繼去年“國十一條”、“國十條”、“9·29新政”三波樓市宏觀調(diào)控之后，更為有力的“國八條”又在1月26日晚宣布實(shí)施，在限購、價格控制、信貸、稅收等環(huán)節(jié)進(jìn)一步加碼。專家認(rèn)為，近兩個月商品房成交量的大幅攀升，讓市場對第四波調(diào)控已有預(yù)期。在此影響之下，預(yù)計2011年全國樓市調(diào)整的幅度將大于2010年，部分城市房價將出現(xiàn)一定幅度的下降；70個大中城市房價指數(shù)將于二三季度出現(xiàn)同比負(fù)增長，多個月份會出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長。
交易量激增招致新一輪調(diào)控
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)26日最新數(shù)據(jù)顯示，1月前三周新房共成交7151套，同比增長17%，成交均價23700元/平方米，同比上漲19%。第三周(1月17日-23日)北京全市新建商品房網(wǎng)簽總量為3161套，環(huán)比前一周的1837套，大幅上漲了72.1%。
而上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息也讓當(dāng)?shù)貥鞘邢破鹆艘徊ㄤN售高峰：根據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應(yīng)量僅32.18萬平方米，成交量卻達(dá)到76.85萬平方米，第三周(1月17日-23日)上海共有5個項目推出僅8.04萬平方米的新房源，僅相當(dāng)于近20周平均周供應(yīng)的三成水平，為近23周的最低點(diǎn)。但出人意料的是成交量卻不降反升，周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3。浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營業(yè)稅的窗口前，近日也連續(xù)多日出現(xiàn)幾十人至上百人排隊等候的場面。
中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)陶琦認(rèn)為，今年調(diào)控出臺時機(jī)提前，主要是因?yàn)樵谌ツ?2月成交量激增后，今年1月份的交易量僅微弱下降。為避免2月春節(jié)積累出來的需求，在3月集中爆發(fā)，同時也避免由于成交沖動期出政策帶來的交易過程影響，所以現(xiàn)在出臺應(yīng)該是合適的時機(jī)。
上海市統(tǒng)計局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初25日援引最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，隨著國家及上海一系列調(diào)控政策的出臺實(shí)施，2010年，上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“一快、一慢、一降”的新變化。所謂“一快”，就是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長加快，“一慢”是指商品房價格上漲的速度、上漲的勢頭放慢，“一降”是商品房銷售面積有所下降。2010年全年上海市新建住宅銷售價格比上年上漲7.6%，從環(huán)比指數(shù)看，全年環(huán)比累計上漲1.3%；全年商品房銷售面積為2055萬平方米，同比下降39%；其中商品住宅銷售面積為1685.35萬平方米，下降42.4%。
浙江省2010年的房地產(chǎn)市場則表現(xiàn)出“量縮價漲，波動加快”的特點(diǎn)。專家稱“量縮”表明“抑制投機(jī)和投資購房需求”的努力初步見效，“價漲”說明“遏制房價過快上漲”的目標(biāo)沒有完全達(dá)到，離社會公眾期待的“房價回落到合理水平”尚有較大差距。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年浙江省商品住宅全年銷售面積3833萬平方米，同比下降19.2%。新建商品房成交均價為9248元/平方米，同比上漲18.7%，且每月同比都處于上漲狀態(tài)。
申銀萬國報告認(rèn)為，屢創(chuàng)歷史新高的房價、面臨上行的利率、更加嚴(yán)格的行業(yè)政策以及呼之欲出的房產(chǎn)稅，都預(yù)示著越來越大的房價調(diào)整風(fēng)險。預(yù)計2011年全國房價將在下半年出現(xiàn)調(diào)整，全年均價將比2010年均價下跌10%左右，成交量微增3%，整體去化率約55%。
調(diào)控將繼續(xù)加壓
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品房成交均價為5033元/平方米，同比2009年上漲7.5%，其中商品住宅成交均價上漲5.9%。12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點(diǎn)。楊紅旭認(rèn)為，去年的嚴(yán)厲調(diào)控并非全無效果，雖未能讓房價下跌，卻抑制了房價漲幅。
此次“國八條”對投資投機(jī)性購房、高房價的指向十分明確，強(qiáng)化差別化住房信貸政策，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”。去年“9·29新政”曾強(qiáng)調(diào)，“對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍”。3個多月后，首付在高位之上再提一成，力度罕見。
“國八條”還要求，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。嚴(yán)格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭認(rèn)為，不足5年的營業(yè)稅以前按差額征收，現(xiàn)在改為按全額征收，即統(tǒng)一按銷售收入全額征收5.5%的營業(yè)稅，征稅基數(shù)增大很多，稅負(fù)也相應(yīng)顯著增加；個人所得稅以前按交易總額的1%-3%繳納，接下來，國稅總局可能要求各地按差價的20%征收，也即從嚴(yán)征收。
“總體上講，去年房地產(chǎn)調(diào)控一系列措施的效果離預(yù)期還有距離�！睆�(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年12月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比11月份縮小1.3個百分點(diǎn)，但環(huán)比上漲0.3%。其中，部分二三線城市的樓市尤為活躍。尹伯成說，這一次政策再度出手的意圖很明顯，就是“最嚴(yán)格的調(diào)控”將繼續(xù)下去；此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機(jī)性需求的抑制更是絲毫不會放松。
受到樓市調(diào)控加碼消息影響，1月27日滬深兩市雙雙低開，地產(chǎn)板塊跌幅居首，萬科、金地等地產(chǎn)龍頭股低開超過4%，地產(chǎn)指數(shù)低開2.47%，金融等板塊也受拖累全線低開。
或?yàn)榉慨a(chǎn)稅鋪路
“國八條”還要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，但沒有直接提到房產(chǎn)稅。楊紅旭認(rèn)為，此次國務(wù)院常務(wù)會議要求“各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)”，不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。“房產(chǎn)稅并不是個新的稅種，上海和重慶兩個城市已宣布將率先試點(diǎn)，必然會向全國推廣”。
中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，在房價仍將上漲的預(yù)期下，政府將對新購房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的消息，刺激短期購買力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對市場的威力不容小覷。
“國八條”還要求各地“加大應(yīng)用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅決堵塞稅收漏洞”，對此楊紅旭解讀認(rèn)為更是為今后向存量房征收房產(chǎn)稅做好技術(shù)支持。
1月25日全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)布報告指出，由于房企資金充裕，目前負(fù)利率狀況以及市場對未來通脹預(yù)期仍較高，2011年中國房價仍存一定上漲壓力，因此今年上半年房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境仍會很嚴(yán)厲，抑制住房投資投機(jī)需求的政策仍將從緊。稅收政策對調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格能夠產(chǎn)生一定影響，但僅憑通過某一項稅收政策的實(shí)施、或開征某一稅種而有效解決當(dāng)前房價過高問題，是不現(xiàn)實(shí)的，需綜合運(yùn)用信貸政策、土地政策、廉租房制度等措施，形成房價調(diào)控的合力。