“眼睛紅了，心就黑了�！边@是福州市中級人民法院民一庭庭長陳銳對部分房產(chǎn)中介“黑”的概括。
欺瞞客戶、霸王條款、吃完定金吃差價(jià)……這是人人耳熟能詳?shù)姆慨a(chǎn)“黑中介”罪狀。然而，霸市慣了的房產(chǎn)中介也難逃這樣的“黑色戲劇”：被客戶“跳單”，被同行“搶單”。在房產(chǎn)中介那些亂象的背后，是一場法規(guī)與誠信的交鋒。
4月1日，我國首個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》將正式實(shí)施，效果令人期待。
中介糾紛案年增30%
陳銳告訴記者，隨著福州二手房交易日趨活躍，僅從該庭近3年受理的二審案件數(shù)量來看，房地產(chǎn)中介居間服務(wù)合同糾紛案年均增長達(dá)25%~30%。而涉案的房產(chǎn)中介絕大多數(shù)是暗中以各種規(guī)避法律的手段謀取不正當(dāng)利益。
據(jù)福州市經(jīng)紀(jì)人協(xié)會介紹，福州市房產(chǎn)中介居間服務(wù)流程大致為“接受委托－信息配對－現(xiàn)場看房－價(jià)格協(xié)商－訂立合同－登記過戶－物業(yè)交接”，在全國同行業(yè)中算是比較完善的。陳銳告訴記者，盡管流程完善，但一些中介機(jī)構(gòu)可以輕易地違規(guī)操控各個(gè)居間環(huán)節(jié)。從受理的案件分析，中介機(jī)構(gòu)在接受委托、價(jià)格協(xié)商、訂立合同這三個(gè)環(huán)節(jié)最容易出現(xiàn)違規(guī)操作。
黑色內(nèi)幕 能讓二套房變首套房
房產(chǎn)中介一些非法操控手段還會嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場的正常交易秩序。福建麥田房產(chǎn)代理有限公司一名不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)人向記者介紹了中介將“高價(jià)房變低價(jià)房”、“二套房變首套房”等內(nèi)幕。
二套房變首套房常用兩種辦法，一是大的房產(chǎn)中介利用與貸款銀行業(yè)務(wù)員之間的密切合作關(guān)系，幫助買方在銀行信息系統(tǒng)中直接修改其名下的房子套數(shù)；二是幫助買方從辦證公司獲取假離婚證等造假證件，規(guī)避有關(guān)政策限制。
二手房價(jià)格可以分為兩部分，一部分是房屋本身價(jià)格，另一部分是裝修價(jià)格。中介公司用“好處費(fèi)”公關(guān)評估公司，可以作出一個(gè)低一點(diǎn)的房價(jià)。做低房價(jià)后，買方應(yīng)支付的差額可以通過裝修費(fèi)的名義來付，因?yàn)檠b修費(fèi)不用交稅。一套價(jià)值數(shù)百萬元的別墅，中介能夠做低房價(jià)10%~15%，可以少交契稅好幾萬元。中介則從中獲得一定比例的額外抽成。
朝陽房產(chǎn)代理有限公司副總經(jīng)理魏祺接受記者采訪時(shí)說，房產(chǎn)中介是典型的以交易結(jié)果為導(dǎo)向的服務(wù)行業(yè)，沒有達(dá)成最終的結(jié)果，中介機(jī)構(gòu)和中介人員就無法從買賣雙方獲得收益。
“打不贏官司，就打架” 中介也有苦衷
“打不贏官司，就打架”。這是廈門市最大的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)丹廈房產(chǎn)行銷策劃有限公司創(chuàng)始人沈木欽從業(yè)10多年的最大感慨。
沈木欽所說的官司就是由客戶“跳單”引發(fā)的訴訟。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“在國內(nèi)，房產(chǎn)中介遭遇客戶"跳單"而訴諸法律，卻鮮有打贏官司的�！�
沈木欽說，“跳單”的發(fā)生是對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人辛勤勞動的踐踏。
“根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，一套二手房的成交，通常要經(jīng)紀(jì)人帶著客戶去看房35次。為此，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人每周工作時(shí)間要超過70個(gè)小時(shí)；為了找到這一套房源信息，要在烈日下連續(xù)奔波數(shù)小時(shí)或數(shù)天；為了帶客戶看房，根本就沒有雙休日的概念；為了促成交易，要打數(shù)十個(gè)甚至上百個(gè)電話，一半以上的午餐、晚餐沒有規(guī)律可言。一旦發(fā)生"跳單"，經(jīng)紀(jì)人所有的勞動付出就化為泡影了�！�
“缺乏有效法律保障只是造成"跳單"易發(fā)的一個(gè)原因，更重要的原因是，我們這個(gè)社會缺乏誠信�！鄙蚰練J說，客戶“跳單”的同時(shí)往往伴隨著同行的“搶單”，甚至還有少數(shù)所謂公關(guān)公司的故意“抹黑”。
法規(guī)是“器”，誠信為“藥”
目前，在北京、上海、深圳等一線城市二手房交易量已經(jīng)超過新建商品住宅，可以說，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)正迎來一個(gè)大發(fā)展時(shí)代。對這樣一個(gè)朝陽行業(yè)，亟待為其健康發(fā)展建立一整套有效可行的規(guī)范。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、發(fā)展改革委、人力資源和社會保障部聯(lián)合出臺的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，將于今年4月1日正式實(shí)施。這是我國第一個(gè)專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的部門規(guī)章，其中明確了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得從事賺取差價(jià)協(xié)助簽訂“陰陽合同”，為不符合交易條件和禁止交易的房屋提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)等違法違規(guī)行為。專家認(rèn)為，該辦法的頒布是我國理順房產(chǎn)中介行業(yè)管理體制、監(jiān)管機(jī)制等方面邁出的重要一步。
福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，房產(chǎn)中介行業(yè)的“黑”不僅僅是因?yàn)槿狈∪姆梢?guī)范，關(guān)鍵還是缺乏誠信。
業(yè)內(nèi)人士指出，房產(chǎn)中介行業(yè)作為一個(gè)天天與老百姓打交道的服務(wù)行業(yè)，加強(qiáng)誠信建設(shè)十分重要。因此，法規(guī)“器”全，誠信“藥”到，才是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)乃至整個(gè)中介行業(yè)健康發(fā)展之道。