專家認(rèn)為，調(diào)控難度凸顯，政策還將持續(xù)從緊
大限將至，包括京、滬、穗、深四大一線城市在內(nèi)的全國(guó)多數(shù)城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。據(jù)公開(kāi)披露的信息，截至27日，僅有近40個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，且其中多數(shù)城市的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速或居民人均可支配收入漲幅掛鉤，因此被認(rèn)為是在強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪的專家表示，這一方面體現(xiàn)了房?jī)r(jià)調(diào)控之難，同時(shí)也釋放了政策依然會(huì)從緊的信號(hào)，預(yù)計(jì)調(diào)控政策近期還有可能陸續(xù)出臺(tái)。而近60家上市房企現(xiàn)金流大減千億元的消息表明，如果樓市成交持續(xù)低迷，下半年可能迎來(lái)開(kāi)發(fā)商較大規(guī)模促銷。
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進(jìn)度 京滬穗深尚未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)
根據(jù)“新國(guó)八條”，2011年各城市人民政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
如今“新國(guó)八條”落地已整整兩個(gè)月，距離一季度結(jié)束也僅剩一周的時(shí)間，但多數(shù)城市仍未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。
截至上周末，僅有寧波、濟(jì)南、�？�、丹東、銀川、榆樹(shù)、佛山、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、昆明、蘭州、西安、合肥、岳陽(yáng)以及山西省的20多個(gè)城市公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，多數(shù)是二三線城市，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市均未公布。
在已公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的近40個(gè)城市中，多數(shù)城市制定的目標(biāo)與當(dāng)?shù)谿DP增速目標(biāo)或居民人均可支配收入增幅目標(biāo)掛鉤。
寧波市政府25日正式公布《關(guān)于公布2011年度寧波市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)的通知》明確，2011年度市區(qū)新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為保持住房?jī)r(jià)格基本穩(wěn)定，新建住房?jī)r(jià)格全年漲幅低于年度市區(qū)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。根據(jù)寧波2011年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃草案，今年寧波市區(qū)居民人均可支配收入增長(zhǎng)目標(biāo)為10%。
在沈陽(yáng)，房?jī)r(jià)增幅控制目標(biāo)為2011年新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅低于當(dāng)年城市人均可支配收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度。而2011年沈陽(yáng)計(jì)劃讓城市居民人均可支配收入與GDP同增12%。
此次各地公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)普遍選擇與GDP或人均可支配收入增速掛鉤，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，與GDP掛鉤有一定道理，但各地應(yīng)體現(xiàn)差異性。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2000年到2010年十年間的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)房?jī)r(jià)年度同比漲幅低于同年GDP的漲幅，高于同年CPI的漲幅，如果從過(guò)去十年的情況來(lái)看，各地制定房?jī)r(jià)漲幅低于GDP漲幅的目標(biāo)有一定道理。
“但是每個(gè)城市的情況不一樣�！彼M(jìn)一步表示，現(xiàn)在還未公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的城市中，一些房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市，其去年房?jī)r(jià)同比漲幅是高于GDP增速的，那么，它們將房?jī)r(jià)漲幅目標(biāo)定在低于GDP增速能否做到就存在很多未知因素。
在聶梅生看來(lái)，房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)的確定應(yīng)體現(xiàn)地區(qū)差異，不能千篇一律地與GDP掛鉤。按城市類別來(lái)看，在自主需求為主的城市，其房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)除了與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)掛鉤外，還應(yīng)與房?jī)r(jià)收入比掛鉤。而如果在新建商品住宅中投資、投機(jī)性購(gòu)房所占比例較高的地方，比如出臺(tái)限購(gòu)令的35個(gè)城市，它們的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)還應(yīng)與CPI掛鉤。
此外，聶梅生還認(rèn)為，針對(duì)不同的住宅類型調(diào)控目標(biāo)也應(yīng)該進(jìn)行細(xì)分，比如高檔商品房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房等。
效果 調(diào)控目標(biāo)被指助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期
有觀點(diǎn)認(rèn)為，各地公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)儼然成了漲價(jià)目標(biāo)，會(huì)在很大程度上助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。
