就在一二線(xiàn)城市限購(gòu)調(diào)控逐漸加碼之時(shí)，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正展開(kāi)一幅“大干快上”的火熱藍(lán)圖。
一家總部設(shè)在北京的房地產(chǎn)咨詢(xún)公司，近期遍訪(fǎng)三四線(xiàn)城市，了解各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、地方政府態(tài)度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、市場(chǎng)容量�！皬�2010年年底開(kāi)始，我們開(kāi)始感覺(jué)到一些三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)高歌猛進(jìn)，房?jī)r(jià)上漲厲害�！痹摴究偨�(jīng)理向財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示。據(jù)他描述，在很多三四線(xiàn)城市，大批項(xiàng)目正在開(kāi)工建設(shè)，有的兩年前連一棟寫(xiě)字樓都沒(méi)有的城市，現(xiàn)在同時(shí)在建20多個(gè)酒店和購(gòu)物中心，“這樣的場(chǎng)面，令我們不得不感嘆自己的步子邁得太晚、太慢！”
河北省唐山市即是其中之一。在唐山這樣的房地產(chǎn)三線(xiàn)城市，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、綠城等開(kāi)發(fā)商早已搶先進(jìn)入，每一家開(kāi)盤(pán)都在刷新當(dāng)?shù)刈罡叻績(jī)r(jià)，增幅高達(dá)1000元/平方米以上。而龍湖、恒大、融創(chuàng)等知名開(kāi)發(fā)商還在倚門(mén)待進(jìn)，它們正積極與地方政府談判，希望能以千畝的圈地規(guī)模進(jìn)入唐山。
然而，現(xiàn)在地方政府能給開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠政策，已遠(yuǎn)不如兩三年前了。最直接的問(wèn)題是地價(jià)急劇上漲。唐山常住人口不到200萬(wàn)，2008年時(shí)土地價(jià)格只有每畝30萬(wàn)元，如今已漲到每畝300萬(wàn)-400萬(wàn)元，上漲超過(guò)10倍。
與供需矛盾突出的一二線(xiàn)城市不同，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量非常有限，開(kāi)發(fā)商的魚(yú)貫而入不但迅速拉升了房?jī)r(jià)，也加速了空置率的攀升。河北省本地開(kāi)發(fā)商景泰集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)鮑軍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者介紹，唐山市每年能消化約300萬(wàn)平方米的新增住宅，但根據(jù)2011年唐山市政府的規(guī)劃，市場(chǎng)將新增上千萬(wàn)平方米的供應(yīng)，除去審批量和實(shí)際開(kāi)工量存在的差距，每年仍有大約700萬(wàn)-800萬(wàn)平方米的供應(yīng)入市。
“顯然市場(chǎng)根本消化不了這么多冗余的供應(yīng)。唐山市本地居民的住宅是比較寬裕的，新建的商品房幾乎全靠外地人和唐山市周邊縣城的人消化�！滨U軍表示。但什么樣的外地人，會(huì)來(lái)唐山這樣的三線(xiàn)城市購(gòu)房置業(yè)？
類(lèi)似唐山這樣的城市，在全國(guó)境內(nèi)已呈遍地開(kāi)花之勢(shì)。恰好一年前，一線(xiàn)城市“地王”升級(jí)，越來(lái)越多的房地產(chǎn)商或主動(dòng)或被動(dòng)地開(kāi)展了“到二三線(xiàn)城市去”的戰(zhàn)略部署，那時(shí)市場(chǎng)對(duì)二三線(xiàn)城市是否有泡沫尚存分歧。隨著一年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的演變，房地產(chǎn)商和社會(huì)流動(dòng)性正迅速?gòu)囊欢�(xiàn)城市擠出，向政策相對(duì)寬松的三四線(xiàn)城市再次集結(jié)。
地方大門(mén)敞開(kāi)
2008年，唐山市新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子提出城鎮(zhèn)面貌“三年大變樣”，2009年全市城鎮(zhèn)建設(shè)投資達(dá)510億元，2010年達(dá)到900億元。財(cái)新《新世紀(jì)》記者看到的一份2011年2月10日唐山市市委下發(fā)文件顯示，2011年唐山市提出“六個(gè)提速，六大改造，六個(gè)攻堅(jiān)，二十個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目”，共計(jì)121個(gè)項(xiàng)目，總投資3606.6億元。
龐大的城市建設(shè)計(jì)劃，錢(qián)從何來(lái)？與其他地方政府并無(wú)二致，唐山市城市建設(shè)的資金主要依賴(lài)城投融資和土地財(cái)政。鮑軍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，“唐山對(duì)土地的依賴(lài)非常重，前期投資建設(shè)花了太多錢(qián)，后期勢(shì)必要靠土地和房?jī)r(jià)來(lái)彌補(bǔ)。”
