上海近郊的一個(gè)公寓樓盤——金鼎香樟苑總共需要推出銷售超過1000套住宅。不過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示上述樓盤開盤只賣了56套后，開發(fā)商卻宣布尚未開盤。銷售人員稱，項(xiàng)目封盤的原因是為價(jià)格調(diào)整。
　　目前，同樣延遲銷售的新盤還有10多個(gè)。新浪樂居的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月9日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海地區(qū)原定于2月開盤的18個(gè)樓盤中，僅有7個(gè)樓盤如期開盤，實(shí)際開盤量?jī)H占計(jì)劃開盤量的四成。
    對(duì)此，上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，其中的根本原因是市場(chǎng)情況不佳，樓盤的前期客戶流失嚴(yán)重，或蓄客不足，導(dǎo)致開發(fā)商不得不冒著被上海市房管部門處罰的危險(xiǎn)，延遲開盤銷售。開發(fā)商延遲開盤的目的，可能是希望等到行情好轉(zhuǎn)再開盤。項(xiàng)目開盤即“停售”
　　網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的開盤日期是2月25日，總共有1077套房推出，但截至昨日（3月10日），有56套顯示已售。新民網(wǎng)3月10日的報(bào)道稱，上海某區(qū)網(wǎng)簽了該樓盤內(nèi)的另外幾棟樓房，總共有500套左右，作為動(dòng)遷房。
　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此以購(gòu)房者的名義，就樓盤是否存在取得預(yù)售證后不開盤的“捂盤”現(xiàn)象，向售樓處的銷售人員進(jìn)行核實(shí)。得到的回答與上述報(bào)道一致——“尚未開盤�！�
　　不過，當(dāng)記者亮出真實(shí)身份后，銷售人員改口稱，為調(diào)整價(jià)格而暫時(shí)封盤，并承認(rèn)的確有部分房源已作為動(dòng)遷房出售給了上海某區(qū)。至于調(diào)整價(jià)格，究竟是上調(diào)售價(jià)，還是下調(diào)售價(jià)，目前還不確定。如果是下調(diào)售價(jià)，購(gòu)房者現(xiàn)在買入就會(huì)虧損。假如有購(gòu)房者一定要買房，價(jià)格為18000元/平方米。
　　去年9月，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布的 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)范商品住房預(yù)銷售行為的通知》規(guī)定，已取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的商品住房項(xiàng)目未在規(guī)定時(shí)間對(duì)外公開銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對(duì)外公開銷售等行為，應(yīng)視情采取限期整改、發(fā)出“行政告知書”、記入信用檔案、暫停網(wǎng)上簽約備案、降低直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等措施及時(shí)調(diào)查處理，暫停網(wǎng)上簽約備案的應(yīng)上報(bào)市局核準(zhǔn)。
　　上海市住房保障和房屋管理局的一位工作人員隨后向以購(gòu)房者名義咨詢的記者解釋，“取得房屋預(yù)售許可證未賣，又分為故意和無意。無意是指，雖然拿到預(yù)售許可證，并超過一定時(shí)間，但因?yàn)闇?zhǔn)備不足，不能銷售。如果已經(jīng)出售過房屋，卻對(duì)外宣稱未開盤，可以向當(dāng)?shù)氐淖》勘Ｕ虾头课莨芾砭滞对V，后者有可能作為惡意捂盤，而受到有關(guān)部門處理�！� 封盤背后或?yàn)樾羁?BR>　　一般情況下，開發(fā)商領(lǐng)預(yù)售證不賣的目的，是為了等待漲價(jià)。然后，目前整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期并不好。佑威房地產(chǎn)研究中心提供的一份該樓盤前期成交的56套房源的成交均價(jià)僅為14500元/平方米，而該項(xiàng)目網(wǎng)上參考價(jià)最低售價(jià)達(dá)到了16000元/平方米，現(xiàn)在相當(dāng)于以9折出售。
　　事實(shí)上，金鼎香樟苑的價(jià)格并無任何優(yōu)勢(shì)。中房信分析師薛建雄表示，離該項(xiàng)目?jī)H500米不到的是陽光威尼斯，現(xiàn)在均價(jià)是17803元/平方米，后者是大開發(fā)商開發(fā)的品牌樓盤，享有一定品牌溢價(jià)。
　　安居客網(wǎng)站顯示，陽光威尼斯前期的次新房源，目前的售價(jià)大多在16000多元/平方米。上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，按照開發(fā)商現(xiàn)有的貨量，和目前的市場(chǎng)成交環(huán)境，除非大幅度的降低，否則很難快速銷售。
　　顯然，開發(fā)商并不可能從捂盤的方式中獲得利益，反而有可能因此受到上海市住房保障和房屋管理局的處罰。
　　那么，開發(fā)商封盤的原因是什么？難道真如開發(fā)商所說，是為了價(jià)格調(diào)整？
　　事實(shí)上，根據(jù)上海市住房保障和房屋管理局的規(guī)定，開發(fā)商擁有一定價(jià)格下調(diào)幅度。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，金鼎香樟苑的價(jià)格下調(diào)空間達(dá)到了20%。此前，中海御景熙岸銷售的房源價(jià)格為26000元/平方米～30400元/平方米，但該盤在上周日開盤后實(shí)際報(bào)出的價(jià)格僅為21000元/平方米左右，按照之前的“參考價(jià)”來推算，目前的報(bào)價(jià)算是打了7．6折。
　　宋會(huì)雍認(rèn)為，真正導(dǎo)致開發(fā)商封盤的原因可能是前期蓄客不夠，或者積累的客戶流失過快。如果貿(mào)然開盤，不僅需要作出大幅度的價(jià)格讓步，還可能會(huì)因?yàn)槌山粦K淡，而表現(xiàn)得灰頭土臉。同時(shí)，按照目前的價(jià)格走勢(shì)，開發(fā)商賣出比14500元/平方米更低的價(jià)格，也并非沒有可能。
　　新浪樂居的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月9日的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，原定于2月開盤的18個(gè)樓盤中，僅有7個(gè)樓盤如期開盤，實(shí)際開盤量?jī)H占計(jì)劃開盤量的四成，六成樓盤應(yīng)開而未開。華燕高級(jí)分析師張宏偉認(rèn)為，開盤日期推遲，應(yīng)該是目前市場(chǎng)中的一個(gè)趨勢(shì)。
　　薛建雄表示，開發(fā)商們目前更多是以現(xiàn)金持有量來決定是否捂盤。如果手上現(xiàn)金足夠，可以推遲開盤時(shí)間，因?yàn)槟壳暗氖袌?chǎng)成交環(huán)境，決定著開發(fā)商需要大幅度的作出價(jià)格讓步才能銷售。如果能夠捂上一段時(shí)間再賣，可能會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)人氣的回升賣出好價(jià)錢。