連續(xù)三輪房地產(chǎn)調(diào)控導(dǎo)致樓市漸入低谷，內(nèi)地開發(fā)商“嗷嗷待哺”，外資房地產(chǎn)企業(yè)乘虛而入，抄底內(nèi)地樓市的步伐正在加速。
  　這種現(xiàn)狀已經(jīng)引起央行官員關(guān)注。人行沈陽分行行長王順參在最新一期央行主管雜志《中國金融》上撰文，建議加強對外資過度流入房地產(chǎn)行業(yè)的管理。
　　在此前的2月17日，中國國家外匯管理局也稱，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。
    一方面是內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)融資受困，急需補充項目運作資金；另一方面是外資房地產(chǎn)企業(yè)依然看好內(nèi)地樓市前景，共同的利益需求讓雙方一拍即合，外資開發(fā)商通過股權(quán)收購而曲線進入內(nèi)地樓市的案例明顯增多。
　　不過，一些實力雄厚的大型外資房地產(chǎn)企業(yè)更愿意直接拿地開發(fā)，投資動輒數(shù)十億元，項目內(nèi)容涵蓋了住宅、商業(yè)及養(yǎng)老地產(chǎn)等多個領(lǐng)域。

　　外資房企頻頻現(xiàn)身

　　3月2日，廣州市國際投資促進中心部長謝曉輝在一個公開會議上透露，廣州三舊改造地塊受到外資熱捧，來自香港、新加坡等地的資本正在積極接觸三舊地塊，不少三舊地塊的合作初步意向已經(jīng)達成。
　　根據(jù)日前官方公布的數(shù)據(jù)，廣州十個區(qū)的三舊改造地塊合計8950宗，用地面積為434.2平方公里，屬下的從化市和增城市三舊改造地塊合計1105宗，用地面積為105平方公里。
　　刀客地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長謝逸楓向表示，這些地塊成為眾多資本爭奪的焦點，更是外資房地產(chǎn)企業(yè)眼中的“香餑餑”。謝曉輝說，目前在洽談的這些外資主要以港資和新加坡資本為主。
  　早在2月21日，新加坡嘉德置地已宣布，公司新增位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)一占地面積約50萬平方米的項目，該項目將成為凱德置地集團在華開發(fā)的項目中總建筑面積最大的一個。
　　嘉德置地近日甚至對外聲稱，計劃未來三至五年投資約人民幣100億元于中國內(nèi)地，除了將旗下商場數(shù)量翻倍至100家外，也將積極拓展廉價住宅，預(yù)期平均售價較市場低約20%，每年最少供應(yīng)1萬套。
　　以“低價吸納”著稱的港資房地產(chǎn)企業(yè)，大力度地加碼內(nèi)地樓市的趨勢更為明顯。1月5日，嘉里建設(shè)聯(lián)合體以13.6億元競得遼寧營口地塊。兩個月前，嘉里集團剛剛以4.81億元摘得福州商業(yè)地塊；1月7日，九龍倉就以29.1億元競得蘇州吳中兩宗地。而一個月前，九龍倉在一周時間內(nèi)斥資20億元分別在江蘇常州、湖北武漢拿地。
　　與部分外資房企直接拿地進入內(nèi)地樓市不同，一些外資企業(yè)更多選擇股權(quán)合作的方式，曲線抄底內(nèi)地房地產(chǎn)市場，這種操作方式顯然更具可操作性。
　　2月25日，香港新灃集團宣布將攜手日本最大的商業(yè)地產(chǎn)商三菱地所合營開發(fā)沈陽購物中心尚柏奧萊，轉(zhuǎn)讓旗下Premier Ever的37.5%股權(quán)以獲得流動資金，減輕開發(fā)資金壓力。而三菱地所也以此曲線進軍沈陽；同在2月份，愛爾蘭最大房地產(chǎn)公司財富控股（Treasury Holdings）在上海再下一城，將淮海中路的淮海商城收入囊中，交易價格5.75億元人民幣。

　　樓市調(diào)控帶來低吸機會

　　上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場情況顯示，在最近的一周內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額超過億元，新掛牌房地產(chǎn)項目的金額也居于首位。值得注意的動向是，外資開始大手筆收購國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)。
　　實際上，更多外資房地產(chǎn)企業(yè)進入內(nèi)地的計劃仍在醞釀中。2月28日，星摩爾(StarMall)集團中國區(qū)市場主管諧妮婭女士（Ksenia Kochegarova）接受媒體采訪時表示，星摩爾集團目前正在為其下一個在中國的購物中心進行選址，加大對中國市場的投入。
　　香港南豐地產(chǎn)董事總經(jīng)理蔡宏興近日接受媒體采訪時也透露，繼2007年與匯豐籌組房地產(chǎn)基金后，集團為加大內(nèi)地發(fā)展力度正考慮“加碼”，成立另一個房地產(chǎn)基金投資內(nèi)地。
　　謝逸楓認為，在空前嚴厲的樓市調(diào)控政策陸續(xù)出臺后，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道已變得越來越狹窄。同時，信貸、IPO、發(fā)債、信托從去年開始一概從嚴，加上連續(xù)性的加息和存款準備金率提高，令很多開發(fā)商的資金鏈極度收緊，一些資金實力薄弱的內(nèi)地房地產(chǎn)公司希望尋求股權(quán)合作開發(fā)。
　　另一個原因是，土地市場經(jīng)過房地產(chǎn)調(diào)控之后出現(xiàn)向下調(diào)整機會。花樣年總裁潘軍表示：“至少現(xiàn)在我們可以看到，土地的成交價格比高峰時大幅下降，幅度甚至達到40%�！�
　　正略鈞策管理咨詢顧問康桄瑀則向本報表示，公司從去年底重點研究了港資、臺資和新加坡房地產(chǎn)企業(yè)的動向，這些企業(yè)對內(nèi)地房地產(chǎn)市場的預(yù)判相對較遠，不太在意短期的波動和調(diào)控，認為中長期向上趨勢未變。
　　世邦魏理仕研究報告稱，從外資機構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是生息物業(yè)受到機構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達92%，這與住宅價格居高不下和調(diào)控政策頻出有一定的關(guān)系。
　　康桄瑀認為，在國際經(jīng)濟形勢和大宗商品價格影響下，去年很多外資房地產(chǎn)企業(yè)都高調(diào)宣布進軍內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，希望通過商業(yè)地產(chǎn)相對穩(wěn)定的收益，來對抗經(jīng)濟周期和行業(yè)周期的波動，而選擇股權(quán)合作更容易操作一些。
　　可以確定的是，自2009年年末開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不斷出臺，整個2010年全年的內(nèi)地樓市都被籠罩在層層陰霾之下，而調(diào)控在今年仍然繼續(xù)。但內(nèi)地的土地價格仍相對比較便宜，房價整體依然保持上漲，外資地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)地樓市相當看好。
　　中國國家外匯管理局2月17日稱，近年中國房地產(chǎn)業(yè)外資流入增速較快，外資流入對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的影響需密切關(guān)注。但上述外資流入為外商直接來華投資，而非熱錢。外管局又指出，尚未發(fā)現(xiàn)國際“金融大鱷”或熱錢“大炒家”大規(guī)模進入的狀況。