2011年，我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策會以保持連續(xù)性為主，尤其是房價還沒有出現(xiàn)大幅下滑的情況下，政府沒有理由放松當(dāng)前的政策。由于很多政策具有一定的時滯性，政府也會謹(jǐn)慎出臺新的更嚴(yán)厲的政策，以防止出現(xiàn)政策的疊加效應(yīng)，但是不排除如果房價出現(xiàn)反彈，會出臺更嚴(yán)厲的政策措施的可能。只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價格整體震蕩向下的概率較大。

    多因素制約房價上行空間

　　樓市“軟著陸”效果仍需鞏固
　　我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷全球金融危機影響的快速調(diào)整期后，2009年二季度開始快速升溫，直到2010年第一季度一直保持供銷兩旺、價格快速上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)泡沫成分越來越嚴(yán)重，已嚴(yán)重影響經(jīng)濟和社會穩(wěn)定。以至于2010年上半年中央密集出臺調(diào)控措施，抑制房地產(chǎn)價格上升的勢頭，使過熱的房地產(chǎn)市場有所降溫。

　　“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控收效幾何

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持高位
　　2010年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計完成開發(fā)投資42697.33億元，同比增長36.5%。其中完成住宅投資30021.63億元，同比增長34.2%。分地區(qū)看，東部地區(qū)的同比增速高出全國同比增速1.3個百分點，中部地區(qū)低于全國3.4個百分點，西部地區(qū)與全國增速基本持平。全國除了西藏是唯一的負(fù)增長外，其他各省都保持在2位數(shù)以上的增幅，其中同比增速最快的是福建，為66.2%，其后為海南64%、寧夏56.4%；住宅投資同比增速最快的是北京，高達84.4%，其后為海南61%、廣西53.8%。

　　2．商品房銷售增速總體呈降溫狀態(tài)
　　2010年1-11月全國商品房銷售面積達82541.27萬平方米，同比增長9.8%，雖然相對1-10月上升了0.7個百分點，但是仍然保持在10%以下，而1-6月之前一直是兩位數(shù)以上增速。而住宅銷售面積達74056.52萬平方米，同比增速7.4%，而1-6月都保持在兩位數(shù)以上的增速。商品房銷售額1-11月達到42277.89億元，同比增長17.50%，而1-6月同比都在25%以上，1-11月商品住宅的銷售額35679.48億元，同比增長12.80%，而1-6月同比都在20%以上。從分地區(qū)看，1-11月銷售面積增速最快的前三位依次是海南70.1%、河北64.9%、吉林39%，而銷售面積出現(xiàn)大幅下跌的前三位依次是西藏-71.3%、上海-41.5%、北京-31.1%。銷售額同比增幅位列全國前三位的分別是海南135.6%、河北79.9%、青海67.9%，而居全國后三位的依次是西藏-64.8%、上海-41.5%、北京-31.1%。在銷售面積和銷售額增長上都呈現(xiàn)出中部地區(qū)增長最快，其次是西部地區(qū)和全國平均水平，而東部地區(qū)增長最慢。

　　3．房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)逐月降低
　　2010年，房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)前4個月逐漸遞增，從5月份開始逐月下降，到11月份已經(jīng)從4月份113.80下降到11月份的108.30。住宅銷售價格指數(shù)也呈現(xiàn)出相同的走勢，住宅銷售價格指數(shù)從4月份的115.40逐月下降到11月的109.30。二手房和二手住宅的銷售價格也呈現(xiàn)出相似的走勢，二手房銷售價格指數(shù)從4月109.9的高點后逐月下降到11月的105.60，二手住宅銷售價格指數(shù)從4月的110.50逐月下降到11月份的105.60。

　　4．房地產(chǎn)商資金壓力加大
　　2010年1-11月房地產(chǎn)商開發(fā)資金來源63219.86億元，同比增長 31.20%，基本是從2月份以來增速逐月降低。在1-11月開發(fā)資金中國內(nèi)貸款11245.08億元，同比增長25%，增幅逐月放緩；自籌資金23806.23億元，增長49.6%，同比增速波動幅度不大。外資655.83億元，同比增長59%，而且同比逐月快速增加。其他資金27512.71億元，增長20.4%，而在年初的2月份這一同比高達111.9%，而其他資金中主要包括定金、預(yù)收款和個人按揭貸款，反映出銷售放緩下這部分資金一直呈現(xiàn)逐月下降趨勢。顯示信貸收緊和銷售放緩后開發(fā)商資金壓力加大。

