六城市新盤(pán)探秘:多數(shù)無(wú)降價(jià)打算
2011-03-24   作者:  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
 
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    “10%是開(kāi)發(fā)商的降價(jià)底限。”本周一,當(dāng)上海再次出現(xiàn)排隊(duì)買房現(xiàn)象后,多位房地產(chǎn)業(yè)的資深人士表達(dá)了相同的看法:在樓市總體不降價(jià)的情況下,樓盤(pán)小幅降價(jià)就足以帶來(lái)熱銷。中國(guó)指數(shù)研究院的一份調(diào)查研究數(shù)據(jù)顯示,1300多位房地產(chǎn)營(yíng)銷經(jīng)理中,超八成認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下跌,認(rèn)為降價(jià)會(huì)超過(guò)10%的不到5%。實(shí)際情況跟他們的看法一致:即便是10%以內(nèi)的折扣,很多開(kāi)發(fā)商都不愿意給。
  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日針對(duì)京、滬、穗、深、杭、漢六城市營(yíng)銷公司的調(diào)查發(fā)現(xiàn),開(kāi)發(fā)商或在5月大規(guī)模推貨,但多數(shù)仍沒(méi)有降價(jià)的打算。

  北京 開(kāi)發(fā)商少量推貨試探市場(chǎng)

  北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,北京4月共有30個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市。由于身陷調(diào)控,開(kāi)發(fā)商推盤(pán)時(shí)面臨很大挑戰(zhàn)。30個(gè)項(xiàng)目中,目前只有11個(gè)確定了預(yù)售均價(jià),另外的項(xiàng)目均價(jià)還停留在“待定”狀態(tài)。
  在采訪中,多位北京樓盤(pán)營(yíng)銷工作人員均承認(rèn),目前的營(yíng)銷難度較大。為了盡可能多地積聚客戶,營(yíng)銷策劃時(shí),開(kāi)發(fā)商基本考慮將開(kāi)盤(pán)前的客戶蓄客時(shí)間拉長(zhǎng),同時(shí)傾向于少批量上市,以試探市場(chǎng)反映,而不是一次性大批量盲目推盤(pán)。
  至于是否降價(jià)開(kāi)盤(pán),一些樓盤(pán)營(yíng)銷人員的回答可能并不如人們所愿。
  北京海淀區(qū)上地板塊的一個(gè)樓盤(pán)營(yíng)銷總監(jiān)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,推盤(pán)時(shí),他們并不打算降價(jià)或打折。她認(rèn)為,行業(yè)越是低谷,越要做到精細(xì)化。目前樓市處于觀望中,降價(jià)雖然會(huì)吸引眼球,但同樣可能遭遇前期業(yè)主的抵觸,且降價(jià)不一定能帶來(lái)好的銷售量。最重要的還是找準(zhǔn)客戶,針對(duì)特定目標(biāo)客戶群進(jìn)行特色營(yíng)銷。
  她以自己的樓盤(pán)為例解釋說(shuō),該樓盤(pán)位于上地商圈,客戶群鎖定為在上地工作的中高級(jí)白領(lǐng)和公司管理人員。
  位于北京CBD地塊的一位樓盤(pán)營(yíng)銷人員也向記者表示,目前公司未有打折或降價(jià)開(kāi)盤(pán)的打算。鑒于該地塊的稀缺性,公司的營(yíng)銷以無(wú)可復(fù)制的位置為核心訴求點(diǎn),打造高端形象。
  她認(rèn)為,對(duì)于中高端樓盤(pán)而言,特色營(yíng)銷可以加分,而降價(jià)或打折營(yíng)銷卻會(huì)對(duì)品牌形象帶來(lái)負(fù)面影響。

  上海 營(yíng)銷公司不建議大幅降價(jià)

