國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的報(bào)告顯示，2010年12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，已連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。
專家認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力可能仍然較大。不過(guò)，在銀根持續(xù)收緊等一系列政策措施之下，開發(fā)商的神經(jīng)再次緊繃，或?qū)⒚媾R較大降價(jià)促銷壓力。
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走勢(shì) 房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依舊存在
統(tǒng)計(jì)顯示，12月份，70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比上漲7.6%，漲幅比11月份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲8.5%，這當(dāng)中普通住宅銷售價(jià)格上漲7.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲12.8%。與上月相比，新建住宅銷售價(jià)格上漲0.3%。商品住宅銷售價(jià)格上漲0.3%，普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.1%。
有專家認(rèn)為，房?jī)r(jià)的合理區(qū)間應(yīng)是同比漲幅“跑過(guò)CPI，趕不上GDP”，雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的12月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新低，但全年平均同比漲幅會(huì)比較接近GDP增速，因此目前來(lái)看估計(jì)全年的房?jī)r(jià)水平可能仍不在合理區(qū)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，經(jīng)測(cè)算，2010年全國(guó)商品房成交均價(jià)為5033元/平方米，同比2009年上漲7.4%，其中商品住宅成交均價(jià)上漲5.9%，證明房?jī)r(jià)仍在高位運(yùn)行。
中國(guó)指數(shù)研究院近期發(fā)布的2010年中國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，剛剛過(guò)去的2010年，杭州、重慶、北京、寧波、深圳、蘇州、廣州、長(zhǎng)沙、天津、昆明、東莞、武漢、汕頭、包頭、上海等15個(gè)主要城市中，多數(shù)城市成交均價(jià)同比上漲接近或超過(guò)20%，其中杭州成交均價(jià)同比漲幅高達(dá)47%，位列首位。四個(gè)一線城市中，除上海外，北京、深圳、廣州三地的成交均價(jià)同比漲幅都超過(guò)了30%，分別達(dá)到37%、34%和32%。
對(duì)未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》采訪時(shí)表示，2011年樓市整體將保持平穩(wěn)，但不排除房?jī)r(jià)仍面臨上漲壓力較大的可能。中郵證券表示，在預(yù)計(jì)的并不容樂(lè)觀的通脹水平下，居民投資房產(chǎn)的意愿增強(qiáng)，這對(duì)房屋價(jià)格形成助推力。
上海易居房地產(chǎn)研究院一份最新報(bào)告也預(yù)計(jì)，2011年商品房均價(jià)漲幅依然會(huì)有所上漲。楊紅旭認(rèn)為，未來(lái)半年左右，房?jī)r(jià)同比增幅將基本保持回落態(tài)勢(shì)，預(yù)期今年二三季度將會(huì)觸底，屆時(shí)有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，其后將緩慢筑底。2011年房?jī)r(jià)月底環(huán)比漲幅將基本控制在0.5%以內(nèi)，部分月份有可能出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。
供求 開發(fā)商銷售壓力增大
在房?jī)r(jià)依舊高位運(yùn)行的同時(shí)，商品房成交量環(huán)比增幅顯著。12月，全國(guó)商品房銷售面積21808萬(wàn)平方米，上海易居房地產(chǎn)研究院上述報(bào)告顯示，這一數(shù)據(jù)環(huán)比11月增長(zhǎng)115.6%。
楊紅旭分析認(rèn)為，主要是受近幾個(gè)月以來(lái)通貨膨脹持續(xù)加劇和人民幣升值導(dǎo)致熱錢持續(xù)涌入，部分投資需求依然青睞房地產(chǎn)，所以導(dǎo)致成交量并沒(méi)出現(xiàn)快速下跌的局面。他進(jìn)一步預(yù)測(cè)，隨著傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，今年一季度成交量將有所下降，二季度才有可能出現(xiàn)持續(xù)反彈。
就全年情況來(lái)看，2010年，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，增幅比1月至11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。2010年商品房銷售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，增幅比1月至11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
分析人士認(rèn)為，成交量和銷售額同比兩位數(shù)增長(zhǎng)的背后是開發(fā)商尤其是實(shí)力雄厚的大型房企“不差錢”。WIND統(tǒng)計(jì)顯示，按申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，兩市共計(jì)有43家房地產(chǎn)公司公布了2010年年度業(yè)績(jī)預(yù)告。其中，僅有6家預(yù)計(jì)將出現(xiàn)虧損，27家則預(yù)增，在預(yù)增的企業(yè)中，有21家預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)將在50%以上，占比高達(dá)78%。
