我國農(nóng)歷新年之前，被視作樓市調(diào)控“殺手锏”和“加強(qiáng)版”的房產(chǎn)稅試點(diǎn)及“新國八條”密集出臺(tái)，各大城市的樓市無一不感受到蕭蕭刺骨的寒意。節(jié)后第一天，接踵而至的加息，更是被視作開發(fā)商脖子上的又一道枷鎖。樓市的生存環(huán)境，從未像現(xiàn)在這樣惡劣過。作為新國八條的落地，各地已經(jīng)或正在醞釀與之相配套的實(shí)施細(xì)則，樓市調(diào)控的決心和力度，從中可見。2011年，在一系列密集調(diào)控之下開局的各地樓市，將迎來怎樣的“氣候”？
“新國八條”后的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，意外地出現(xiàn)幾宗拋售大單。
記者日前從北京市多家中介門店獲悉，春節(jié)長(zhǎng)假后期以來，陸續(xù)有客戶在中介門店掛牌出售其名下房產(chǎn)，其中個(gè)別客戶單次掛牌達(dá)七八套之多，這一數(shù)目和頻率明顯高于去年。
按照“新國八條”規(guī)定，各地須在2月中旬之前出臺(tái)限購措施，在一季度公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)。分析認(rèn)為，受空前嚴(yán)厲的調(diào)控政策影響，部分賣方已經(jīng)對(duì)后市產(chǎn)生悲觀情緒，而有效需求仍然旺盛。在上述兩個(gè)時(shí)間窗口之前，市場(chǎng)的拋售現(xiàn)象很可能會(huì)繼續(xù)，短期內(nèi)的市場(chǎng)成交量或?qū)⒎糯蟆?/P>
短期成交或放量
2月12日，北京鏈家地產(chǎn)團(tuán)結(jié)湖門店的一位業(yè)務(wù)員向記者表示，春節(jié)過后，該門店掛牌賣房的業(yè)主數(shù)量開始增多，某業(yè)主甚至將其名下的7套房產(chǎn)同時(shí)掛出。
這一現(xiàn)象并非個(gè)案。記者從北京多家中介門店了解到，近期掛牌賣房的業(yè)主數(shù)量開始增多，擁有多套房產(chǎn)的業(yè)主不在少數(shù)。而往年，大量房屋掛牌和交易多發(fā)生在4月和5月。
除北京外，上海也于2月11日出現(xiàn)一位連拋內(nèi)環(huán)內(nèi)20套房源的業(yè)主，掛牌價(jià)格在每平方米34000元左右，相較市場(chǎng)價(jià)下調(diào)二至三成，其房源迅速引來哄搶。
分析普遍認(rèn)為，大宗拋售的出現(xiàn)，主要是為追趕地方新政的時(shí)間窗口。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，一方面，部分賣方對(duì)后市悲觀；另一方面，市場(chǎng)的有效需求依然旺盛，只要降價(jià)就會(huì)引爆需求。
對(duì)于上海的大單拋售，業(yè)界多認(rèn)為是由房產(chǎn)稅試點(diǎn)的推行所致。1月27日，上海和重慶率先公布房產(chǎn)稅試點(diǎn)細(xì)則，被認(rèn)為在很大程度上增加了房屋持有成本，促進(jìn)存量房拋向市場(chǎng)。
北京偉業(yè)我愛我家集團(tuán)相關(guān)人士認(rèn)為，在各地出臺(tái)落地政策之前，市場(chǎng)將迎來一個(gè)政策過渡期。在此期間，市場(chǎng)拋售行為將繼續(xù)存在，無法購房的多套置業(yè)者和異地置業(yè)者會(huì)抓緊購房，短期內(nèi)市場(chǎng)成交量或?qū)⒈铩?/P>
住宅資金擠出效應(yīng)
大單拋售只是政策影響下的一種市場(chǎng)表現(xiàn)。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，將使得今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很多明顯的變化，租賃市場(chǎng)首當(dāng)其沖。
據(jù)記者了解，與往年相比，節(jié)后北京的住宅租賃市場(chǎng)已提前回暖。偉業(yè)我愛我家的分析認(rèn)為，受“新國八條”等一系列調(diào)控政策打壓，部分有買房打算的購房人
“由買轉(zhuǎn)租”，增加了市場(chǎng)需求。
上述機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，未來租賃市場(chǎng)的交易量將有大幅增長(zhǎng)，租金也將呈現(xiàn)上漲的局面，但由于去年上漲幅度較大，今年租金漲幅將趨緩。數(shù)據(jù)顯示，2010年北京住宅租賃市場(chǎng)成交量同比上漲了13.78%，全市租金均價(jià)同比上漲了15.56%，達(dá)到2793元/月套。
同時(shí)，政策對(duì)住宅市場(chǎng)資金的擠出，將可能使商業(yè)地產(chǎn)收益。根據(jù)北京中原地產(chǎn)和新浪樂居發(fā)布的市場(chǎng)調(diào)查，近四成的受訪者認(rèn)為，樓市調(diào)控加碼，商業(yè)地產(chǎn)將成為最大的受益者，選擇股市的僅有不到10%。
北京中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為，住宅開發(fā)的暴利時(shí)代正在過去，由于商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率高，價(jià)格仍存在上漲空間，因此將成為住宅市場(chǎng)資金的主要流向。
但偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉卻認(rèn)為，由于投資商業(yè)地產(chǎn)的操作較為復(fù)雜，對(duì)操作技巧要求較高，因此民間資本轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的速度和規(guī)�？赡苄∮陬A(yù)期。
走勢(shì)預(yù)測(cè)分歧較大
在空前嚴(yán)厲的政策影響下，業(yè)界對(duì)2011年的房?jī)r(jià)走勢(shì)存在不同的觀點(diǎn)。
偉業(yè)我愛我家的分析認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)很有可能在節(jié)后緊急剎車，并趨于穩(wěn)定。而家樂園集團(tuán)總裁、北京萬澤置業(yè)有限公司陳云峰則表示，北京的房?jī)r(jià)會(huì)在2011年調(diào)控中
“頑強(qiáng)上漲”，其中，上半年房?jī)r(jià)會(huì)受到一定抑制，下半年則繼續(xù)上漲。還有部分觀點(diǎn)認(rèn)為，今年一線城市的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌，但跌幅有限。
一個(gè)廣受認(rèn)同的觀點(diǎn)是，盡管調(diào)控政策來勢(shì)兇猛，但當(dāng)前的市場(chǎng)供需矛盾仍然十分突出。陳云峰表示，在人口大量涌入的情況下，采取任何行政性的、抑制性的措施都不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的問題。
陳云峰還表示，成本的提高也將是推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿��！靶碌牟疬w條例實(shí)施后，將會(huì)大幅提高北京的土地成本，房?jī)r(jià)也一定會(huì)隨之上漲。”
值得注意的是，在政策較少波及到的二三線城市，近期地價(jià)和房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭十分明顯。有不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果不及時(shí)采取措施，部分二三線城市將成為樓市資金新的目的地，將推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)加速上漲。