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在經(jīng)歷國(guó)際旅游島定位出臺(tái)之初的激動(dòng)和宏觀調(diào)控的反思之后，三亞開(kāi)始以更加理性的方式規(guī)劃城市的發(fā)展。無(wú)論是已確定由國(guó)務(wù)院審批三亞城市總體規(guī)劃，還是在城市規(guī)劃專家眼中，已經(jīng)達(dá)成一個(gè)共識(shí)：海景開(kāi)發(fā)的“一枝獨(dú)秀”，已經(jīng)無(wú)法滿足三亞日趨多元化的旅游和人居需求，由濱海向山地腹地推進(jìn)是三亞未來(lái)發(fā)展的必然選擇。
“海景潮”退位“進(jìn)山熱”
無(wú)論是旅游市場(chǎng)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，海景都曾經(jīng)是三亞一枝獨(dú)秀的最大特色，不過(guò)，目前形勢(shì)正在發(fā)生微妙的變化。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)針對(duì)三亞旅游人群做的專項(xiàng)調(diào)查顯示，在“最想去的三亞景點(diǎn)”調(diào)查中，有6成的網(wǎng)友選擇了呀諾達(dá)熱帶雨林、五指山等山景景觀。在“最喜歡的居住環(huán)境”中，有5成以上的網(wǎng)友選擇了山景。
其實(shí)對(duì)于三亞此前海景獨(dú)大的現(xiàn)象，專家也表示了不同的意見(jiàn)。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任專家組長(zhǎng)開(kāi)彥接受記者采訪時(shí)表示，“三亞既有海景，還有熱帶雨林等豐富的山景以及湖景、河景，但是現(xiàn)在大家的印象中三亞好像只有海景房，這說(shuō)明三亞的人居資源還有很多開(kāi)拓的空間�！�
從消費(fèi)者的需求來(lái)看，僅海景也無(wú)法滿足大家對(duì)國(guó)際旅游島的多元化需求。高端生活方式雜志《羅博報(bào)告》執(zhí)行主編瘦馬坦言“對(duì)國(guó)際級(jí)旅游城市來(lái)說(shuō)，無(wú)論是旅游還是人居，講究的是梯級(jí)效應(yīng)。海景、山景、溫泉和少數(shù)民族文化，都有其特定的偏好人群。只有對(duì)各類自然、人文景觀資源進(jìn)行綜合開(kāi)發(fā)，才能滿足消費(fèi)者的多元化需求，也才符合國(guó)際旅游島的戰(zhàn)略定位。”
與專家們對(duì)偏重海景的擔(dān)憂相對(duì)應(yīng)的是：三亞有著豐富的山景資源。既有中國(guó)惟一位于北緯18°的熱帶雨林———呀諾達(dá)熱帶雨林，也有五指山、七仙嶺等著名的山景景觀。
“以創(chuàng)建國(guó)際旅游島為分界線，三亞開(kāi)始進(jìn)入全面建設(shè)階段，無(wú)論對(duì)于政府還是投資商，都應(yīng)該對(duì)三亞豐富的山景資源進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)�！北本┐汗饧瘓F(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理施寶成在近日召開(kāi)的中國(guó)山居文化傳媒峰會(huì)上告訴記者。據(jù)了解，北京春光集團(tuán)新近在海南獲得呀諾達(dá)熱帶雨林酒店別墅區(qū)開(kāi)發(fā)權(quán)，像北京春光集團(tuán)這樣退海進(jìn)山，對(duì)三亞的特色山景資源進(jìn)行區(qū)域性開(kāi)發(fā)，也正在成為三亞旅游和房地產(chǎn)市場(chǎng)的新趨勢(shì)。
養(yǎng)心經(jīng)濟(jì)成“退海進(jìn)山”推手
從海景潮到進(jìn)山熱，三亞城市開(kāi)發(fā)格局的變化其實(shí)有著更深層的市場(chǎng)動(dòng)因。中華旅游經(jīng)濟(jì)研究會(huì)秘書長(zhǎng)孫為一表示，“中國(guó)的旅游經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)不再是去旅游景點(diǎn)走馬觀花的游覽，而是注重全方位的生活體驗(yàn)，正在向養(yǎng)心型的綜合度假經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。”
從國(guó)際著名旅游城市的發(fā)展歷程來(lái)看，其吸引力呈現(xiàn)三個(gè)層次的縱深變化。從最初簡(jiǎn)單的“過(guò)客式”旅游，到短期的“候鳥(niǎo)式”度假，直至一些成功人士將其作為第二居所的“家庭式”定居。在生活方式上，也相對(duì)應(yīng)地從游山玩水的養(yǎng)身、短期遷徙的養(yǎng)生提升為寄情山水、頤養(yǎng)心性的養(yǎng)心。
