新一輪“限購”大幕正在開啟。16日，北京落實“國八條”的樓市調(diào)控細則出臺。被業(yè)界稱為空前嚴厲的“京十五條”再次提高外地人購房門檻，規(guī)定擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供連續(xù)5年(含)以上個稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停對其售房。同時，暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭售房。
　　接受《經(jīng)濟參考報》采訪的專家普遍認為，從“國八條”開始的此輪涉及限購、二套房貸收緊等方面的調(diào)控，給持續(xù)火爆的樓市澆了一盆冷水，多數(shù)業(yè)主和開發(fā)商陷入新一輪觀望，整個2月的成交量將出現(xiàn)較大幅度下滑，這將在一定程度上增加樓市降價的可能。

北京朝陽區(qū)一處建設(shè)中的住宅樓。新華社記者 趙琬微 攝

　　調(diào)控加碼　“限購潮”洶涌襲來

　　有消息稱，住建部已經(jīng)初步擬定了第三批執(zhí)行“限購令”的城市名單，主要包括已出臺“限購令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市�！�
　　在公眾普遍關(guān)注的限購方面，北京版細則要求，自通知發(fā)布次日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(含駐京部隊現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭、持有有效《北京市工作居住證》的家庭，下同)、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
　　此外，京版“國八條”還規(guī)定，實行差別化土地增值稅預(yù)征率，對定價過高、預(yù)計增值額過大的房地產(chǎn)開發(fā)項目提高土地增值稅預(yù)征率，嚴格住房用地供應(yīng)管理，總結(jié)本市“限房價、競地價”的經(jīng)驗，并在中低價位普通商品住房用地供應(yīng)中全面施行等。
　　“鏈家地產(chǎn)”副總裁林倩認為，北京出臺的“京十五條”措施空前嚴厲，再次提高外地人購房門檻，精準打擊外地炒房。同時，京版“限購”以“認房”為標準顯得更加合理。避免了一刀切情況的發(fā)生。一方面進一步抑制了投機性需求的進入，另一方面也適當?shù)乇Ｗo了以換房為目的的改善性需求。
　　偉業(yè)我愛我家集團認為，對北京二手房市場來說，“納稅證明不滿五年的非戶籍人口禁止購房”的限購細則將至少影響1/3的購房人群。偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前北京二手房市場的購房人群中，純戶籍人口占35.5%，占64.5%的非戶籍購房人群中，能夠提供5年納稅證明的不超過5成，所以，二手房市場將有1/3的購房人群受此影響而暫時無法買房。
　　在北京之前，青島、上海、濟南、成都等地已出臺了細化政策，在限購方面也進一步升級，比如上海便要求，已有2套及以上住房的戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非戶籍居民家庭均不可再新購住房。
　　根據(jù)“國八條”，尚未采取住房限購措施的直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。這意味著未來幾天內(nèi)，限購令將在更多城市密集落地，新一輪樓市“限購潮”正洶涌襲來。