  “今年首次新盤(pán)大規(guī)模上市,可能會(huì)出現(xiàn)在5月份!鄙现苋諔K淡落幕的上海之春房展會(huì),讓上;膷u房地產(chǎn)工作室副總經(jīng)理黃欣偉有些吃驚,“許多大開(kāi)發(fā)商臨時(shí)缺席,很大程度上說(shuō)明了市場(chǎng)目前的趨勢(shì)。”
  “以往,新盤(pán)集中供應(yīng)出現(xiàn)在3月份,在錯(cuò)過(guò)3月份的春季房展后,開(kāi)發(fā)商目前最有可能在5月份的“五一”假日房展期間集中推貨!秉S欣偉說(shuō),“如果這個(gè)時(shí)間點(diǎn)開(kāi)發(fā)商仍不準(zhǔn)備推新盤(pán),那只有兩種可能性,一是開(kāi)發(fā)商打算一捂到底,另一種就是開(kāi)發(fā)商資金撐不住,可能會(huì)選擇悄悄降價(jià)。”
  同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)第一區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理趙剛說(shuō),從他們掌握的情況看,即使到了五六月份,開(kāi)發(fā)商也不會(huì)出現(xiàn)資金斷鏈的情況。去年這個(gè)時(shí)候,開(kāi)發(fā)商的資金已足以維持半年,今年開(kāi)發(fā)商的資金比去年同期更好,因此降價(jià)的可能性極小。
  不過(guò),趙剛也認(rèn)為,4月下旬和5月初才是全年新盤(pán)上市的高潮期,這一批房源極有可能占今年推盤(pán)總量的30%以上。
  大規(guī)模的供應(yīng)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在5月份發(fā)動(dòng)降價(jià)潮呢?
  “開(kāi)發(fā)商在降價(jià)問(wèn)題上已沒(méi)那么糾結(jié)了!壁w剛說(shuō),限購(gòu)令推出后,很多高端樓盤(pán)客戶大面積流失,目前開(kāi)發(fā)商糾結(jié)的問(wèn)題是如何找到精準(zhǔn)的客戶,并不會(huì)輕易降價(jià),因?yàn)榻祪r(jià)并不能幫助他們找到客戶。
  黃偉欣也表示,即使是剛需住宅,營(yíng)銷代理公司也不敢給開(kāi)發(fā)商提過(guò)分的價(jià)格折扣,一是開(kāi)發(fā)商會(huì)擔(dān)心這樣的價(jià)格能否將房子全部賣掉,二是如果賣得太好,開(kāi)發(fā)商又會(huì)擔(dān)心價(jià)格是否降得太多。他認(rèn)為,大多數(shù)營(yíng)銷代理公司會(huì)給開(kāi)發(fā)商建議將價(jià)格下調(diào)5%~10%。

  廣州 新盤(pán)或在5月集中推出

  3月14日~3月20日,廣州市場(chǎng)成交再度下滑,跌破千套,成為廣州頒布限購(gòu)令后最慘烈的一周。而就在上周,房?jī)r(jià)經(jīng)歷暴漲的廣東佛山,正式對(duì)外表示將實(shí)施樓房限購(gòu)令。
  “目前我對(duì)市場(chǎng)不太樂(lè)觀,預(yù)期看跌!敝性禺a(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,目前市場(chǎng)仍處于博弈、觀望階段,開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明顯的促銷活動(dòng),房?jī)r(jià)松動(dòng)是一個(gè)假象。值得注意的是,當(dāng)前高端樓盤(pán)銷售慘淡,一個(gè)星期都賣不出去一套。
  據(jù)介紹,該中介代理的廣州海珠區(qū)某高端樓盤(pán)項(xiàng)目,本來(lái)計(jì)劃5月初開(kāi)盤(pán),但由于市場(chǎng)不明朗,開(kāi)盤(pán)日已被推遲至五六月份!斑@樣的市區(qū)高端盤(pán),開(kāi)盤(pán)推的量很少,可能就100套!秉S韜表示,但開(kāi)發(fā)商蓄客的時(shí)間都差不多要1~2個(gè)月,推貨節(jié)奏取決于開(kāi)發(fā)商的資金需求情況。他指出,因?yàn)槭袇^(qū)新盤(pán)少,上述新盤(pán)價(jià)格肯定不會(huì)往下走。
  在行情低迷的情況下,瑞安在華南的首個(gè)市區(qū)住宅盤(pán),之前報(bào)出了超3萬(wàn)元/平方米的吹風(fēng)價(jià),由于不少業(yè)內(nèi)人不太看好,其入市的時(shí)間也幾度延遲。
  曾英杰認(rèn)為,今年上半年廣州新推貨量總體會(huì)比較少,第一波集中推貨會(huì)出現(xiàn)在 “五一”期間,在這之前,大規(guī)模降價(jià)促銷的可能性較小。雖然廣州中心六區(qū)的供應(yīng)有所回升,但仍存在價(jià)格上漲的動(dòng)力。
  黃韜則表示,由于資金壓力,預(yù)計(jì)5月份開(kāi)發(fā)商會(huì)出貨,個(gè)別會(huì)進(jìn)行變相降價(jià)促銷。