　　行政性調(diào)控顯威 法律手段較為薄弱

　　2010年以來中央的房地產(chǎn)調(diào)控，從年初的“國十一條”，到4月的“新國十條”，再到9月的“新國五條”，一系列政策措施的出臺，密集程度和嚴(yán)厲程度都可以稱為史上之最，凸顯政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。

　　1．房地產(chǎn)調(diào)控手段多樣、密集、嚴(yán)厲
　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控使用了行政、經(jīng)濟和法律的多種手段，但由于行政手段最直接，短期效果最明顯，所以本輪行政性手段還是占主體，如2套房首付的規(guī)定，3套房貸款的禁止等；經(jīng)濟手段作用雖大，但往往具有一定的時滯，如存款準(zhǔn)備金率上調(diào)、個人住房貸款利率上調(diào)、土地增值稅預(yù)征率提高等；法律性手段在本輪調(diào)控中顯得較為薄弱。本輪調(diào)控手段也以密集著稱，一季度每月都有3-4項措施出臺，4月份調(diào)控政策更加密集，其中4月中旬幾乎每天都有相關(guān)通知和政策出臺。隨后隨著房地產(chǎn)市場溫度下降，政策出臺放緩，但是隨著9月份房價環(huán)比出現(xiàn)上升，9、11月份又密集出臺相關(guān)政策。調(diào)控手段的嚴(yán)厲包括：從房地產(chǎn)供給的源頭上打擊房地產(chǎn)商囤地行為，從流動性資金管理、住房實名制以及第2第3套房的貸款政策上嚴(yán)厲打擊投機性需求。但是這些調(diào)控手段由于過于密集，可能存在一定程度的疊加效應(yīng)，而且在操作中存在爭議和疑問，也給執(zhí)行造成一定的困難。

　　2．房地產(chǎn)調(diào)控決策機制更趨協(xié)調(diào)
　　在年初的時候房地產(chǎn)調(diào)控措施雖然較多，但由于各部門協(xié)調(diào)力度不大，房價攀升的趨勢沒有得到抑制。從4月開始，中央加大各部門之間協(xié)調(diào)和調(diào)控力度，財政部、發(fā)改委、銀監(jiān)會、住建部、稅務(wù)總局等一致行動，紛紛出臺相關(guān)政策和通知，并建立了各部委之間的協(xié)調(diào)溝通機制，對遏制“捂盤惜售、囤積房源”等行為，對二套房以及多套房的認(rèn)定等都發(fā)揮了積極作用。甚至連國資委也對旗下企業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)做出整頓。11月份面對房價再次具有上漲壓力情況下，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策對規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，對公積金管理相關(guān)政策采取統(tǒng)一行動。雖然中央各部門政策在不斷協(xié)調(diào)，但是中央和地方之間政策的協(xié)調(diào)性還需加強。

　　3．房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效
　　隨著對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不斷加大，調(diào)控效果日益顯現(xiàn)，全國70個大中城市房屋銷售價格在今年4月份同比漲幅達到12.8%的高位后，隨著調(diào)控政策日趨嚴(yán)厲，同比漲幅呈逐月下滑的趨勢，10月份回落至8.6%，11月份又回落至7.7%。而從環(huán)比上看，全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比指數(shù)在6月份出現(xiàn)拐點，環(huán)比下降0.1%，7、8月份連續(xù)穩(wěn)定在6月份水平，雖然9月份重拾升勢，環(huán)比上升0.5%，但是10月和11月環(huán)比增速放緩，分別為0.2%和0.3%。應(yīng)該說抑制房價過快上升的目標(biāo)已經(jīng)達到，但要使過高的房價有所回落，必須進一步把中央對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策落到實處，防止房價出現(xiàn)反彈。

　　調(diào)控政策取向?qū)⒈３诌B續(xù)性

　　回顧去年，在經(jīng)歷7、8月份房價環(huán)比持平后，9月份的價格反彈已引起中央的高度關(guān)注，并在國慶節(jié)前出臺了進一步調(diào)控的嚴(yán)厲措施，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新表示，調(diào)控政策必須堅定不移地貫徹，因為調(diào)控一旦放松，房價會強力反彈，調(diào)控政策毀于一旦，政府也會失信于民。李克強副總理也在8天內(nèi)兩次強調(diào)：要繼續(xù)落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，堅決抑制投機炒作行為，彰顯了政府調(diào)控決心的堅定，也給社會釋放出重要信號：本輪房地產(chǎn)調(diào)控不會半途而廢，這也是社會各界對本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策力度和可持續(xù)性擔(dān)憂的最高層、最權(quán)威的回應(yīng)。

