進(jìn)入2月份以來(lái)，銀行房貸日趨嚴(yán)緊，甚至一些銀行已暫停房貸業(yè)務(wù)。同時(shí)，受密集出臺(tái)的調(diào)控政策影響，購(gòu)房者購(gòu)房成本正在增加，對(duì)于房?jī)r(jià)后期預(yù)期也產(chǎn)生了心理變化。在此情況下，滬上一些樓盤出現(xiàn)集體退訂現(xiàn)象。
樓市窘境上海未出現(xiàn)“利率提價(jià)”
“一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者與銀行簽訂貸款合同，雙方在合同中約定8．5折的優(yōu)惠利率，在貸款審批通過(guò)之后，在房地產(chǎn)交易中心做好抵押登記，貸款利率基本不會(huì)隨便上浮�！睖现抠J中介機(jī)構(gòu)凱盛經(jīng)略（上海）投資管理有限公司副總經(jīng)理趙煒告訴商報(bào)記者說(shuō)，“當(dāng)然，如果貸款審批未能通過(guò)或者央行加息則另當(dāng)別論�！�
而商報(bào)記者從滬上知名中介漢宇地產(chǎn)貸款部門了解到，當(dāng)前，在上海，確實(shí)有和深圳類似的案例發(fā)生，原先談好的8．5折優(yōu)惠利率，最終卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)。漢宇地產(chǎn)貸款部的倪總監(jiān)告訴記者說(shuō)，上海很多銀行早在去年年底時(shí)就已取消了8．5折優(yōu)惠利率，到今年1月份時(shí)，工商銀行也取消了這一優(yōu)惠利率。
在一系列加息、提高準(zhǔn)備金率動(dòng)作以及監(jiān)管層嚴(yán)格監(jiān)管的環(huán)境下，銀行的貸款額度日趨緊俏。雖然1月份新增信貸規(guī)模突破萬(wàn)億元大關(guān)，但是被去年年末貸款需求、年初企業(yè)貸款以及在通脹持續(xù)和經(jīng)濟(jì)利好刺激下的投資熱情消化，不少在去年10月份簽約的貸款直到今年1月份才放款，因此，很多購(gòu)房者在原本應(yīng)該是投放量充足的今年年初就遭遇到購(gòu)房貸款難批的困難。
倪總監(jiān)向記者指出：“現(xiàn)在銀行貸款非常緊張，銀行控制著自己的放款額度，很多人的貸款都批不出來(lái)，要等銀行什么時(shí)候有額度了，就什么時(shí)候放出來(lái)�！睋�(jù)了解，相對(duì)于一些大銀行而言，個(gè)別小銀行的貸款稍微松一點(diǎn)，但是其定出的貸款利率卻可能更高�！岸追抠J款利率較基準(zhǔn)利率上浮1．1倍只是一個(gè)下限，有一些銀行的貸款相對(duì)好批一些，但是貸款利率可能上浮1．2倍、1．3倍、1．4倍�！倍糠仲�(gòu)房者為了盡快批出貸款，也只有接受銀行給出的利率。
此外，商報(bào)記者從中房信方面了解到，進(jìn)入2月份以來(lái)，去年12月份以后開盤的不少樓盤訂金逾期量普遍走高。對(duì)此，中房信分析師認(rèn)為，造成集中退訂的直接原因便是來(lái)自銀行貸款。但從另一方面講，貸款難辦只是引發(fā)退房潮的直接原因，根本原因在于購(gòu)房者對(duì)于后市的信心不足。在密集出臺(tái)的調(diào)控政策之下，購(gòu)房者的購(gòu)房成本正在增加，對(duì)于房?jī)r(jià)后期的預(yù)期也產(chǎn)生了心理變化，上海住房市場(chǎng)上彌漫著濃郁的觀望氣息，部分購(gòu)房者在可買可不買之間，也選擇了退房，暫時(shí)退出市場(chǎng)。
房貸困局近來(lái)申貸廢單數(shù)猛增
新一輪嚴(yán)控房貸措施對(duì)樓市的影響正在發(fā)酵。商報(bào)記者日前從滬上多家商業(yè)銀行了解到，沒(méi)有通過(guò)審批的房貸“廢單”數(shù)量在最近一周猛增，主要原因是存款準(zhǔn)備金率在本周四上調(diào)將進(jìn)一步收緊銀根，并且間接刺激部分樓盤出現(xiàn)明顯的退房現(xiàn)象。
“最近一周支行網(wǎng)點(diǎn)報(bào)上來(lái)的客戶房貸申請(qǐng)都沒(méi)通過(guò)，全部成了"廢單"�！币患夜煞葜沏y行零售銀行部副總經(jīng)理對(duì)商報(bào)記者表示，1月份的房貸發(fā)放受年初“沖量”影響仍相對(duì)寬松，但在2月份成批客戶的房貸申請(qǐng)都淪為“廢單”。
商報(bào)記者從滬上其他數(shù)家中資銀行了解到，房貸“廢單”數(shù)量猛增的現(xiàn)象比較普遍。一家國(guó)有大銀行南京西路支行信貸客戶經(jīng)理對(duì)商報(bào)記者坦言，他在這個(gè)月提交的房貸合同約有九成都被“打回票”，分行內(nèi)部明確告知信貸員“房貸已經(jīng)不是上半年的業(yè)務(wù)重點(diǎn)”，該行不少客戶經(jīng)理已經(jīng)從房貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)崗到理財(cái)、信用卡和對(duì)公貸款等其他業(yè)務(wù)。
