2011年，為了抑制高通脹，貨幣政策回歸穩(wěn)健已無懸念，而針對高房價繼續(xù)出臺調控政策也已成為市場共識。但是，地產股目前的低估值已經較為充分地反映了市場對于政策面的擔憂，預計2011年地產股在政策面利空與股價低估的雙重影響下，有可能走出先抑后揚的估值修復行情。
房價或穩(wěn)中有升
預計2011年，房地產行業(yè)仍將保持向上態(tài)勢，雖然2010年政策頻繁打壓房價，但是2010年房企業(yè)績仍然表現出色。2011年，考慮到政策面壓力很難持續(xù)增大，一旦高通脹得到遏制，宏觀經濟政策放松，房地產板塊有望迎來估值修復行情。
商品房價格穩(wěn)中有升。為應對金融海嘯的沖擊，我國于2008年底開始實行適度寬松的貨幣政策和積極的財政政策，成功避免了經濟硬著陸，但寬松的貨幣政策也為后來的通脹預期埋下了伏筆。
2010年，外圍經濟體的量化寬松貨幣政策使我國面臨輸入性通脹壓力，國內CPI數據高企；與此同時，人民幣面臨較大升值壓力，近期的加息更是加劇了投資者對人民幣升值的預期。無論是高通脹經濟環(huán)境下出于保值目的，還是對人民幣資產升值的預期，房價的上漲都有很強動力。此外，我國房地產市場剛性需求旺盛，但非市場化的土地供給模式無法有效滿足剛性需求，導致供需失衡。預計非市場化的土地供給和市場化的商品房需求之間的矛盾在2011年仍將持續(xù)，但調控政策的密集出臺對于房價大幅上漲也將起到遏制作用。市場普遍預計，2011年我國房價可能穩(wěn)中有升。房產的商品屬性和金融屬性決定房價在通脹行情中的上漲趨勢，但社會屬性又決定了政策不會容忍房價泡沫繼續(xù)累積。有分析師認為，房價漲幅與CPI持平或是皆大歡喜的選擇。
我國城市化進程仍在繼續(xù)，人口紅利還未結束。業(yè)內人士認為，我國房地產行業(yè)銷售額在未來仍將保持增長，國泰君安分析師預測未來15年行業(yè)銷售額平均增速為15%，而根據發(fā)達國家經驗，這一過程很有可能呈現前高后低的增長速度。因此，2011年行業(yè)增速可望超過15%。
行業(yè)發(fā)展將向二、三線城市轉移。目前以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線城市面臨著拿地成本過高、土地資源緊缺等問題，市場成長性有限，而隨著城市化進程的深化，二、三線城市房地產行業(yè)發(fā)展?jié)摿薮�。以長江證券為代表的券商研究表明，目前大多數房地產開發(fā)企業(yè)的主要戰(zhàn)線已經轉移至二、三線城市，二、三線城市的土地儲備占全部土地儲備的比例一直處于上升狀態(tài)。
調控帶來主要壓力
2011年我國宏觀經濟政策主要目標為“調結構，保增長，控通脹”，其中又以“控通脹”為重中之重。2010年12月27日，央行年內第二次上調基準利率，出乎市場意料，體現了政策對于防通脹的決心。預計2011年，我國貨幣政策將步入收緊通道，但穩(wěn)健的貨幣政策這一表述為明年的宏觀經濟調控留有一定空間。“保增長”與“控通脹”之間的政策博弈變數很大。況且，穩(wěn)健貨幣政策只是降低了貨幣供應增速，但目前市場存量資金依然充沛，市場的流動性并沒有想象中那么糟糕。
中信證券認為，加息對于行業(yè)需求方的抑制要大于對房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈的影響。但總體上看，加息周期的到來對于房地產行業(yè)仍然是一個不小的利空。中金公司認為，只有通脹得到有效控制，我國貨幣政策出現轉向，房地產行業(yè)股票才有可能得到系統性的機會。