　　房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長趨勢

　　雖然房地產(chǎn)市場在2010年遭到國家嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，但是，由于房地產(chǎn)市場需求的依然旺盛和房地產(chǎn)市場仍具有的較大利潤空間，可以預(yù)計2011年房地產(chǎn)市場投資仍然會保持穩(wěn)步增長趨勢。雖然2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為31906萬平方米，同比下降了8.9%，但是2010年1-8月全國地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積25691萬平方米，同比增長37.9%。而國土資源部對閑置土地的清理也會促使開發(fā)商加快對前期土地的開發(fā)速度。雖然在嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，一部分中小企業(yè)的開發(fā)資金會受到影響，同時，隨著去年10月20日央行開始加息，我國可能步入加息周期，對今年的房地產(chǎn)開發(fā)投資都會形成一定的負(fù)面影響，但是保障性住房投資的加大能有效彌補這部分投資的下降，中央已經(jīng)計劃今年投資保障性住房1000萬套，而2010年只有580萬套。預(yù)計2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資將會保持在20%以上。

　　房地產(chǎn)價格震蕩下行概率較大

　　除了政策對房價上漲的堅決遏制外，從供需關(guān)系看房價也不具備大幅向上的可能。2009年下半年房地產(chǎn)投資增長26.2%，新開工面積增加6.75億平方米，同比增長53.0%，而2010年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長38.1%，房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%。這一時期的投資和新開工面積都對2011年形成較強的供給。而在需求方面，由于對2套房及以上的信貸控制還非常嚴(yán)格，能夠繼續(xù)有效遏制非自住需求，同時，2010年保障性住房大規(guī)模建設(shè)，全年開工建筑面積將達1.68億平方米，將分流商品房市場的一部分剛性需求。中央對保障性住房的大量建造也大大降低市場對房價上漲的預(yù)期。因此，只要政策方向不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，2011年房地產(chǎn)價格整體震蕩向下的概率較大。

　　房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更趨合理

　　2010年1月的“國十一條”明確將加大對保障性安居工程建設(shè)的支持力度，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。2010年4月份的“新國十條” 要求地方政府建立考核問責(zé)機制，明確住房保障工作實行省級人民政府負(fù)總責(zé)、城市人民政府抓落實的工作責(zé)任制；明確要求各地要確定保障性住房建設(shè)數(shù)量和比例，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70％，并優(yōu)先保證供應(yīng)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)；要確保2010年完成建設(shè)保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務(wù)。這些將形成對2011年房地產(chǎn)市場強有力的供給，并使房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)更趨合理。

　　著眼長遠 房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)構(gòu)建長效機制

　　我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該轉(zhuǎn)向長效機制的建設(shè)，主要依靠稅收、信貸等經(jīng)濟和法律的手段，使房地產(chǎn)調(diào)控成為一種機制化，盡量避免行政手段對房地產(chǎn)市場短期造成過強的沖擊。對于我國的房地產(chǎn)市場，提出以下對策建議：

　　1．加大有效供給
　　一切市場的根本問題不外乎供給與需求的平衡問題，房地產(chǎn)市場也不例外，要想有效抑制過快增長的房價，必須積極增加有效住房供給，要充分考慮普通居民的生活成本和居住成本，重點保證中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房的供給，嚴(yán)格執(zhí)行“新國十條”關(guān)于保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%并優(yōu)先保證供應(yīng)的規(guī)定。根據(jù)住房供求和房價運行情況，科學(xué)合理地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，把土地供應(yīng)作為對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段。對于住房供應(yīng)緊張、房價偏高、上漲偏快的城市，要適度增加住房建設(shè)用地供應(yīng)總量，并積極探索一線城市城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地的供給機制。

　　2．繼續(xù)遏制投機性需求
　　投機性需求是擾亂整個房地產(chǎn)市場的主要因素，遏制住這股需求對整個房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展至關(guān)重要。2011年應(yīng)該繼續(xù)堅定不移地遏制投機性需求，具體包括銀監(jiān)會要繼續(xù)從資金上遏制投機性需求的住房信貸，繼續(xù)采取差別化利率，如有需要，差別化程度可以更高，住建部要嚴(yán)格執(zhí)行實名制購房的規(guī)定，對商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)應(yīng)一律禁止三套房房貸。

