1月14日晚間，央行宣布自1月20日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是繼12月25日，二度加息送出后，由央行推出的一份“新年瘦身餐”。
1月17日，長(zhǎng)江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受記者采訪時(shí)表示，此次央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率雖然對(duì)地產(chǎn)板塊有所反應(yīng)，但是股市與樓市并非亦步亦趨。鑒于貨幣政策從緊的力度“還不夠”，其對(duì)樓市“基本上是沒(méi)有影響的”。
上調(diào)準(zhǔn)備金利率對(duì)樓市幾無(wú)影響？
新年伊始，樓市調(diào)控不僅沒(méi)有如市場(chǎng)預(yù)測(cè)那般放松，反而日漸趨緊：房產(chǎn)稅試行方案浮出水面、部分地區(qū)與銀行取消8.5折房貸利率優(yōu)惠，限購(gòu)令延期等政策增加了地產(chǎn)板塊的變數(shù)。而1月17日，受央行年度首次提高存款準(zhǔn)備金率消息的影響，地產(chǎn)板塊股價(jià)齊齊下行曾在新年第一天開盤領(lǐng)漲的金地集團(tuán)(600383,股吧)跌破8%，世茂股份(600823,股吧)、榮盛發(fā)展(002146,股吧)等企業(yè)更是以跌停收盤。
不過(guò)，長(zhǎng)江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶在接受記者采訪時(shí)指出，股票市場(chǎng)雖然對(duì)央行貨幣政策做出了反應(yīng)，但是對(duì)于房?jī)r(jià)的效果卻幾乎是“沒(méi)有的”。他指出，雖然央行一再提高存款準(zhǔn)備金利率水平，但是力度仍舊不夠。
為此，記者采訪了東北證券分析師唐亞韞，她指出，此時(shí)央行再次提高存款準(zhǔn)備金利率的原因，不過(guò)“是一個(gè)正常的對(duì)沖過(guò)程”。據(jù)她分析，自2010年12月份新增貸款4807億元，再加上1月上旬銀行投放的新增貸款近5000億，另有2011年一季度到期央票高達(dá)1.6萬(wàn)億，實(shí)際上流動(dòng)性還是比較旺盛的。初步測(cè)算，此次存款準(zhǔn)備金利率上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)，收回的資金不過(guò)在3500億左右。而“去年12月份投放的多，再加上1月份的信貸投放量，所以普遍認(rèn)為目前（央行貨幣政策收緊的）力度還是不夠的”。
房?jī)r(jià)調(diào)控仍需貨幣政策“給力”
與一直被熱炒的房產(chǎn)稅相比，多位分析師仍舊看好貨幣政策。房產(chǎn)稅雖然是新年開篇的“重頭戲”，但是無(wú)論是試點(diǎn)城市還是試行方案，都未能有超預(yù)期的表現(xiàn)。
至于近期媒體爆出南京、上海等地有銀行已經(jīng)取消首套房貸利率8.5折優(yōu)惠，而此政策有可能擴(kuò)展到全國(guó)各地的新聞。雖然有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定影響。不過(guò)，來(lái)自華創(chuàng)證券的一份資料中顯示，2010年兩次加息后，以按揭貸款100萬(wàn)、還款期限20年計(jì)算的話，首套房以基準(zhǔn)利率和8.5折優(yōu)惠利率相比，利息累計(jì)增加額相差不過(guò)1.2萬(wàn)元。
中郵證券分析師張鵬表示，房?jī)r(jià)的影響因素一般從四個(gè)方面來(lái)分析：政策、宏觀基本面、供給與需求。據(jù)他分析，一系列樓市調(diào)控下，投資投機(jī)性需求已經(jīng)有所“收斂”；而融資受限的前提下，開發(fā)商有可能選取放慢推盤速度、減少開發(fā)項(xiàng)目的方式，而非下調(diào)房?jī)r(jià)來(lái)改善資金流情況。因此，樓市的供給與需求在一段時(shí)間內(nèi)仍處于平衡狀態(tài)。至于宏觀基本面上，受國(guó)際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)預(yù)期下，不構(gòu)成房?jī)r(jià)下行因素。
最終，與以上三個(gè)因素相比，政策，尤其是貨幣政策顯得尤為重要。張鵬表示：“房地產(chǎn)是對(duì)貨幣政策非常敏感的行業(yè)”，因而，“這個(gè)方面（貨幣政策）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較大”。
同樣，長(zhǎng)江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶也看好緊縮性的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。他曾經(jīng)對(duì)記者表示，通脹預(yù)期是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要因素。而能夠改變通脹預(yù)期的，還需從緊的貨幣政策出臺(tái)。不過(guò)，雖然央行已經(jīng)兩次加息，且一再提高存款準(zhǔn)備金利率，但是這并不能代表現(xiàn)在的貨幣政策就可定性為“從緊”“現(xiàn)在還是一個(gè)博弈的過(guò)程”。
一季度就將“三率齊發(fā)”？
華創(chuàng)證券分析師楊現(xiàn)領(lǐng)在研究報(bào)告中曾指出，2011年貨幣政策走勢(shì)有很大程度上取決于通脹走勢(shì)。鑒于政策效果具有一定的“滯后性”，因此他預(yù)測(cè)2011年年初啟動(dòng)密集緊縮政策的可能性較大。而所謂的“密集”緊縮政策，一定程度上是指“三率”（利率、匯率和存款準(zhǔn)備金率）齊發(fā)，在從緊貨幣政策下避免國(guó)際熱錢對(duì)國(guó)內(nèi)的影響。
楊現(xiàn)領(lǐng)在報(bào)告中表示，如果緊縮性的貨幣政策在年初出臺(tái)的話，市場(chǎng)可以更快的做出反應(yīng)、進(jìn)行調(diào)整。而根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，他預(yù)測(cè)2011年存在2次及以上的加息空間。
如今，存款準(zhǔn)備金利率已經(jīng)如楊現(xiàn)領(lǐng)的預(yù)測(cè)，再次“發(fā)力”。通脹預(yù)期下，央行的若針對(duì)流動(dòng)性過(guò)剩、通脹預(yù)期開出一份“瘦身大餐”的話，樓市泡沫被擠出的程度，或?qū)⑷Q于“瘦身計(jì)劃”的執(zhí)行力度了。