其中，陽(yáng)光股份、深深房A、華麗家族等數(shù)十家房地產(chǎn)上市公司預(yù)計(jì)2010年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度均超過(guò)了100%。而作為行業(yè)龍頭的萬(wàn)科，2010年則累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積897.7萬(wàn)平方米，銷售金額1081.6億元，成為國(guó)內(nèi)首家“千億元”級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)商。廣發(fā)證券地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，2010年房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)向好，主要是由于銷售大幅增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)上漲。
長(zhǎng)江證券地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，銷量的大幅增長(zhǎng)和凈利潤(rùn)的上升使得相當(dāng)一部分開發(fā)商們目前的資金依然比較充裕，且短期內(nèi)也不會(huì)發(fā)生太大的變化。
佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟還提醒說(shuō)，從全年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況來(lái)看，2010年開工面積和施工面積分別出現(xiàn)26%至40%左右的增幅的情況下，而房屋的竣工面積卻僅有4.5%的增幅，其中住宅的竣工面積更是只有2.7%的增幅，不排除開發(fā)商減緩施工進(jìn)度，捂盤囤地的可能。
不過(guò)，短期內(nèi)資金的充裕并不意味著長(zhǎng)久的高枕無(wú)憂，開發(fā)商們可能面對(duì)在未來(lái)半年供大于求的程度將有所增加的境況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，從月度規(guī)模來(lái)看，12月全國(guó)商品房新開工面積1.86億平方米，比11月上漲38.8%。未來(lái)半年到一年，商品房預(yù)售量將有所增加，供大于求的程度將有所加重，開發(fā)商銷售壓力增大，降價(jià)的可能性進(jìn)一步增大。
趨緊 政策觸動(dòng)房企敏感神經(jīng)
1月17日，世茂股份、榮盛發(fā)展、中弘地產(chǎn)和西藏城投跌停，近80只房地產(chǎn)個(gè)股跌幅均在5%以上。
同天，銀監(jiān)會(huì)召開2011年工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，要繼續(xù)實(shí)施差別化房貸政策。此前，央行宣布，從1月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，上調(diào)后，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)19%的高位。分析人士普遍認(rèn)為，近期受央行再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等一系列調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)各方本已緊繃的神經(jīng)正愈加敏感。
陸騎麟認(rèn)為，上述政策措施意味著對(duì)房地產(chǎn)的貸款或?qū)⒏o，2011年開發(fā)商的資金壓力將更大。中郵證券研究報(bào)告分析認(rèn)為，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金環(huán)境將出現(xiàn)惡化。中郵證券分析，2011年貸款總量將少于2010年，而房地產(chǎn)公司上市融資重新啟動(dòng)亦暫無(wú)時(shí)間表，而經(jīng)過(guò)了1年的調(diào)控之后開發(fā)企業(yè)2011年初的財(cái)務(wù)環(huán)境也不如2010年初。
事實(shí)上，去年底以來(lái)頻頻透露出的信號(hào)已使開發(fā)商開始經(jīng)歷新一輪的政策緊縮。繼中央高層在不同場(chǎng)合提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖之后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等主管部門在歲末年初召開的全國(guó)工作會(huì)議時(shí)紛紛透露出2011年房地產(chǎn)調(diào)控還將從緊從嚴(yán)。比如，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提出，在支持自住性、改善性住房需求的同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。另外，還將會(huì)同有關(guān)部門儲(chǔ)備調(diào)控政策。
進(jìn)入2011年之后，房產(chǎn)稅改革的信號(hào)已在重慶等地日漸明朗，與閑置用地相關(guān)的企業(yè)被銀監(jiān)會(huì)“禁貸”將逐漸成為常態(tài)等消息頻頻傳出。
北京一家上市房企資深人士何先生日前接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)決策層已經(jīng)意識(shí)政府可能會(huì)在2011年實(shí)施更大力度的調(diào)控政策，因此最近已開始討論應(yīng)對(duì)策略，并密切關(guān)注行業(yè)內(nèi)某些房企降價(jià)的舉動(dòng)。
據(jù)媒體披露，1月初，恒大地產(chǎn)在全國(guó)多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目開展七五折優(yōu)惠活動(dòng)，具體的措施是每天的前20位七五折優(yōu)惠，而21至50位客戶八五折優(yōu)惠�！斑@應(yīng)該主要是為回籠資金，為2011年儲(chǔ)備充裕的現(xiàn)金流做準(zhǔn)備�！标戲T麟說(shuō)。相當(dāng)一部分專家認(rèn)為，在銀根持續(xù)收緊、土地市場(chǎng)整治力度進(jìn)一步加大、房產(chǎn)稅改革在部分城市落地等一系列政策措施之下，開發(fā)商將面臨較大降價(jià)促銷壓力。