2月8日晚，央行公布再次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率的通知。自2月9日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，其它各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。
經(jīng)過(guò)連續(xù)三次調(diào)整，一年期、三年期和五年期存款利率累計(jì)上調(diào)了0.75、1.17以及1.4個(gè)百分點(diǎn)；一年期、三年期和五年期貸款利率累計(jì)上調(diào)了0.75、0.69以及0.66個(gè)百分點(diǎn)。可以看出，長(zhǎng)期存款利率上調(diào)幅度大大高于長(zhǎng)期貸款利率上調(diào)幅度。
春節(jié)前后不過(guò)1個(gè)月的時(shí)間里，“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案以及央行加息紛至沓來(lái)。曾經(jīng)市場(chǎng)認(rèn)為，高房?jī)r(jià)難被撼動(dòng)，調(diào)控恐成“空調(diào)”。如今，這一觀點(diǎn)貌似已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，多位專家在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)均稱，未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)可期。
“溫水煮青蛙” 累積效應(yīng)下房?jī)r(jià)下調(diào)可期
雖然，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為央行加息并非針對(duì)房地產(chǎn)而來(lái)，但是卻再一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成利空因素。如果說(shuō)，“新國(guó)八條”的出臺(tái)，已經(jīng)超出市場(chǎng)預(yù)期，那么，兔年伊始的第一次加息則再一次挑戰(zhàn)了供需雙方的預(yù)期。2011年第一期《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)報(bào)告》中明確提及：“2011年房?jī)r(jià)震蕩下行概率較大”。
“雖然一次性加息0.25個(gè)百分點(diǎn)幅度并不大，但是卻要看政策的累積效應(yīng)�！泵裆C券地產(chǎn)分析師趙若瓊認(rèn)為，連續(xù)三次加息加重了購(gòu)房者持有房地產(chǎn)的成本，從而會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量。并且，“未來(lái)可能還會(huì)繼續(xù)（加息）”。最終，政策累積下房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量會(huì)受到顯著影響，繼而則是房?jī)r(jià)開始回調(diào)“如果量下來(lái)了，那么價(jià)也會(huì)往下走”。至于房?jī)r(jià)下行是否具有持續(xù)性，趙若瓊認(rèn)為，由于“高通脹不可能一直持續(xù)下去”，隨著緊縮性貨幣政策逐漸發(fā)揮作用，到了今年年中，高通脹的情況可能會(huì)得以緩解，屆時(shí)房?jī)r(jià)走勢(shì)還需視成交情況而定。
除去增加購(gòu)房者的持有成本外，開發(fā)商的資金流也將受到影響，其財(cái)務(wù)成本也將相應(yīng)增加。東北證券研究報(bào)告中指出，按照央行三次調(diào)整后，三年期長(zhǎng)期貸款利率合計(jì)增加近0.7個(gè)半分點(diǎn)計(jì)算，僅考慮利息支出的影響也預(yù)計(jì)會(huì)使2011年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)稅后凈利潤(rùn)下降5%左右。
民族證券的一份研究報(bào)告中，對(duì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量情況作出了更為詳盡的預(yù)測(cè)：鑒于2010年1-4月份房屋銷售面積基數(shù)較大，致使今年2-4月份全國(guó)商品房成交面積出現(xiàn)同比下滑的可能性較大。并預(yù)計(jì)2011年全年，全國(guó)商品房銷售面積同比下滑10%-20%，銷售均價(jià)同比下滑5%左右。預(yù)計(jì)一線城市成交價(jià)格將下跌10%-25%左右“政策累加對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響”。
可以說(shuō)，市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)從房?jī)r(jià)“空調(diào)”論，悄然發(fā)生了轉(zhuǎn)變。投資者應(yīng)該會(huì)記得，2010年中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所在其發(fā)布的報(bào)告中，曾經(jīng)預(yù)測(cè)2011年上半年房?jī)r(jià)將會(huì)下跌近20%的時(shí)候，遭遇市場(chǎng)一片質(zhì)疑之聲。而今，該種論調(diào)再也不是孤軍奮戰(zhàn)了。
并非最后一只靴子 政策仍會(huì)敲打房市