　　3．加快保障性住房建設(shè)
　　住房的兩個屬性（基本消費品、投資品）決定了世界任何一個國家都不是將其完全推向市場的，住房制度比較成功的國家經(jīng)驗證明，只有將保障性住房建設(shè)和商品房建設(shè)發(fā)展并重的二元結(jié)構(gòu)，才能保證房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。實際上，我國啟動住房改革的時候，中央對于房地產(chǎn)這兩個不同屬性是有清晰界定的。作為我國房改的核心文件，1998年的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確指出，在取消福利分房制度的同時，還要建立相應(yīng)的住房供應(yīng)體系，就是按不同收入標(biāo)準(zhǔn)分別由市場化方式、政府補貼的方式和政府保障的方式分別解決住房問題，并且在取消福利分房的過渡期間用經(jīng)濟適用住房的磚價補貼和房價高于四倍工資時的工資補貼方式實行雙軌制。同時用廉租房等方式對低收入和住房困難家庭給以保障。但是，由于住房保障建設(shè)一直沒有建立相應(yīng)的地方考核機制，地方政府積極性不高，使得保障性住房體系建設(shè)嚴(yán)重不足，商品性住房體系過度發(fā)達，本該由各級政府承擔(dān)的責(zé)任基本被推向了市場。從過去幾年情況看，全國保障性住房投資任務(wù)完成率通常只有1/3，經(jīng)濟適用房開工面積僅占商品房的5%，而保障性住房面積僅占商品房的16%。
　　很顯然，中央已經(jīng)將保障性住房作為房地產(chǎn)調(diào)控的重點，并納入地方政府問責(zé)范圍。整個“十二五”期間，以至將來更長時間，保障性住房建設(shè)應(yīng)該與商品房建設(shè)并重，才能滿足我國廣大群眾住有所居的目標(biāo)。

　　4．盡快推出房產(chǎn)稅
　　房產(chǎn)稅作為一種財產(chǎn)稅，它的收取能夠有效增加住房的持有成本，減少住房投資者投資的收益所得。在亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入的比重一般在23%-54%之間，而我國目前占比還只有3%左右。因此，2010年5月底，國務(wù)院在批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中明確提出要“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，“新國十條”也提到要“發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用”，一切都表明房地產(chǎn)稅的征收條件已經(jīng)成熟。開征房地產(chǎn)稅，將明顯增加投機房地產(chǎn)的成本，有利于抑制房地產(chǎn)投機。

　　5．建設(shè)房地產(chǎn)信息系統(tǒng)
　　我國的房地產(chǎn)市場由于起步較晚，很多房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)建設(shè)還很不健全，尤其是房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)的緩慢，導(dǎo)致各部門在監(jiān)管時缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)的基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)也有利于房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建立。
　　在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè)方面，首先要建立房地產(chǎn)公共信息服務(wù)子系統(tǒng)。對房地產(chǎn)政策法規(guī)、行業(yè)信息及時披露，有效減少權(quán)力尋租行為，增強房地產(chǎn)市場各方信息的對稱性。其次，建立和完善房地產(chǎn)中介機構(gòu)的信息子系統(tǒng)，嚴(yán)厲打擊非法房地產(chǎn)中介欺騙消費者的經(jīng)紀(jì)行為。再次，建立和完善商品房的質(zhì)量信息子系統(tǒng)，加強購房者對住宅質(zhì)量的了解。第四，建立和完善企業(yè)信用信息子系統(tǒng)，對企業(yè)的信用進行監(jiān)督，便于各部門和公眾進行查詢。第五，建立和完善個人信息子系統(tǒng)，改變目前“二套房”難以認(rèn)定的弊端，降低二套房認(rèn)定的成本和復(fù)雜性。同時，將政府各部門及銀行的信息互聯(lián)、資源共享，使得房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違規(guī)者無處藏身。

　　6．加快制定《住房保障法》
　　任何一個市場的健康規(guī)范發(fā)展都離不開健康規(guī)范的法制體系作支撐。我國房地產(chǎn)市場發(fā)展雖然已經(jīng)有十幾年的歷史，但在法制建設(shè)方面卻嚴(yán)重滯后。現(xiàn)有的一些規(guī)章制度大都屬于行政法規(guī)或部門規(guī)章文件，層次較低。為了改變這種不利局面，我們必須加快房地產(chǎn)法制建設(shè)，全面推進相關(guān)行政執(zhí)法和司法配套建設(shè)，當(dāng)務(wù)之急就是加快制定《住房保障法》。