“三年大變樣”的藍(lán)圖，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商打開(kāi)了大門(mén)。城東地產(chǎn)總經(jīng)理趙國(guó)靖認(rèn)為，與長(zhǎng)三角和珠三角相比，環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)明顯滯后，如果中央放開(kāi)限制，地方政府思路打開(kāi)，唐山所處的環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈有著無(wú)窮的發(fā)展?jié)摿Α?BR> 歷史上，環(huán)渤海區(qū)域的統(tǒng)籌發(fā)展一直受政策限制。以河北省涿州市為例，因緊鄰首都，涿州定位為北京的“屏障”，一切以政治穩(wěn)定為主，經(jīng)濟(jì)發(fā)展被放到次而又次的位置，唐山市亦如此。但近年中央政策的放松，以及進(jìn)京高鐵的開(kāi)通，這些城市打開(kāi)想象空間。
城投融資和土地財(cái)政支撐了這些城市的發(fā)展大計(jì)，但城投債黑洞已引起高層重視。2011年3月1日，審計(jì)署18個(gè)特派辦和37家地方審計(jì)機(jī)關(guān)，開(kāi)始了對(duì)31個(gè)�。▍^(qū)、市）和5個(gè)計(jì)劃單列市政府性債務(wù)的全面審查。
在唐山市，城投的運(yùn)營(yíng)也遇到困難。城東地產(chǎn)、城投地產(chǎn)、城南地產(chǎn)、城北地產(chǎn)是隸屬于唐山市國(guó)資委的投融資與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)。2010年年底以來(lái)，這些平臺(tái)下的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的情況，于是，唐山市政府開(kāi)始引進(jìn)民營(yíng)資本參與項(xiàng)目建設(shè)。目前，已有三個(gè)政府主導(dǎo)的大型項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓出來(lái)，其中一個(gè)因地質(zhì)問(wèn)題被擱置，其余兩個(gè)賣(mài)給民營(yíng)企業(yè)凱信地產(chǎn)，城東地產(chǎn)只代表政府參股15％。
“唐山市政府主導(dǎo)了龐大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、舊城改造和各種政績(jī)工程，另外保障房還要靠商品房來(lái)補(bǔ)，政府旗下房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力薄弱，只能指望土地收入�！滨U軍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示。目前唐山市2010年土地出讓金收入尚不得而知，但根據(jù)國(guó)土部負(fù)責(zé)人3月7日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上披露的數(shù)據(jù)，2010年地方政府出讓金總額達(dá)2.7萬(wàn)億元，同比增幅達(dá)70.4％。
在政府助推下，各大開(kāi)發(fā)商紛紛搶灘唐山。唐山南湖生態(tài)城、鳳凰新城、曹妃甸國(guó)際生態(tài)城拔地而起，萬(wàn)科在南湖生態(tài)城內(nèi)修建了高級(jí)別墅；香格里拉大酒店、新天地綜合體落戶(hù)鳳凰新城；海景別墅和高爾夫球場(chǎng)落地唐山灣國(guó)際旅游島；類(lèi)似項(xiàng)目共有121個(gè)，包括各種購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)街、寫(xiě)字樓、別墅、酒店。
但對(duì)于絕大部分唐山市民而言，這些高級(jí)住宅和五星酒店與他們無(wú)關(guān)。2008年金融危機(jī)后，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一波上漲，從均價(jià)3000元漲至目前的7000元以上，而知名開(kāi)發(fā)商的涌入對(duì)抬高房地產(chǎn)均價(jià)“功不可沒(méi)”。鮑軍向財(cái)新《新世紀(jì)》記者介紹，2009年時(shí)唐山最貴的樓盤(pán)是8000元/平方米，隨后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)，把這個(gè)紀(jì)錄拉升至9000元/平方米；之后綠城開(kāi)盤(pán)，紀(jì)錄又提高了1000元，達(dá)到1萬(wàn)元/平方米以上。
與此同時(shí)，房屋空置率迅速攀升。據(jù)鮑軍測(cè)算，今年唐山市的住宅供應(yīng)量可能超過(guò)市場(chǎng)正常需求量的2倍以上。開(kāi)發(fā)商寄望于進(jìn)一步挖掘唐山市周邊縣城的置業(yè)群體。唐山市下屬的遷安、遷西等縣級(jí)城市礦產(chǎn)資源豐富，近年來(lái)，這些地方的礦主、煤老板成為唐山市高檔住宅消化的主力，他們大多數(shù)是投資需求。這種模式，與內(nèi)蒙古鄂爾多斯古康巴什“鬼城”的發(fā)展路徑如出一轍。
泡沫在膨脹