房地產不同于普通的商品和投資品種，其本身還兼具著社會屬性。房價的高低，不但影響著行業(yè)的基本面，更影響著國計民生。因此，在分析房地產行業(yè)的供求關系時，考慮房價對行業(yè)的影響不應簡單套用其他一般商品行業(yè)的規(guī)律，即商品價格越高，行業(yè)景氣度越高。誠然，房價上漲，地產行業(yè)的基本面向好，這個邏輯并沒有錯。但具體到我國A股市場，地產股對調控政策的敏感性要高于對基本面的反應。國泰君安分析師認為，短期性的調控政策將越來越與房價漲幅掛鉤，政策將變成對資本市場、股價一個高度敏感的內生變量。一個非常有可能的情況是：行業(yè)基本面越好，房價越上漲，政策壓力越大，股價越不上漲。
保障性住房影響幾何
保障房建設力度的加大肯定會相應減少商品房供應量。但是，保障房與商品房所針對的購買力并不具有重合性，因此預計對房地產企業(yè)影響不大。
2010年10月，中央在“十二五”規(guī)劃建議中提出，要“完善符合國情的住房體制和政策體系”；12月中央經濟會議提出“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。這意味著房地產行業(yè)將從目前的幾乎完全市場化向適度市場化轉變。
海通證券分析師認為，在保障性住房方面，2010年的560萬套和2011年預計的1000萬套在后期將逐步進入市場，行業(yè)原本缺失的非市場化部分有望在后期逐步體現，這有利于減少后期出臺更強硬的政策調控。如果政策能繼續(xù)加大行業(yè)的非市場化建設，行業(yè)所面臨的政策壓力也將大幅減弱。這將對房地產板塊后期走勢構成利好。
同時，保障性住房的建設不會對房地產行業(yè)未來發(fā)展產生過多負面影響。以香港地區(qū)為例，在保障性住房占整體房地產供應總量20%的情況下，香港的商品房銷售和地產商利潤并沒有出現下滑。此外，目前國內土地供應總量相對有限，在國家擴大保障性住房土地供應時，勢必也會縮小商品房用地供應量。因此，商品房市場因為供給的減小在價格和利潤率上不會出現大幅度下滑。從短期看，保障性住房的建設更多的作用是減小了民生保障方面的壓力。
地產股可能先抑后揚
市場普遍認為，2011年上半年，由于通脹高企和市場存量貨幣流動性依然寬裕，房價上漲概率較大。這樣一來，政策必然會加大房價調控力度，密集出臺針對房地產行業(yè)的調控政策，甚至較2010年可能會更加頻繁，更加嚴厲。極有可能通過提高需求端成本方式限制需求，對調控政策的預期將打壓地產股價格。而下半年，隨著房產稅等政策“落地”，利空出盡，“控通脹”取得階段性成果，宏觀經濟政策重心可能由“防通脹”向“保增長”轉移。屆時，地產股有可能迎來系統性機會，在2011年走出一波先抑后揚的估值修復行情。
具體到股票選擇策略上，首先，建議選擇低估值、高增長的行業(yè)龍頭，中金公司認為，受益于行業(yè)集中度提高，龍頭公司可以享受20%以上的銷售增長，資金優(yōu)勢有望帶來利潤率提升，目前估值已經見底的代表性公司有萬科、保利、招商地產和金地；其次，受益于保障性住房相關政策，并且兼具建筑與地產業(yè)務的公司，在2011年的投資機會較大，代表公司為中國建筑、中鐵二局和城投控股；再次，可適當挖掘進行多元化投資的房地產企業(yè)，尤其是投資于“十二五”規(guī)劃重點扶持的七大新興產業(yè)的房企，以國泰君安和廣發(fā)證券為代表的券商稱之為“X+地產組合”投資思路。他們認為，“X+地產組合”的代表性公司股價將在階段性行情中獲得更好收益，其根本原因是房地產估值具有很強的安全邊際，而“X”又具有高成長性，能夠享受高估值，這類企業(yè)在2011年仍然具有個股機會，代表性公司為中國寶安、福星股份和中天城投等。