  杭州 5月房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”預(yù)期增強(qiáng)

  受限購(gòu)政策、信貸收緊等政策疊加效應(yīng)的影響,杭州樓市成交陷入“冰凍期”。數(shù)據(jù)顯示,3月前半月,杭州商品房成交大幅下滑,成交僅647套;3月22日,杭州僅成交31套,低迷成交“雪上加霜”。
  據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察分析,杭州或?qū)⒃?月份迎來(lái)開(kāi)盤(pán)高峰,房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的松動(dòng),房?jī)r(jià)下跌的“拐點(diǎn)”預(yù)期逐步增強(qiáng)。
  成交量的“萎縮”與供應(yīng)量相對(duì)減少有關(guān)。杭州雙贏營(yíng)銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,調(diào)控效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn),購(gòu)房者處于觀望,開(kāi)發(fā)商也是如此,推盤(pán)明顯放緩。
  據(jù)杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,“國(guó)八條”出臺(tái)后至3月23日12時(shí),近3個(gè)月內(nèi),杭州市區(qū)共有11個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán),而一向占據(jù)大頭的住宅項(xiàng)目只有5個(gè),3月份至今竟然沒(méi)有住宅樓盤(pán)申領(lǐng)預(yù)售證。
  漢嘉地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理梅杰認(rèn)為,目前開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目比較少,杭州5月份的房交會(huì)期間可能集中亮相,“目前開(kāi)發(fā)商也出現(xiàn)分化,有些開(kāi)發(fā)商想避開(kāi)最冷的市場(chǎng)期!
  “僵持”的市場(chǎng)行情下房?jī)r(jià)是否會(huì)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”?在杰盟智庫(kù)執(zhí)行長(zhǎng)蘭洪?磥(lái),目前杭州房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng),一些老盤(pán)如城郊板塊的小西湖小鎮(zhèn)已經(jīng)推出較大幅度的折扣,但開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在大張旗鼓降價(jià)并不現(xiàn)實(shí)。
  3月16日,位于杭州錢江新城的濱江·城市之星推出5號(hào)樓,開(kāi)盤(pán)當(dāng)日154套房源去化八成。至于原因,章惠芳認(rèn)為,除了該項(xiàng)目屬于商業(yè)地產(chǎn)不受政策影響外,價(jià)格也是優(yōu)勢(shì),“之前賣46000元/平方米左右,這批新推的房源,均價(jià)只有33600元/平方米左右,還是精裝修。”
  合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理畢明輝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前杭州新開(kāi)的樓盤(pán)定價(jià)都比較理性,比預(yù)期要低,在優(yōu)惠促銷方面,雖然都是常規(guī)手段,但幅度更大一些。
  梅杰則表示,今年市場(chǎng)將以自住需求型為主,不管是首次置業(yè),還是改善型購(gòu)房,自住需求重視性價(jià)比。據(jù)他觀察,近期,新推的一些位于星橋、九堡等板塊的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)都比預(yù)想要低,再加上一些優(yōu)惠促銷活動(dòng),其實(shí)比所在區(qū)域均價(jià)已經(jīng)低了5%~10%。
  據(jù)杭州百棠地產(chǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,不少樓盤(pán)將選擇4~5月份之間開(kāi)盤(pán),仍然踩在這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季的節(jié)點(diǎn)上。
  杭州百棠地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理魏羽妡表示,推盤(pán)量的調(diào)整是目前許多開(kāi)發(fā)商考慮的重點(diǎn)問(wèn)題之一,為了確保在開(kāi)盤(pán)時(shí)有不錯(cuò)的銷售表現(xiàn),機(jī)構(gòu)建議住宅類項(xiàng)目在本階段以小批量推盤(pán)的方式進(jìn)行,不建議進(jìn)行大力度的促銷或折扣;所有目前在服務(wù)項(xiàng)目所推出的折扣優(yōu)惠以暗折為主。