所謂房地產(chǎn)三線(xiàn)城市，業(yè)界多指濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會(huì)城市或沿海較發(fā)達(dá)城市；而四線(xiàn)城市則指昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽(yáng)、柳州、株洲等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)的縣級(jí)市和內(nèi)陸一般地級(jí)市。
進(jìn)軍三四線(xiàn)城市的趨勢(shì)始于2008年底。以地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科為例，2008年年報(bào)顯示，萬(wàn)科在四線(xiàn)城市遼寧鞍山、江蘇鎮(zhèn)江的市場(chǎng)占有率排首位，在無(wú)錫、東莞和中山等三線(xiàn)城市的排名進(jìn)入前三。
大片優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的土地，使在一線(xiàn)城市難有土地入賬的開(kāi)發(fā)商非常解渴。2009年初，萬(wàn)科以9.48億元圈地?zé)熍_(tái)芝罘島，其后保利、海爾地產(chǎn)、大商集團(tuán)、龍湖等眾多開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入。2010年8月，龍湖地產(chǎn)斥資15.169億元攬下煙臺(tái)市牟平區(qū)33宗地塊，總占地面積2048畝；10月，龍湖地產(chǎn)又以34億元圈下煙臺(tái)養(yǎng)馬島36宗地塊，總面積4300余畝。
與一年前對(duì)進(jìn)軍二三線(xiàn)城市還有爭(zhēng)議不同；如今，開(kāi)發(fā)商到三四線(xiàn)城市去的大方向已經(jīng)非常明確，接下來(lái)要做的就是圈地，復(fù)制產(chǎn)品和服務(wù)。在具體操作模式上，各企業(yè)稍有不同，如萬(wàn)達(dá)多采用在城市中心復(fù)制萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，綠城則利用近年來(lái)慣用的合營(yíng)代建擴(kuò)大規(guī)模。
根據(jù)綠城2009年年報(bào)，在大本營(yíng)浙江省杭州市，綠城共擁有34個(gè)項(xiàng)目，其中僅6個(gè)項(xiàng)目由綠城享有100％權(quán)益；在浙江省內(nèi)（不含杭州），綠城共擁有33個(gè)項(xiàng)目，其中29個(gè)為合營(yíng)模式取得。在新進(jìn)入的北方和中西部市場(chǎng)，綠城在海南、新疆、長(zhǎng)沙、天津、青島、濰坊等地區(qū)的項(xiàng)目中，均采用合作方式取得和開(kāi)發(fā)土地。
但是，不少企業(yè)由于前期調(diào)研不足，很快暴露出“水土不服”的問(wèn)題。以位于唐山市中心的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，此地拆遷前是一片低矮的居民樓，1976年唐山大地震后，這里的地基大規(guī)模塌陷，因而一直沒(méi)有修建高層建筑。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)卻決定在此落地，成片的高層建筑拔地而起，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)曾傳出“向地基注入大量水泥仍不見(jiàn)底”的傳聞。
趙國(guó)靖向財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，“外地開(kāi)發(fā)商往往忽視當(dāng)?shù)鼐唧w情況，由于地震和長(zhǎng)期采煤，唐山市區(qū)南部遺留下1800多公頃的塌陷區(qū)。而‘凹’地起高樓的項(xiàng)目遠(yuǎn)不止萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一處，大部分唐山市市民是不會(huì)買(mǎi)這類(lèi)房子的。”
一二線(xiàn)城市的全面限購(gòu)，通脹和投資渠道的有限使很多三四線(xiàn)城市成為資金追逐的新熱土。財(cái)大氣粗的晉商仍在買(mǎi)樓；甚至對(duì)投資非常保守的徽商最近也開(kāi)始出手了，業(yè)內(nèi)人士將其視為非常重要的信號(hào)�！斑B保守的徽商都出手了，可見(jiàn)社會(huì)其他資金還是只能投向樓市，一二線(xiàn)限購(gòu)，只能去三四線(xiàn)。炒那里的地產(chǎn)，就像炒姜、蒜、大豆一樣，短線(xiàn)且容易操作�！鄙鲜龇康禺a(chǎn)咨詢(xún)公司人士向財(cái)新《新世紀(jì)》記者分析稱(chēng)。
信孚研究院研究員童大煥發(fā)表文章稱(chēng)，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多數(shù)是由地方政府強(qiáng)力推動(dòng)，并非市場(chǎng)真實(shí)需求的反映，因此房?jī)r(jià)泡沫可能更高。如果嚴(yán)厲的限購(gòu)政策將社會(huì)流動(dòng)性進(jìn)一步擠向三四線(xiàn)城市，這些城市的泡沫會(huì)有越吹越大的危險(xiǎn)，也為將來(lái)留下更多類(lèi)似“鬼城”“爛尾城”等的“城市化浪費(fèi)”。