消費(fèi)者的養(yǎng)心需求，和由此產(chǎn)生的養(yǎng)生經(jīng)濟(jì)，其實(shí)是旅游、宜居等多種生活方式的一體化。在中國(guó)的傳統(tǒng)文化觀念中，依山而居，登山望海的生活方式比簡(jiǎn)單地占有海景資源更能帶給人們?nèi)轿坏纳硇慕】�，養(yǎng)心經(jīng)濟(jì)的興起，也正是三亞退海進(jìn)山，深度開(kāi)發(fā)山景資源的市場(chǎng)推手。
尋找適合養(yǎng)心的山景資源也因此成為三亞山景熱的戰(zhàn)略重心。據(jù)了解，呀諾達(dá)熱帶雨林作為海南目前惟一國(guó)家4A級(jí)熱帶雨林主題景區(qū)，集熱帶雨林、峽谷奇觀、流泉疊瀑、溫泉等多種旅游和養(yǎng)心資源于一身。而且其年平均溫度25℃，空氣中負(fù)氧離子含量全球第二，都是國(guó)際公認(rèn)的養(yǎng)心宜居環(huán)境。
施寶成告訴記者，北京春光集團(tuán)選擇在呀諾達(dá)熱帶雨林開(kāi)發(fā)高端別墅項(xiàng)目，正是看中了其豐富的養(yǎng)心資源。他也特別提醒，發(fā)展養(yǎng)心經(jīng)濟(jì)不能急功近利，一定要融入環(huán)境而非破壞環(huán)境，要進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)，達(dá)到對(duì)資源的集約化利用。
“進(jìn)山”更需“護(hù)山”
日前在北京召開(kāi)的中國(guó)山居文化傳媒峰會(huì)上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長(zhǎng)鐘彬告訴記者，并非所有的山景都適合開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，還必須有比較成熟的便利交通、生活配套等其他人居環(huán)境。
據(jù)記者了解，目前山居市場(chǎng)有熱帶山居、城市山居、名山山居三大類型的產(chǎn)品。熱帶山居擁有獨(dú)特的熱帶山景資源，像位于三亞呀諾達(dá)熱帶雨林的呀諾達(dá)?那香山就是典型的熱帶山居別墅。城市山居則離城市中心的地理位置更加便利，比如龍湖地產(chǎn)在成都青城山開(kāi)發(fā)的龍湖小院青城則是有代表性的城市山居別墅。而名山山居則是位于名勝大山之中。專家表示，這三種不同的產(chǎn)品實(shí)際上代表了不同的市場(chǎng)需求。
也有觀點(diǎn)認(rèn)為，一些項(xiàng)目具有多種特性。一位擔(dān)任多個(gè)山景項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃人告訴記者，呀諾達(dá)熱帶雨林既是典型的熱帶山景，也是國(guó)家4A級(jí)名勝景觀，這里的項(xiàng)目也因此具有熱帶山居和名山山居的雙重屬性，而且其生活交通便利性，也正在隨日趨一體化的大三亞休閑經(jīng)濟(jì)圈不斷提高。
山居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與保護(hù)山景資源，是諸多關(guān)注山居項(xiàng)目者十分擔(dān)心的問(wèn)題。鐘彬特別強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)山居項(xiàng)目一定不能破壞山景資源，要山筑相融，因地制宜打造出多樣化的產(chǎn)品，體現(xiàn)多變的山景景觀。施寶成也表示，因地制宜是山居項(xiàng)目的最大特色和難點(diǎn)。呀諾達(dá)?那香山就利用山頂、半山甚至崖縫的不同地理環(huán)境，設(shè)計(jì)了七種不同的山居產(chǎn)品，既保護(hù)了環(huán)境，又體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力。
據(jù)了解，北京春光集團(tuán)正在和中國(guó)科學(xué)院合作，共同進(jìn)行國(guó)家級(jí)課題的海南呀諾達(dá)熱帶雨林研究，讓更多人深入了解中國(guó)熱帶雨林的價(jià)值，共同保護(hù)中國(guó)熱帶雨林生態(tài)環(huán)境。專家們也紛紛表示，山居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與山景資源的長(zhǎng)期保護(hù)工作相結(jié)合，將是山居項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的大趨勢(shì)，也是三亞“退海進(jìn)山”過(guò)程中必須堅(jiān)持的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。
山海相連指狀生長(zhǎng)