　　博弈升級　開發(fā)商仍在觀望

　　受“限購潮”波及，一些熱點城市成交量恢復(fù)乏力。中原集團研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，作為前兩輪調(diào)控政策的延續(xù)，“三次調(diào)控”在限購、營業(yè)稅、二套房貸等方面全面加強調(diào)控力度，終于給持續(xù)火爆的國內(nèi)樓市澆上一盆冷水�！霸谡{(diào)控重拳之下，多數(shù)開發(fā)商和小業(yè)主們都選擇了觀望”，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓接受《經(jīng)濟參考報》采訪時說。
　　北京鏈家地產(chǎn)一位房產(chǎn)經(jīng)紀人告訴記者，現(xiàn)在一些手持多套房產(chǎn)的業(yè)主已開始了新一輪的觀望，“調(diào)控比較嚴的話，他們就轉(zhuǎn)賣為租了，一般不會急于拋售，會選擇看看接下來的市場行情”。徐楓認為，目前多數(shù)業(yè)主比之前要成熟許多，他們已對政策及其可能產(chǎn)生的效果有了一定預(yù)期。
　　相當一部分開發(fā)商也未有濃重的悲觀情緒。“我們了解到一些開發(fā)商仍在‘賭’這一波政策，并沒有做出明顯的應(yīng)對�！毙鞐鞅硎�，部分房企認為幾個月之后便可以避過調(diào)控政策的“風(fēng)頭”，因此現(xiàn)在選擇了觀望。
　　部分業(yè)內(nèi)人士也認為，限購、限貸等政策如果得到認真落實的話，會較大程度上迫使房地產(chǎn)市場成交量下滑，但此輪調(diào)控政策在長期性和持續(xù)性上尚存在不確定性，一段時間后，有些城市可能會在執(zhí)行上出現(xiàn)打折扣等現(xiàn)象。
　　雖然開發(fā)商力“賭”政策回暖，但業(yè)內(nèi)普遍認為今年的調(diào)控政策不僅不會放松而且有可能更加嚴格。廣州證券最近的一份研究報告預(yù)測，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控仍將持續(xù)。如果房地產(chǎn)市場未達到政府的調(diào)控目標，后續(xù)再度加碼調(diào)控的可能性較大。
　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所副所長季如進接受《經(jīng)濟參考報》采訪時表示，此輪調(diào)控政策的出臺已透露了這樣一個信號，即政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是有決心的，也是有辦法的，部分人認為限購等政策是短期行為，但在他看來，至少在今后一段時期內(nèi)，限購等政策在部分熱點城市有可能還會堅持下去。
　　中原地產(chǎn)認為，鑒于“三次調(diào)控”所產(chǎn)生的強有力影響，未來國內(nèi)樓市的走勢將由不同城市供求對比狀況、地方政府政策執(zhí)行力度強弱、各個城市樓市本身發(fā)展特點等因素來決定，但總體來看，市場正在向有利于購房者的方向傾斜。

　　未來走勢　成交縮量或成降價前兆

　　記者了解到，“國八條”出臺以后，各地樓市市場供求量銳減，市場觀望氣氛濃厚。業(yè)內(nèi)人士認為，若新政效應(yīng)持續(xù)蔓延、地方政府嚴格執(zhí)行和落實新政的話，未來樓市可望步入降價通道。
　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，2月第一周(1月31日至2月6日)受節(jié)日等因素影響，監(jiān)測的30個城市中，九成城市樓市成交量下跌。其中近五成城市跌幅超過90%。重點城市均呈現(xiàn)成交量下滑態(tài)勢，上海、深圳和杭州成交量環(huán)比下滑90%以上，其中深圳跌幅更是超過95%。
　　進入第二周，各地樓市成交量開始有所恢復(fù)，重點城市中，深圳和成都成交量回升較為迅速，成都商品住宅成交量基本恢復(fù)至春節(jié)前的水平。其余城市成交量恢復(fù)力度相對較小。
　　根據(jù)亞豪機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，春節(jié)及春節(jié)前后的兩周(1月31日至2月13日)時間里，北京期房、現(xiàn)房住宅的累計簽約量僅為1217套，僅相當于“國八條”出臺前一周(1月24日至1月30日)樓市成交量的一半。
　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴《經(jīng)濟參考報》記者，在“國八條”和加息的雙重抑制下，上周(2月7日至2月13日)樓盤成交已經(jīng)出現(xiàn)普降，僅有不到20個樓盤的單周成交量超過10套。
　　和一手商品房的表現(xiàn)相類似，二手房市場供求量銳減，市場開始步入觀望期。據(jù)中原地產(chǎn)2011年2月統(tǒng)計，國內(nèi)五大城市的中原三級市場門店新增客源和盤源數(shù)量近期都有大幅度下降。2月第一周五大城市新增客源和盤源為1月周平均水平的一成左右，同2010年4月新政剛剛出臺后的市場形勢大致相仿。具體表現(xiàn)在：業(yè)主們開始惜售，購房客戶開始觀望。
　　中原集團研究中心高級經(jīng)理瞿安新預(yù)計，國內(nèi)五大城市二手住宅2月市場的成交量可能僅達到1月兩成的水平。鑒于此次限購等新政的影響，各地樓市將持續(xù)較長時間的低迷狀態(tài)，歷年來農(nóng)歷春節(jié)后的樓市“小陽春”現(xiàn)象也將難以出現(xiàn)。此外，在各地二手市場成交量持續(xù)下跌形勢下，二手住宅市場價格可望出現(xiàn)一定幅度的松動。