  武漢 推盤(pán)放緩 開(kāi)發(fā)商降價(jià)有限

  進(jìn)入3月份以來(lái),承受著成交量直線下挫的壓力,武漢各大在售樓盤(pán)代理商競(jìng)相緊急調(diào)整營(yíng)銷方案,以期完成既定任務(wù)。上周末,記者在武漢走訪發(fā)現(xiàn),超過(guò)七成樓盤(pán)已祭出“優(yōu)惠”大旗,其中不乏萬(wàn)科、保利等較具實(shí)力的地產(chǎn)企業(yè)。
  記者注意到,近期每逢周四、周五,鋪天蓋地的樓盤(pán)推廣短信便會(huì)集中“騷擾”手機(jī)用戶,而這類短信有個(gè)基本規(guī)律:小戶型告誡待售數(shù)量有限,大戶豪宅以優(yōu)惠促銷為主旋律,而寫(xiě)字樓等投資類產(chǎn)品則會(huì)強(qiáng)調(diào)“非限購(gòu)范圍”。
  “在目前行情下,我們對(duì)樓盤(pán)的營(yíng)銷策略肯定會(huì)做出相應(yīng)調(diào)整,在整個(gè)運(yùn)作節(jié)奏上也會(huì)有所放緩!蔽錆h經(jīng)天緯地房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司副總經(jīng)理邢曉瑜表示。事實(shí)也正是如此,由于前期蓄客量嚴(yán)重不足,武漢市場(chǎng)眾多新盤(pán)上市節(jié)奏明顯被人為放緩,很多原本計(jì)劃三月初開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)被臨時(shí)更改延后到3月底或4月初。
  對(duì)此,被延期樓盤(pán)的工作人員表示,“只有將新盤(pán)認(rèn)籌時(shí)間段延長(zhǎng),客戶積累到一定數(shù)量才能開(kāi)盤(pán),否則銷售的人力成本會(huì)很大!睋(jù)億房研究中心統(tǒng)計(jì)顯示,限購(gòu)新政出臺(tái)后一月內(nèi),武漢先后有接近40個(gè)新樓盤(pán)宣布進(jìn)入認(rèn)籌階段,但正式按計(jì)劃日期開(kāi)盤(pán)的不到10個(gè),且按時(shí)開(kāi)盤(pán)的均為萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、金地等大品牌開(kāi)發(fā)商。
  此外,具體營(yíng)銷策略的“謀變”正成為武漢各家房產(chǎn)代理商們共同的選擇。武漢市信達(dá)行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司策劃經(jīng)理白帆告訴記者,公司會(huì)根據(jù)代理樓盤(pán)的特點(diǎn)選用最優(yōu)營(yíng)銷策略,“主要還是要看項(xiàng)目自身的情況,市區(qū)和郊區(qū)的項(xiàng)目也會(huì)有一定的區(qū)別。在行情不好的情況下,新樓盤(pán)一般都會(huì)采取分批入市!辈贿^(guò),他也表示,目前房地產(chǎn)代理企業(yè)遇到的最大問(wèn)題不是策略調(diào)整,而是“市場(chǎng)實(shí)際購(gòu)買力不足”。
  代理萬(wàn)科武漢旗下某在售樓盤(pán)的客戶經(jīng)理陳卓也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露,對(duì)于定位為首次置業(yè)的產(chǎn)品,一般不會(huì)有很大降價(jià)空間,因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)價(jià)已經(jīng)是比較接近利潤(rùn)下限,“有較大降價(jià)空間的樓盤(pán)主要是針對(duì)二次置業(yè)和前期定價(jià)偏高的小戶型項(xiàng)目”。
  關(guān)于未來(lái)樓市走向,大多數(shù)受訪營(yíng)銷代理企業(yè)均表示,未來(lái)樓市肯定會(huì)有一個(gè)調(diào)整,具體時(shí)間點(diǎn)取決于國(guó)家下一步的政策安排和開(kāi)發(fā)商的資金壓力大小。上周末,位于武漢核心區(qū)的一在售樓盤(pán)公開(kāi)打出“95折”,這也是本輪樓市調(diào)控政策出臺(tái)后,武漢首個(gè)公開(kāi)降價(jià)的樓盤(pán)。據(jù)了解,本周末即將開(kāi)盤(pán)的部分新樓盤(pán)均價(jià)回調(diào)幅度為500元/平方米左右,按照目前武漢的房?jī)r(jià)水平,調(diào)價(jià)幅度不超過(guò)5%。
  3月以來(lái),雖然許多開(kāi)發(fā)商做足優(yōu)惠促銷姿態(tài),但根據(jù)搜房武漢中心網(wǎng)調(diào)顯示,有超過(guò)八成的購(gòu)房者不認(rèn)可現(xiàn)有促銷方案,認(rèn)為“這些都是表面熱鬧,再怎么優(yōu)惠也不如降價(jià)來(lái)得實(shí)在,還不如降價(jià)”,有超過(guò)一半的購(gòu)房者表示依然不會(huì)出手。