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)、高級(jí)規(guī)劃師溫春陽(yáng)說(shuō)：“三亞未來(lái)城市發(fā)展與保護(hù)，最寶貴的是海岸線。如果不預(yù)留用地，10年以后，三亞的發(fā)展就會(huì)面臨沒(méi)有海岸線用地。因此，要充分考慮把山地與海灘結(jié)合起來(lái)，山與海一起發(fā)展，最好是控制海，向山發(fā)展，把山的文章做足，打造三亞獨(dú)特的品味、品質(zhì)，突出城市特色。”規(guī)劃師們提出，要結(jié)合舊區(qū)改造和新區(qū)建設(shè)，打通通向海濱、河邊、山邊的廊道，改善和強(qiáng)化城市與濱海、濱河、山邊地區(qū)之間的可達(dá)性和通視條件，形成“山、河、城、海”相融合的城市意象。
實(shí)際上，三亞市域面積1919平方公里，它海岸部分不足100平方公里，大量腹地也就是山前山區(qū)的資源沒(méi)有得到利用。中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院城市規(guī)劃設(shè)計(jì)所副所長(zhǎng)鄧東說(shuō)“新版規(guī)劃，我們稱為‘下海上山，山海相連’，城市發(fā)展不是一層皮的圈層發(fā)展，而是指狀生長(zhǎng)的。我們希望利用腹地，整合更新三亞的城市功能�！�
據(jù)了解，新版規(guī)劃提出的“山海相連，指狀生長(zhǎng)”的三亞市域空間結(jié)構(gòu)，全面推動(dòng)濱海旅游向三亞市腹地滲透，將整合更新三亞的城市功能。同時(shí)，三亞作為國(guó)際濱海旅游城市，塑造和彰顯城市特色至關(guān)重要，城市中心、濱海區(qū)域、風(fēng)景旅游成為三亞展示城市形象與特色的主要拳頭產(chǎn)品，而這三者，需要聯(lián)動(dòng)整合，而不是各自為陣地堆成一團(tuán)。
據(jù)了解，新版規(guī)劃將三亞分為市域、濱海地區(qū)和中心城區(qū)三個(gè)層次。在濱海地區(qū)規(guī)劃布局方面首次提出“大三亞灣中心—城市客廳”的概念，形成“一心兩翼，帶狀組團(tuán)”，即以大三亞灣為中心，東西帶動(dòng)兩翼的帶狀組團(tuán)式空間布局結(jié)構(gòu)“一心”：南山至鹿回頭之間的大三亞灣地區(qū)作為濱海地區(qū)中心及發(fā)展重點(diǎn)，打造海南南部區(qū)域旅游服務(wù)中心，將規(guī)劃很多國(guó)際級(jí)旅游項(xiàng)目“兩翼”：東翼為亞龍灣至海棠灣一帶，以旅游度假為主題；西翼為崖州灣至樂(lè)東一帶，突出歷史文化主題，以崖城鎮(zhèn)為核心統(tǒng)籌周邊地區(qū)。
轉(zhuǎn)型升級(jí)走可持續(xù)發(fā)展地產(chǎn)道路
目前，雖然政策調(diào)整暫時(shí)對(duì)三亞樓市形成擠壓，但仍有嗅覺(jué)敏銳的置業(yè)者在新版規(guī)劃中看到了國(guó)際旅游島建設(shè)步驟上的細(xì)節(jié)，同時(shí)也看到了投資購(gòu)買的新機(jī)會(huì)。打算購(gòu)房的李先生說(shuō)，“從規(guī)劃的遞進(jìn)順序和尺度上，我和一些關(guān)注三亞樓市的朋友都認(rèn)為‘大三亞’必定是國(guó)際旅游島建設(shè)的重點(diǎn)，潛力很大。”
“海南就是這么大一個(gè)島，土地資源是有限的。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，物以稀為貴，土地資源有限，土地價(jià)格當(dāng)然會(huì)上漲，進(jìn)而房?jī)r(jià)也會(huì)逐漸上漲。但我們希望看到的是穩(wěn)定、健康、可持續(xù)的上漲，而不是無(wú)序瘋漲�！焙Ｄ洗髮W(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授王毅武表示。
新版規(guī)劃中，房地產(chǎn)業(yè)雖然仍被列為支撐三亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系之一，但在市域空間結(jié)構(gòu)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面特別提出，改變傳統(tǒng)濱海一層皮的發(fā)展模式，濱海地區(qū)和內(nèi)陸腹地兼顧，全面推動(dòng)濱海與腹地在高端目標(biāo)下互動(dòng)、均衡有序地發(fā)展。三亞市規(guī)劃建設(shè)局副局長(zhǎng)藍(lán)武軍說(shuō)：“房地產(chǎn)應(yīng)集群式開(kāi)發(fā)，不能只考慮旅游中一個(gè)要素：��！要完善旅游產(chǎn)業(yè)鏈條。從海灘到腹地，度假別墅、酒店到風(fēng)情小鎮(zhèn)梯次開(kāi)發(fā)，使稀缺資源產(chǎn)生最大效益�！