1月4日，2011年首個(gè)交易日，房地產(chǎn)板塊全線反彈，板塊整體漲幅逾5%，遠(yuǎn)超其他板塊，金地集團(tuán)、首開(kāi)股份、濱江集團(tuán)、榮盛發(fā)展、世茂股份漲停，地產(chǎn)龍頭保利地產(chǎn)接近漲停，萬(wàn)科A和招商地產(chǎn)漲幅均超7%。
房地產(chǎn)的另一個(gè)信息是巨量庫(kù)存。最新數(shù)據(jù)顯示，北京、重慶、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量都接近或超過(guò)10萬(wàn)套。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金鏈的相對(duì)寬松和對(duì)后市的樂(lè)觀預(yù)期，在一定程度上降低了部分開(kāi)發(fā)商此前的推盤(pán)意愿。不過(guò)，近日中央和有關(guān)部門(mén)的表態(tài)已透露樓市調(diào)控將從嚴(yán)從緊，如開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加，不排除未來(lái)一段時(shí)間出現(xiàn)加速去庫(kù)存化的可能。
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數(shù)據(jù) 部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量高企
部分熱點(diǎn)城市成交量和可售住宅存量正呈雙雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)，上周(2010年12月27日-2011年1月2日)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，22個(gè)城市成交量環(huán)比上漲，20個(gè)城市漲幅超10%，4個(gè)城市成交量漲幅在100%以上。重點(diǎn)城市中，6地成交量環(huán)比上漲，杭州漲幅最大，達(dá)34.45%，北京、重慶和成都漲幅均在20%左右。
成交放量的同時(shí)，部分熱點(diǎn)城市可售住宅存量也居高不下。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，截止到1月2日，北京市共有102452套商品住宅可售，可售面積達(dá)1294.62萬(wàn)平方米。重慶、寧波等熱點(diǎn)城市的可售住宅存量也頗為可觀，可售套數(shù)分別為93717套和99268套，可售面積分別達(dá)到了942.03萬(wàn)平方米和679.8萬(wàn)平方米。另?yè)?jù)中銀國(guó)際最近發(fā)布的一份報(bào)告，截至2010年12月底，成都、武漢的可售面積分別達(dá)到1628萬(wàn)平方米和1265萬(wàn)平方米，存量消化月數(shù)(10年平均)分別為22個(gè)月和10個(gè)月。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟分析認(rèn)為，目前部分熱點(diǎn)城市庫(kù)存量保持在高位，其中的一個(gè)原因是限購(gòu)令等政策措施的出臺(tái)。
2010年4月，北京出臺(tái)包括限購(gòu)令在內(nèi)的落實(shí)“國(guó)十條”地方細(xì)則，隨后多個(gè)城市相繼出臺(tái)限購(gòu)政策，其中，福州、廈門(mén)、�？诘鹊匾�(guī)定限購(gòu)令至2010年12月31日到期。不過(guò)，最新消息稱(chēng)，福州、廈門(mén)、�？诘瘸鞘腥涨皼Q定，2011年將順延執(zhí)行此項(xiàng)政策，北京、上海、廣州、深圳等地也已明確表態(tài)，今年將繼續(xù)執(zhí)行包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的樓市調(diào)控政策。
對(duì)于未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的庫(kù)存走向，“預(yù)計(jì)2011年樓市的供應(yīng)量將出現(xiàn)30%的增長(zhǎng)，而銷(xiāo)售將出現(xiàn)10%左右的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的可售面積將出現(xiàn)緩慢的增長(zhǎng)�！泵裆C券地產(chǎn)行業(yè)分析師王新亮對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》表示，2010年11月份重點(diǎn)城市(北京、上海、深圳、杭州、重慶、武漢)新建商品住宅可售面積為4735.25萬(wàn)平方米，比4月份4350萬(wàn)平方米上升了8.1%，近八個(gè)月保持緩慢上升的態(tài)勢(shì)。隨著2009年中期以來(lái)大量新開(kāi)工面積轉(zhuǎn)化為有效供給，商品房的可售面積有望進(jìn)一步上升。
現(xiàn)狀 大房企資金鏈暫無(wú)憂
樓市可售住宅存量高企的背后，是房地產(chǎn)企業(yè)尤其是實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商資金鏈短期依然無(wú)憂的現(xiàn)實(shí)。
西南證券地產(chǎn)行業(yè)分析師肖劍對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，從資金鏈條上看，由于目前房?jī)r(jià)仍然處于高位，再加上2010年四季度以來(lái)成交量的回升，因此總的來(lái)看開(kāi)發(fā)商的資金目前依然夠用，尤其是大地產(chǎn)公司無(wú)論是現(xiàn)金儲(chǔ)備還是融資渠道都較小型地產(chǎn)公司更具優(yōu)勢(shì)。在存貨方面，大型地產(chǎn)公司的存貨占比則仍在高位。銀河證券地產(chǎn)行業(yè)分析師潘瑋也對(duì)記者表示，由于銷(xiāo)售比較快，因此開(kāi)發(fā)商的資金鏈目前并不緊張。
實(shí)際上，2010年12月以來(lái)大地產(chǎn)公司的頻頻拿地的舉動(dòng)，也證實(shí)了分析師以上的判斷。據(jù)中原地產(chǎn)2010年重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的12個(gè)城市數(shù)據(jù)，截至12月中旬，各地累計(jì)供應(yīng)居住用地9422公頃，超過(guò)2009年全年9017公頃的水平。12月份，招商、保利、金地等地產(chǎn)龍頭在土地市場(chǎng)表現(xiàn)尤為活躍，多個(gè)土地拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)都活躍著他們的身影。