“最近申請(qǐng)房貸想要通過(guò)審批確實(shí)是難上加難�！鄙鲜龉煞葜沏y行零售銀行部副總經(jīng)理分析，房貸“廢單”猛增對(duì)貸款購(gòu)房者的影響很大，而且預(yù)計(jì)今年房貸業(yè)務(wù)從緊情況很難寬松。
“房貸"廢單"猛增的根本原因還是銀根收緊，各家銀行都在"鬧錢荒"�！绷硪患覈�(guó)有大銀行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人對(duì)商報(bào)記者表示，本周四執(zhí)行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，目前各家銀行都在想方設(shè)法擠壓各類貸款額度，而房貸額度在嚴(yán)控政策背景下更是“一減再減”。
英大證券研究所所長(zhǎng)李大霄表示，此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)負(fù)面信號(hào)，累加效應(yīng)有助于房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控。目前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控包括了價(jià)格和數(shù)量型工具，這是收縮信貸的兩種手段。
而聯(lián)訊證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家文國(guó)慶認(rèn)為，此次準(zhǔn)備金率上調(diào)與CPI無(wú)關(guān)，主要是為了調(diào)控房?jī)r(jià)。由于公布的全國(guó)1月份房?jī)r(jià)還在上漲，所以貨幣政策會(huì)繼續(xù)緊縮下去，直到房?jī)r(jià)下跌為止，預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為平均下跌5％至10％。
獲貸歧途出具借條被索高利息
然而，在房貸申請(qǐng)和放款如此困難的背景下，一條“隱秘”的拿款捷徑卻若隱若現(xiàn)。
商報(bào)記者的一位朋友日前在閑聊時(shí)向記者透露，他在辦理房貸申請(qǐng)時(shí)，銀行工作人員向其介紹說(shuō)，申請(qǐng)人只需幫其拉40萬(wàn)元的存款，就可以在較短時(shí)間內(nèi)拿到購(gòu)房貸款，并且這40萬(wàn)元存款只需申請(qǐng)人自行出資2萬(wàn)元即可，剩余的38萬(wàn)元可由該工作人員負(fù)責(zé)籌措�！霸摴ぷ魅藛T當(dāng)時(shí)還告訴我，他會(huì)給我出具一份開戶人為我本人姓名的1年期40萬(wàn)元存款憑證，而我只需寫一張38萬(wàn)元的借條給他就可以了，且不存在任何費(fèi)用支出。我聽(tīng)后覺(jué)得沒(méi)有什么不妥，當(dāng)時(shí)他并沒(méi)有說(shuō)還有附加條件或需要支付借款利息，而我又確實(shí)急于使用那筆購(gòu)房貸款，就答應(yīng)了�！痹撆笥鸦貞浀馈�
可后來(lái)發(fā)生的事著實(shí)讓他大感意外，在該筆1年期的40萬(wàn)元存款到期后，他卻被告知，需要按照一年期貸款利息，即6．06％，向該工作人員支付38萬(wàn)元的貸款利息�！斑@就相當(dāng)于原先我出資的2萬(wàn)元全部被當(dāng)成利息支付給了該工作人員。這還不夠！我還要再貼幾百塊錢！”記者的這位朋友在回想起此事來(lái)依舊忿忿不平，大呼上當(dāng)。
當(dāng)記者質(zhì)問(wèn)該友人為何不就此事向相關(guān)管理部門投訴時(shí)，該友人似乎是有苦難言，只是表示平時(shí)大部分業(yè)務(wù)也都在該銀行辦理，一旦投訴怕暴露了自己身份而引起不必要的麻煩。不過(guò)從中我們不難看出，這類事件絕非個(gè)案，希望市民在去相關(guān)銀行辦理業(yè)務(wù)有必要多留個(gè)心眼兒，不要因一時(shí)之利而吃了“啞巴虧”。
掛名子女貸款仍按“第二套”執(zhí)行
商報(bào)記者日前從滬上多個(gè)房地產(chǎn)交易中心獲悉，之前爭(zhēng)議聲不斷的“成年子女購(gòu)房遭遇"限購(gòu)"”已經(jīng)獲得解決。
