新政下,滬上樓市持續(xù)低迷。有數(shù)據(jù)顯示,上海一季度樓市成交量仍在下挫,同比降幅或超五成。不過,3月份以來,多個品牌開發(fā)商的豪宅項目卻逆勢熱銷,成為冷清樓市的一匹黑馬。截至目前,滬上單價超5萬元的房源已售出50套,環(huán)比2月份同期漲幅達220％。值得注意的是,目前大多數(shù)豪宅項目依然以零星成交為主,“日光”或者大面積銷盤的情況僅在個別樓盤出現(xiàn)。
本月豪宅成交總量上升
在樓市成交整體依舊處于低迷的情況下,中高端住宅在近兩周卻表現(xiàn)出較好的銷售業(yè)績。商報記者從某大型代理公司拿到的一份名單顯示,3月份前22天里滬上單價在5萬元／平方米以上的樓盤,共售出了50套房源。其中成交單價在5萬-7萬元／平方米的房源有15套,分布在遠雄徐匯園、豪景苑、春江美廬、豐盛皇朝等樓盤;成交單價在7萬-10萬元／平方米的房源有33套,主要位于仁恒怡庭、華潤外灘九里、翡冷翠園、世茂濱江花園等4個樓盤;而成交單價超過10萬元／平方米的兩套房源,分別位于湯臣一品大廈和白金灣府邸,其中前者具體成交價為14．05萬元／平方米,后者為10．35萬元／平方米。
回顧2月份豪宅的具體成交數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn),3月至今的數(shù)據(jù)算得上稍有起色。對比即可證明這一切:在2月份上海商品住宅月成交量創(chuàng)下自2006年以來史上最低紀錄時(當月成交面積僅為17．8萬平方米,與1月份相比下跌83％),市中心高端市場的成交降幅也尤為明顯——當月,上海均價4萬元以上的高端住宅成交57套,創(chuàng)下2009年3月以來成交最低紀錄。單價5萬元以上的高端住宅成交僅29套,僅為1月成交量的10％,也遠低于上述3月前22天的成交量。
而在本月的二手房市場,各大中介也陸續(xù)有聲音稱,不少客戶多以“賣一買一”的方式來購置房產(chǎn),促成多起豪宅成交案例。德佑地產(chǎn)統(tǒng)計顯示,如陸家嘴(600663,股吧)板塊的財富海景、匯豪天下,靜安區(qū)的中凱城市之光、國際麗都城,佘山板塊的世茂佘山莊園、佘山3號等樓盤,最近都頻頻成交,且成交標的都在2000萬元以上。
“2011年新推豪宅房價受前期拿地成本影響巨大,以項目平均一年半的開發(fā)周期來看,2009年的地王項目最先涌向2011年豪宅市場,”上海中原研究咨詢部研究經(jīng)理龔敏認為,受到高拿地成本的支撐開發(fā)商不會輕易降價,上海豪宅市場滯銷局面短期內(nèi)難以完全打破。
單體樓盤仍少集中成交
在這份名單中,商報記者發(fā)現(xiàn),位于新江灣城的仁恒怡庭以絕對優(yōu)勢成為近期高端住宅的銷售冠軍。截至昨日,該樓盤已實質(zhì)成交27套房源�？刹橘Y料顯示,上月底,該樓盤推出95套房源,均價6．9萬元／平方米,單套總價千萬元以上。售樓處在開盤當日即宣布稱,已售出30多套房源,而在接下來的半個多月里,也保持著穩(wěn)健的銷售步伐,整體賣掉一半以上。
上述成交數(shù)據(jù)已在網(wǎng)上房地產(chǎn)上逐漸體現(xiàn)出來,并連續(xù)兩周排名滬上商品住宅成交排行榜的前三甲。數(shù)據(jù)顯示,3月7-13日仁恒怡庭成交了11套房源均價74360元／平方米,累計成交金額達2．21億元;占到上周全市商品住宅成交金額13．8億元的16％。而在上周,該盤以75381元／平方米成交均價售出13套房源,成交面積達3923平方米,位列該周新房住宅成交面積排行榜前三甲的位置。
其他部分高檔房成交雖也“峰回路轉”,如華潤外灘九里、豪景苑、白金灣府邸等一線江景項目均有成交,而長時間占據(jù)滬上豪宅人氣榜的翠湖天地嘉苑、上海閔行星河灣、嘉里華庭、九龍倉璽園等,也有大金額高總價的房源售出,不過受調(diào)控影響,成交均為個位數(shù)。
某分析人士指出,新政時代下,不少有購買力的高端買家,購房行為更加謹慎,“寧愿錯過,不愿選錯”,這也意味著,優(yōu)勝劣汰將是市場的主要特征,而房地產(chǎn)市場也將比拼“產(chǎn)品力”。
據(jù)了解,仁恒怡庭是仁恒建造的首個精裝修疊加別墅作品,其疊加別墅設計與一般高端項目相比有較大創(chuàng)新,私家泳池、兩層地下室、私家電梯等設計在高端樓盤中獨樹一幟,是當下在售高端項目的主要代表。
“這批房源位于小區(qū)中央位置,房源位置及景觀效果比首次開盤更佳,因此吸引了不少自住客�！比屎汊ガF(xiàn)場經(jīng)理何憶君介紹,本次開盤的房源,全部為疊加別墅房源,分別為面積210平方米左右的精致疊加別墅以及面積340平方米左右的豪華疊加別墅。
“不過,仁恒怡庭的集中成交是個案,對整體市場而言,目前還不具有代表性。”福美來不動產(chǎn)分析師稱,當?shù)仄渌麡潜P如九龍倉璽園、建發(fā)江灣萃等,在近期表現(xiàn)就比較“消沉”。而放眼到市中心區(qū)域,新華路板塊的新華路一號、嘉里華庭等高端樓盤,近期雖有成交,也是成交寥寥。
本地高端買家比例提高
在史無前例的調(diào)控高壓下,誰還在買豪宅？
“目前4萬-6萬的高端個案成交客源中首次改善型置業(yè)的比例約占25％-30％,而成交的客戶中絕大多數(shù)都是屬于這部分人群”。新聚仁機構品牌拓展部總經(jīng)理沙立松表示:“選擇在這個時間段出手,可能也是擔心限購令在未來一旦松動的話,高端物業(yè)價格會再一次大幅拉升,在對于居住需求有明確要求的前提下,多數(shù)客戶會在這個時間點出手�！�
除了外地來滬第一次買房的外地人,許多高端客戶是用子女姓名去買房,也有部分客戶采用買一賣一的方法。對此,福美來不動產(chǎn)有分析稱:“唯持有3套以下的多次改善客戶,有可能通過拋售房產(chǎn),來滿足生活改善需求。此類客戶在購房心態(tài)上對新購物業(yè)的舒適度和產(chǎn)品品質(zhì)將會有更高要求,以終極住所的標準來衡量項目產(chǎn)品,最起碼3-5年之內(nèi)不落伍的終極改善,同時也有足夠的房產(chǎn)稅承受能力�！�
此外,根據(jù)漢宇地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示:近期接盤高端物業(yè)的買家上海本地人士明顯增加,從過去的不到兩成增長到四成左右,其他外省市的分布比較分散,但以江浙一帶居多。
“其實3月份客群總量比2月份出現(xiàn)了一定的增長,主要是部分有投資傾向的購房者又開始積極尋找理想物業(yè)了。寧愿錯過、不愿選錯的購房行為方式顯示出購房者對宏觀調(diào)控長期性和市場低迷長期的預期�！睗h宇地產(chǎn)施宏如此認為。