一位業(yè)內(nèi)資深人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在很多城市是不敢提今年房?jī)r(jià)會(huì)比去年下降，怕達(dá)不到目標(biāo)，與其說(shuō)了做不到，還不如給自己留有余地。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟認(rèn)為，公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)是地方政府迫于無(wú)奈的做法，單從目前來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期很難在短期內(nèi)改變。
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師沈愛(ài)卿也認(rèn)為，目前各地公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)反映出“地方政府覺(jué)得控房?jī)r(jià)的難度是非常大的”。而目標(biāo)被指助長(zhǎng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也在一定程度上表明房?jī)r(jià)不是那么容易降下來(lái)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，各地公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)在一定程度上強(qiáng)化了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，政策持續(xù)收緊的信號(hào)仍將持續(xù)加強(qiáng)。
繼上周國(guó)家發(fā)改委宣布，從5月1日起商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)行“一套一價(jià)”后，北京又發(fā)布公告稱，26日起開(kāi)始實(shí)行大幅提高房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的新政策，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。根據(jù)公告，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售確認(rèn)的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至5%的幅度預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅。
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心主任徐楓認(rèn)為，土地增值稅預(yù)征率提高及清算等政策如嚴(yán)格執(zhí)行，將直接對(duì)相當(dāng)一部分房企的資金鏈造成壓力。
北京中原認(rèn)為，最近發(fā)改委及部分地方稅務(wù)部門針對(duì)樓市調(diào)控的政策出臺(tái)，說(shuō)明了樓市的利空依然未出盡，調(diào)控政策依然在從嚴(yán)從緊。并預(yù)計(jì)最近調(diào)控政策還有可能陸續(xù)出臺(tái)，樓市很可能出現(xiàn)明顯的變化。
壓力 59家上市房企現(xiàn)金流大減千億元
“現(xiàn)在的調(diào)控不單單是對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，實(shí)際上在信貸這一塊，全部都是一個(gè)收緊的趨勢(shì)，有些房貸貸款已經(jīng)批下來(lái)了，但等了很久就是不放，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行手頭資金也比較緊張�！标戲T麟表示，在銀根緊縮嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，開(kāi)發(fā)商資金鏈趨緊將是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)。
WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，截至記者發(fā)稿，兩市已有共計(jì)59家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)布了2010年年報(bào)。年報(bào)顯示，雖然利潤(rùn)增長(zhǎng)整體仍然十分可觀，但房地產(chǎn)上市公司資金鏈整體趨緊的跡象已經(jīng)十分明顯。
數(shù)據(jù)顯示，59家上市公司2010年共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)394.24億元，同比增長(zhǎng)35.9%。其中，上市房企四大龍頭萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)了72.83億元、35.19億元、17.76億元和16.44億元的凈利潤(rùn)，同比增長(zhǎng)分別達(dá)到了36.7%、39.8%、51.7%和22.3%。
雖然凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率卻出現(xiàn)了不同程度的上升。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2010年末的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.7%、79.0%、71.2%和64.6%，同比上升了11.5%、12.8%、2.2%和4.6%。
在現(xiàn)金流上，59家上市公司2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~為-649.8億元，同比大減1026.9億元。四大地產(chǎn)龍頭中，萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為22.4億元、-223.7億元、-30.4億元和-44.5億元，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則分別為92.5億元、-11.4億元、-28.7億元和70.5億元。截至2010年末，59家上市公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為269.1億元，而2009年末，這個(gè)數(shù)據(jù)則為526.8億元。數(shù)據(jù)還顯示，截至2010年末，上述59家上市房企的存貨總量已經(jīng)達(dá)到了6414.9億元。
“我們判斷，從目前的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在加大開(kāi)工，準(zhǔn)備走快周轉(zhuǎn)的路線。但目前的成交還是比較低迷的，如果這個(gè)成交狀況持續(xù)3個(gè)月至6個(gè)月的話，開(kāi)發(fā)商就很難撐得住了，就可能需要考慮降價(jià)�！鄙驉�(ài)卿對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，如果現(xiàn)在低成交量的狀況持續(xù)，將會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生很大的影響。他同時(shí)表示，目前市場(chǎng)有些分化，一些大型的開(kāi)發(fā)商資金狀況相對(duì)還好，而小的開(kāi)發(fā)商融資渠道較少，情況就沒(méi)那么好。