原先，成年子女若已在房產(chǎn)證上掛名，將被認(rèn)定為已有一套住房，如果新婚夫婦婚前都曾在房產(chǎn)證上掛名，那么新購(gòu)住房將被認(rèn)定為第三套房。不過(guò)，商報(bào)記者昨日從本市多家房地產(chǎn)交易中心獲悉，這種限制已發(fā)生變化�！芭錾线@種情況的成年子女也可以買房了�！毙靺R區(qū)房地產(chǎn)交易中心一位工作人員對(duì)商報(bào)記者表示，“雖然在父母房產(chǎn)證上掛名的成年子女再買婚房被解禁，但支付契稅時(shí)，還需按照第二套標(biāo)準(zhǔn)來(lái)支付，目前的契稅為3％�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。
同時(shí)，這位工作人員還明確表示，對(duì)于先前已經(jīng)在父母房產(chǎn)證上完成“去名字”交易的人群，當(dāng)時(shí)所收的交易稅將不能退還。
雖然有關(guān)部門已明確，成年子女如在父母房產(chǎn)證上有名字，由于結(jié)婚原因可購(gòu)新房，但商報(bào)記者昨日從本市包括工、中、農(nóng)、建等在內(nèi)的多家在滬商業(yè)銀行了解到，這一類人辦理住房貸款時(shí)仍會(huì)遇到貸款政策上的限制而變得很困難，尤其是那些夫妻雙方在父母房產(chǎn)證上都有名字的。央行上海總部表示，對(duì)于房貸，仍采用“認(rèn)房又認(rèn)貸”的基本原則。銀行工作人員對(duì)商報(bào)記者表示，對(duì)于已經(jīng)辦理“產(chǎn)證去名字”手續(xù)的成年子女，銀行可以接受其商業(yè)住房貸款的申請(qǐng)。但是，對(duì)于產(chǎn)證留名的成年子女購(gòu)房申請(qǐng)貸款的，在利率、貸款成數(shù)等方面，并沒(méi)有收到有關(guān)特別豁免的操作通知，因此，還是按原來(lái)已經(jīng)執(zhí)行的規(guī)則操作。
與此同時(shí)，銀行業(yè)內(nèi)人士也對(duì)商報(bào)記者表示擔(dān)憂，產(chǎn)證留名的成年子女購(gòu)婚房解禁后，勢(shì)必遇到貸款問(wèn)題，到時(shí)相應(yīng)環(huán)節(jié)的矛盾是否會(huì)集中向銀行釋放，給銀行帶來(lái)超出商業(yè)行為之外的困擾？
分析延伸：銀行貸款以價(jià)補(bǔ)量 對(duì)公貸款短期化
去年天量貸款中，銀行為爭(zhēng)奪客戶普遍給予貸款利率下浮的優(yōu)惠，銀行在議價(jià)能力方面處于劣勢(shì)地位。地方政府融資平臺(tái)是銀行重點(diǎn)放貸對(duì)象，而這些貸款多數(shù)用于基建項(xiàng)目且是中長(zhǎng)期貸款。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，由于（平臺(tái)貸）貸款期限較長(zhǎng)，從3－5年來(lái)看，銀行資產(chǎn)質(zhì)量堪憂。因此今年國(guó)有大行明確嚴(yán)控地方融資貸款管理。工行表示對(duì)于通過(guò)地方政府融資平臺(tái)進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地儲(chǔ)備貸款將繼續(xù)實(shí)行名單制嚴(yán)格管理。中行政策則是，對(duì)非重點(diǎn)省市該類貸款規(guī)模不再新增，即使出現(xiàn)遷徙，也不能新增；對(duì)重點(diǎn)省市則保持增長(zhǎng)。而在今年信貸緊縮之下，一些股份制銀行甚至計(jì)劃降低對(duì)長(zhǎng)期貸款的關(guān)注（即固定資產(chǎn)投資相關(guān)貸款），并將重點(diǎn)放在短期貸款上，因?yàn)榧酉h(huán)境下在貸款定價(jià)方面的靈活性較大。
深發(fā)展某支行客戶經(jīng)理告訴商報(bào)記者，該行對(duì)公貸款政策已重點(diǎn)轉(zhuǎn)向短期貸款。中長(zhǎng)期貸款除非是政策性項(xiàng)目或者房地產(chǎn)項(xiàng)目才會(huì)做，但今年該行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸的審核更加嚴(yán)格。目前除非是大型國(guó)企或優(yōu)質(zhì)客戶，銀行才會(huì)對(duì)其下浮利率。大多數(shù)貸款已上浮利率。
著名研究機(jī)構(gòu)莫尼塔對(duì)多家城商行調(diào)研結(jié)果也顯示，目前企業(yè)信貸需求旺盛，商業(yè)銀行議價(jià)能力也在持續(xù)增強(qiáng)，其中城商行貸款利率改善最為明顯。截至1月，城商行貸款利率已連續(xù)5個(gè)月得到改善。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行研究中心主任郭田勇指出，監(jiān)管部門嚴(yán)控信貸，至少在上半年是絕不會(huì)有松動(dòng)的，現(xiàn)在已細(xì)化到每個(gè)月。在總量被嚴(yán)格控制的情況下，各銀行通過(guò)“以價(jià)補(bǔ)量”方式來(lái)追求盈利，有可能成為一種趨勢(shì)。