  深圳 部分關(guān)外區(qū)域房?jī)r(jià)仍看漲

  2011年被業(yè)界稱為 “調(diào)控之年”,在此大環(huán)境下,深圳未來(lái)房?jī)r(jià)運(yùn)行態(tài)勢(shì)如何?房?jī)r(jià)未來(lái)是否還有上漲動(dòng)力?
  不少分析人士認(rèn)為,由于福田、羅湖等區(qū)域已無(wú)新增土地供應(yīng),關(guān)內(nèi)深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)到頂。
  對(duì)此,世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)王海斌認(rèn)為,深圳房?jī)r(jià)是否到頂,要參照周邊城市房?jī)r(jià)走勢(shì),“如果參照香港(房?jī)r(jià)),深圳寫(xiě)字樓、住宅價(jià)格并不高。”
  王海斌認(rèn)為,受政策落地不同的影響,不同區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)不同的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。從長(zhǎng)期來(lái)看,深圳樓市房?jī)r(jià)仍然有上漲空間。
  王海斌分析稱,福田、羅湖中心城區(qū)由于已經(jīng)沒(méi)有可供開(kāi)發(fā)的土地,幾乎再無(wú)新盤(pán)供應(yīng)量,房?jī)r(jià)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定,缺乏足夠的上漲動(dòng)力。另?yè)?jù)記者調(diào)查得知,相比中心城區(qū),寶安、龍崗等區(qū)域房?jī)r(jià)仍然還有上漲空間,而目前不少投資者也押寶深圳樓市上漲動(dòng)力,后市還會(huì)進(jìn)入該區(qū)域。
  此外,前海地區(qū)將規(guī)劃為計(jì)劃單列市,受此影響未來(lái)前海地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施投入力度會(huì)加大,而周邊配套也會(huì)不斷完善。對(duì)此,王海斌認(rèn)為:“房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力很大!
  寶安 “深港服務(wù)區(qū)”的政策利好,也被市場(chǎng)逐漸放大,深圳市政府日前也表示將投入大量資金加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。“(該區(qū)域)受政策影響,土地一旦升值,就會(huì)造成當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲。”王海斌表示。
  據(jù)中原地產(chǎn)華南區(qū)董事總經(jīng)理李耀智研判,深圳樓市今年波動(dòng)較大,房?jī)r(jià)雖有所放松,但整體會(huì)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
  事實(shí)上,2011年前3個(gè)月,深圳樓市成交量大幅萎縮!邦A(yù)計(jì)深圳樓市成交量低迷的情況會(huì)持續(xù)3~6個(gè)月!崩钜穷A(yù)估,在此情況下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今年的開(kāi)盤(pán)計(jì)劃會(huì)和整個(gè)營(yíng)銷策略有所調(diào)整。
  實(shí)際上,從前兩個(gè)月看,一些土地儲(chǔ)備少,沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)力量的開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)的態(tài)度十分慎重。“今年房地產(chǎn)后市并不明朗,為了追求保持成交量,不排除會(huì)降價(jià)讓利給顧客。”李耀智認(rèn)為,但他并未給出深圳房?jī)r(jià)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

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