2010年12月24日，招商地產(chǎn)以18.6億元的總成交價(jià)取得南京河西新城編號(hào)為2010G54地塊使用權(quán)，總面積為48477.6平方米。而稍早之前金地集團(tuán)公告顯示，其以19.1億元的成本取得了北京市房山區(qū)30.4萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積使用權(quán)，除此之外，金地集團(tuán)還分別在深圳和沈陽(yáng)以6.45億元和11.08億元的成本取得了11.8萬(wàn)平方米的規(guī)劃建筑面積和19.8萬(wàn)平方米的規(guī)劃總占地面積使用權(quán)。
2010年12月27日，保利地產(chǎn)攜手北京金成華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以8.8億元拿下北京昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)南一村居住項(xiàng)目用地。至此，12月份，保利斥資近107億元在全國(guó)拿下了8幅地塊，其中，分布在紹興和廣州的4塊地，先后創(chuàng)造了區(qū)域單價(jià)“地王”。
同一天，中信地產(chǎn)以22.7億元中標(biāo)北京亦莊地塊。該地塊折合樓面價(jià)18000元/平方米，與2009年12月成交的亦莊新城III-1街區(qū)F地塊創(chuàng)造的區(qū)域最高單價(jià)18013元/平方米基本持平。
業(yè)內(nèi)人士表示，資金鏈?zhǔn)菦Q定開(kāi)發(fā)商推盤(pán)意愿的一個(gè)重要因素，在資金鏈短期無(wú)憂的情況下，部分資金充裕的大開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿自然不高。
趨勢(shì) 政策持續(xù)高壓或“擠”出庫(kù)存
除了資金面上的相對(duì)寬松外，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期也在很大程度上決定著開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)意愿。北京一家上市房企資深人士日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)說(shuō)，既然機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者大多比較認(rèn)同2011年房?jī)r(jià)還會(huì)呈上漲趨勢(shì)，那么“我們?yōu)槭裁床贿x擇隨個(gè)好行情、賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)呢？”
雖然有些開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)持樂(lè)觀態(tài)度，但新近傳出的政策信號(hào)并沒(méi)有松動(dòng)跡象，尤其是中央高層和相關(guān)主管部門(mén)的表態(tài)已不斷提醒市場(chǎng)各方不要對(duì)調(diào)控可能放松存有幻想。
中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院總理溫家寶2010年12月26日通過(guò)中央人民廣播電臺(tái)與網(wǎng)友交流時(shí)表示，一定要使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理水平，要為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)而努力，絕不會(huì)退縮。中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)2010年12月27日出席全國(guó)財(cái)政工作座談會(huì)時(shí)也強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖。
2010年12月29日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確，2011年住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。在土地市場(chǎng)，繼發(fā)文堅(jiān)決抑制少數(shù)城市地價(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)之后，國(guó)土資源部2010年12月30日又公布了因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身原因造成且尚未處置的26宗住宅閑置土地相關(guān)情況，分析認(rèn)為，此舉旨在表明2011年在整頓土地市場(chǎng)方面將有強(qiáng)有力舉措。
除了頻頻釋放的調(diào)控政策信號(hào)外，加息等宏觀調(diào)控措施也在一定程度上影響著市場(chǎng)各方對(duì)樓市后續(xù)走勢(shì)的預(yù)期。
中國(guó)人民銀行決定，自2010年12月26日起再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。渤海證券認(rèn)為，此次加息增大了開(kāi)發(fā)商的融資成本，使得開(kāi)發(fā)商資金流動(dòng)性進(jìn)一步收緊。美聯(lián)物業(yè)也認(rèn)為，此舉將再次對(duì)樓市資金造成考驗(yàn)，央行年內(nèi)已實(shí)施6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率及二次加息，其疊加效應(yīng)將對(duì)樓市形成“溫水煮青蛙”的調(diào)控效果。
肖劍告訴記者，雖然整體資金狀況尚可，但在目前開(kāi)發(fā)商的資金構(gòu)成中，開(kāi)發(fā)貸款和預(yù)收款(按揭貸款)增速出現(xiàn)了大幅回落。開(kāi)發(fā)貸款目前在低位徘徊，而按揭貸款雖然出現(xiàn)了小幅環(huán)比上升，但未來(lái)不太可能出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。在自籌資金方面，2010年7月以后則始終在高位震蕩，出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的可能性也較小。因此，預(yù)計(jì)2011年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈將進(jìn)一步趨緊。分析人士認(rèn)為，如開(kāi)發(fā)商資金壓力繼續(xù)增加，不排除未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)加速去庫(kù)存化的可能。