新“國八條”與房產(chǎn)稅組合拳突然襲來，春節(jié)期間上海樓市降至冰點(diǎn)。2月7日，全市新房成交量交了白卷。
新政的實(shí)施正在全面鋪開，由于各項(xiàng)稅費(fèi)的重要變動(dòng)，稅務(wù)部門將在上海房地產(chǎn)市場上扮演更重要的角色。成交量雖明顯下滑，上海房價(jià)卻在多方博弈下巋然不動(dòng)。今年4月，一批新開發(fā)的樓盤即將上市，新政的效果可能會(huì)有更多顯現(xiàn)。
房產(chǎn)稅“先認(rèn)定后繳納”
1月26、27日兩天，新“國八條”和房產(chǎn)稅接踵降臨上海。1月28日起，上海樓市開始采用全新的交易規(guī)則。1月30日，上海市地方稅務(wù)局迅速推出一份實(shí)施細(xì)則，詳解上海房產(chǎn)稅的認(rèn)定、計(jì)算、征收、減免。
上海規(guī)定，以家庭為單位，人均60平方米住房免稅，而新購的超出部分，則需每年繳納房產(chǎn)稅。按規(guī)定，計(jì)算房產(chǎn)稅應(yīng)依據(jù)房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，并按規(guī)定的周期重新評(píng)估。但在試點(diǎn)的初期暫時(shí)以交易價(jià)格打七折計(jì)算。上海市地方稅務(wù)局的一位工作人員告訴記者，1月28日后新購買的住房，只需經(jīng)過一次房產(chǎn)稅“認(rèn)定”的過程，算出每年應(yīng)繳多少稅，以后每年年底前繳清即可，不必每年重新計(jì)算。
據(jù)介紹，購房者需到住房所在的區(qū)稅務(wù)局，填寫房產(chǎn)稅認(rèn)定申報(bào)表，同時(shí)提交房產(chǎn)交易合同、契稅完稅憑證、購房人及家庭成員身份證明、戶籍和婚姻狀況證明等六份材料。同時(shí)在各區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢原有住房情況，并填寫《原有住房信息查詢申請表》。
按照房產(chǎn)稅計(jì)算公式，上海浦東一家房產(chǎn)中介的工作人員幫記者算了一本賬。房產(chǎn)稅計(jì)算公式是：年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額（元）=新購住房應(yīng)征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價(jià)（或核定的計(jì)稅價(jià)格）×70%×稅率。以一個(gè)已有一套120平方米住房的三口之家為例，如果這個(gè)家庭在上海內(nèi)環(huán)附近購買一套價(jià)格為每平方米3萬元，面積為100平方米的住房用于投資，按照目前的政策，他們的免稅面積為180平方米。按其余40平方米為計(jì)稅，他們每年需要繳納的房產(chǎn)稅為3360元。而這樣的一套住房如果用于出租，每年的房租可達(dá)5萬元以上。相比之下，房產(chǎn)稅對(duì)這個(gè)家庭的影響并不大。
相比之下新“國八條”對(duì)市場的影響顯得更為直接。根據(jù)新“國八條”，如果這個(gè)家庭購買的是二手房，而賣家購房尚不足五年，則要對(duì)這一住房全額征稅，稅率高達(dá)5.65%。一套總價(jià)300萬元的住房在交易過程中需一次性繳納將近18萬元。
因此可以說，新“國八條”，不僅對(duì)政府和開發(fā)商的限制和要求十分嚴(yán)厲，而針對(duì)普通房屋買賣雙方的規(guī)定也不啻為一劑猛藥。如二手房不滿五年轉(zhuǎn)讓全額征稅、二套房限制購買、二套房貸款首付六成等多項(xiàng)新政，直接打消了很多老百姓買賣房屋的念頭。
前述稅務(wù)局的工作人員告訴記者，新政剛剛開始執(zhí)行，不排除有些人會(huì)想方設(shè)法少交或不交各種稅費(fèi)�？梢钥隙ǖ氖�，各政府部門采集到的個(gè)人住房信息已經(jīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，未完稅的房屋未來將被禁止買賣，直到稅費(fèi)和滯納金被繳清為止。
細(xì)則還包含了多項(xiàng)減免稅收的政策。但網(wǎng)上許多評(píng)論認(rèn)為，目前的問題是，實(shí)施過程中存在各種特殊情況，缺乏認(rèn)定的方法。
買賣雙方陷觀望
春節(jié)是房地產(chǎn)市場的傳統(tǒng)淡季，今年的春節(jié)則比往年更為冷清。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月7日，上海一手房住宅成交量為零，全市僅預(yù)售各類商品房4套。自2月份以來，上海商品住宅共成交58套。
主要代理上海閔行區(qū)樓盤的程先生告訴記者，新政出臺(tái)后，賣家心態(tài)出現(xiàn)明顯變化，并且各不相同。有的房東擔(dān)心新政會(huì)讓買家打退堂鼓，打算將委托房源的價(jià)格標(biāo)低一點(diǎn)。而一些年前掛出房源的房東，由于購買住房不到五年，想到要交超過10萬元的稅，索性決定不賣房了。
中原集團(tuán)研究董事程澐女士告訴記者，春節(jié)期間，上海樓市處在冰點(diǎn)。新政是最主要的原因。整個(gè)上海樓市陷入了觀望狀態(tài)，買家和賣家都打算等一陣再看。
新“國八條”與房產(chǎn)稅，效果有所不同。程澐認(rèn)為，新“國八條”是真正的猛藥，限購、限貸等政策直接擠出了投資需求，大部分投資客都選擇了離場，直接打擊了成交量，短期效果明顯。而上海房產(chǎn)稅政策則顯得十分溫和，稅收額度不難承受。能對(duì)上海樓市產(chǎn)生什么樣的效果，需要長期觀察。
然而對(duì)于房價(jià)，政策的效果并非“一邊倒”。一些賣家手握多套房源，他們認(rèn)為如果此時(shí)拋盤，以后再想買房就得交稅，索性囤著不賣。由于購房不滿五年賣出要繳稅，許多賣家選擇加價(jià)，試圖把稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買家。需求和供給同時(shí)減少，房價(jià)是升是降還很難判斷。
程澐認(rèn)為，新盤的開發(fā)商將對(duì)上海房價(jià)產(chǎn)生影響。春節(jié)期間，很少有新樓盤推出，而一季度過后，進(jìn)入4月份，開發(fā)商就將“進(jìn)場”。一些開發(fā)商在新政后已經(jīng)開始打出了促銷的廣告。到新盤集中上市的時(shí)候，如果成交量仍然低迷，開發(fā)商頂不住各方的壓力，可能會(huì)選擇降價(jià)，屆時(shí)新政對(duì)上海房價(jià)的影響將會(huì)顯露出來。