2月9日，《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪了中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春教授。他指出，從“新國(guó)八條”再次來(lái)襲，到房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案敲定，再到存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率“兩率”齊發(fā)，“可以看出房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)作為中央的一個(gè)具有戰(zhàn)略性意義轉(zhuǎn)變。”
政策疊加效應(yīng)以外，劉元春還提及到了今年3、4月份房地產(chǎn)市場(chǎng)供給還將遭遇新的一輪釋放，在購(gòu)房需求被抑制的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系可能得以改變。進(jìn)一步的，目前的貨幣政策使得購(gòu)房者望房卻步的同時(shí)，開發(fā)商的投資開發(fā)規(guī)模卻并未減少。一方面是資金回流減緩，另一方面則是資金來(lái)源受限，劉教授認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)商在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)或?qū)⒚媾R資金鏈?zhǔn)站o的問(wèn)題。
公開資料顯示，2010年1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計(jì)完成開發(fā)投資42697億元，同比增長(zhǎng)了36.5%。其中住宅投資30022億元，同比增長(zhǎng)34.2%。與之相對(duì)的是，商品房的銷售增速卻呈“降溫”狀態(tài)：2010年1-11月份全國(guó)商品房銷售面積達(dá)82541萬(wàn)㎡，同比僅增長(zhǎng)了9.8%，與2010年上半年兩位數(shù)的增速相比，調(diào)控之手明顯已發(fā)揮作用。
“政策的持續(xù)出臺(tái)，貨幣政策全面轉(zhuǎn)向，市場(chǎng)供需關(guān)系的改善，這三種因素都會(huì)（對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)）產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響�！倍遥瑒⒃焊嬖V記者，此次加息并非是“壓垮駱駝的最后一根稻草”：
“新國(guó)八條”第一項(xiàng)中，明確指出要進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任。在根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力后，地方政府在合理確定本年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)后，應(yīng)于一季度向社會(huì)公布。目前，各地政府還未公布本年度住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，“一旦這一目標(biāo)值公布，那么對(duì)各地的震動(dòng)還是會(huì)比較大的”，劉元春認(rèn)為，若今年保障房也能如預(yù)期般進(jìn)行的話，“市場(chǎng)的氛圍將會(huì)發(fā)生很大的變化，就將（對(duì)房?jī)r(jià)）產(chǎn)生強(qiáng)烈的影響”。
不過(guò)，劉元春在采訪中也指出，即使房?jī)r(jià)有所回落，并不會(huì)出現(xiàn)“崩潰式”的下跌，而是“策略性”的回調(diào)。并且，他認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇“考驗(yàn)”的時(shí)間或?qū)⑹窃?、4月份，屆時(shí)正逢地方政府公布本年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，又值供給放量之時(shí)，因此公眾對(duì)政策效果“還要有點(diǎn)耐心的”。
不過(guò)，長(zhǎng)江證券地產(chǎn)分析師蘇雪晶雖然也表示，有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)回調(diào)的現(xiàn)象。但是，他所持的觀點(diǎn)與劉元春的觀點(diǎn)有所不同。
蘇雪晶曾在其研究報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，持續(xù)出的房地產(chǎn)政策對(duì)地產(chǎn)股影響有限。反而是通脹變化的預(yù)期將決定地產(chǎn)股的走勢(shì)。因此，與“新國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案相比，蘇雪晶認(rèn)為，央行加息對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力度要更大一些。在他看來(lái)，“新國(guó)八條”是對(duì)過(guò)去政策的延續(xù)；房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案則低于市場(chǎng)預(yù)期，且區(qū)域有限，因此兩者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有限。
蘇雪晶對(duì)記者表示，鑒于通脹問(wèn)題在未來(lái)一段時(shí)間里仍將繼續(xù)，至少在目前仍舊還未能得到控制，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何，尚待確定。