盡管要付出高成本，但為了活下去也必須忍受。
煎熬了一年的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛通過信托融資，試圖以高利率吸引資金�！锻顿Y者報(bào)》研究發(fā)現(xiàn)，自房地產(chǎn)調(diào)控以來，房地產(chǎn)信托收益率如“芝麻開花節(jié)節(jié)高”，今年以來的房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率已高達(dá)9.75%，遠(yuǎn)高于整體平均水平。
然而，面對如此高的收益率，投資者和信托公司卻保持著冷靜的頭腦。
產(chǎn)品發(fā)行量回暖
房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在猶如困獸，一年來，銀行貸款的大門只為其留下一條縫，資金緊缺的壓力勒得房地產(chǎn)公司喘不過氣來。
房地產(chǎn)公司不得不四處拓展融資渠道，信托是繼銀行之后最重要的選擇，盡管去年銀監(jiān)會對信托公司凈資本管理提出新的要求，以扼制大規(guī)模地發(fā)行房地產(chǎn)信托，但今年以來，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量再次抬頭，逐漸回暖。
普益財(cái)富數(shù)據(jù)顯示，今年以來共發(fā)行了592款信托產(chǎn)品（對于1個(gè)計(jì)劃分拆為幾款產(chǎn)品時(shí)，按幾款來計(jì)量，非按照計(jì)劃），其中房地產(chǎn)信托有178款，占據(jù)了信托發(fā)行量的30%。
這3個(gè)月房地產(chǎn)信托發(fā)行量逐步增加，1月份，工商企業(yè)領(lǐng)域發(fā)行數(shù)量最多，有101款產(chǎn)品，而房地產(chǎn)信托卻只有46款。到了2月份，二者基本相差無幾，工商企業(yè)類信托發(fā)行了78款，房地產(chǎn)信托則發(fā)行了69款，僅比前者少了9款。3月以來工商企業(yè)類信托發(fā)行了43款，房地產(chǎn)信托超越了工商企業(yè)類信托數(shù)量，發(fā)行了63款。
今年來房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量比去年同期增長了27%，去年一季度，共發(fā)行了140款房地產(chǎn)信托，在信托發(fā)行中占比為18%。同時(shí)，2月房地產(chǎn)發(fā)行平均規(guī)模居首位，為2.28億元，其次為證券投資類，平均規(guī)模為1.05億元，而在2月份發(fā)行款數(shù)最多的工商企業(yè)類信托規(guī)模卻位居第三，為0.95億元。
從數(shù)據(jù)顯示來看，房地產(chǎn)信托在前期政策嚴(yán)厲打壓的“陣痛”之后，有逐漸回暖跡象，普益財(cái)富預(yù)計(jì)若不出臺新的打壓政策，其將繼續(xù)保持現(xiàn)有的占比水平。
收益率節(jié)節(jié)攀升
房地產(chǎn)信托不僅發(fā)行數(shù)量增加，預(yù)期收益率亦呈上升態(tài)勢。
今年以來發(fā)行的信托產(chǎn)品預(yù)期平均收益率為8.98%，而房地產(chǎn)信托的預(yù)期平均收益率卻高達(dá)9.75%，遠(yuǎn)高于平均水平。
觀其去年至今的收益水平，可發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信托平均收益水平節(jié)節(jié)攀升。
去年一季度房地產(chǎn)信托平均收益率為8.96%，二季度略升為8.98%，三季度攀升至9.08%，四季度升至9.23%。
今年以來發(fā)行的房地產(chǎn)信托收益率最高的是中融信托發(fā)行的“中融-仁文股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，為期24個(gè)月，預(yù)期收益率高達(dá)14%，15億的發(fā)行規(guī)模也創(chuàng)下了今年以來最大的發(fā)行紀(jì)錄。信托資金向項(xiàng)目公司完成股權(quán)投資之后，中融信托合計(jì)持有項(xiàng)目公司97.5%的股權(quán)，所投資金除用于支付相關(guān)信托費(fèi)用和稅費(fèi)外，專門用于該公司開發(fā)經(jīng)營的“中洲濱海城A”項(xiàng)目。
從今年的單月情況看，2月發(fā)行的1~2年房地產(chǎn)信托平均收益率也由1月份的8.27%上升到9.25%，上升了近1個(gè)百分點(diǎn)。
普益研究員陳朋真認(rèn)為，收益率上漲一方面是因?yàn)閹状渭酉ⅲ枰{(diào)高收益率；另一方面最主要原因仍是房地產(chǎn)企業(yè)缺少資金。
患了資金“饑渴癥”的房地產(chǎn)企業(yè)不惜痛下血本，以融到更多資金。
投資人冷靜應(yīng)對
都說“重賞之下必有勇夫”，但對房地產(chǎn)信托的高預(yù)期收益率，相當(dāng)一部分投資人并不買賬。
查看幾家信托公司網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)不少都掛有轉(zhuǎn)讓信托計(jì)劃的信息。
比如愛建信托公司網(wǎng)站顯示，有20款產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓，其中有17只成交，1個(gè)撤銷轉(zhuǎn)讓，還有兩款尚未實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓，分別是去年3月成立的“上海嘉定新城金郡項(xiàng)目”和6月成立的“愛建南京勛遠(yuǎn)集合資金信托”，
金額分別為160萬元和90萬元，預(yù)期年化收益率為9.5%和8%，其中，上海嘉定新城金郡為住宅項(xiàng)目，愛建南京勛遠(yuǎn)為商業(yè)地產(chǎn)。
“有個(gè)別投資者可能是因生活或工作需要急于兌現(xiàn)，但更大一部分轉(zhuǎn)讓的投資者還是心里不踏實(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控力度不斷加大、周邊環(huán)境不穩(wěn)定，都讓投資者心存疑慮，在這種情況下，預(yù)期收益率抬得越高，越會出現(xiàn)反效果，讓投資者心里忐忑不安，因?yàn)槭找嬖礁唢L(fēng)險(xiǎn)越大。”國民信托一位部門負(fù)責(zé)人表示。
信托公司面臨轉(zhuǎn)型
盡管今年以來房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量有所放大，但信托公司卻小心翼翼，不如以往那樣熱心，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)加大，另一方面也源自監(jiān)管壓力，信托公司正面臨轉(zhuǎn)型。
繼去年公布《信托公司凈資本管理辦法》之后，中國銀監(jiān)會今年1月27日發(fā)布《信托公司凈資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，該通知對信托公司凈資本、風(fēng)險(xiǎn)資本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管指標(biāo)作出明確規(guī)定。
在新規(guī)中，房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)和銀信業(yè)務(wù)無疑是受影響最大的兩類。首先，今后融資類地產(chǎn)信托將經(jīng)受更嚴(yán)格的審批措施。如將單一類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)定為0.5%，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)定為1%；集合類融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)則為3%，這意味著100億元的房地產(chǎn)融資類業(yè)務(wù)總規(guī)模，其占用的風(fēng)險(xiǎn)資本將高達(dá)3億元。通過這些措施，銀監(jiān)會擬鼓勵(lì)信托公司開展公租房及廉租房的地產(chǎn)信托。
其次，銀監(jiān)會將銀信合作業(yè)務(wù)全部歸于集合信托業(yè)務(wù)，且計(jì)提附加風(fēng)險(xiǎn)資本系數(shù)，總計(jì)達(dá)到了10.5%。這說明銀信合作業(yè)務(wù)將繼續(xù)受到嚴(yán)格控制，而這種極高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)設(shè)置，使得信托公司做此類業(yè)務(wù)要占用大量的凈資本，加之銀監(jiān)會已要求銀行在年底前將表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)，銀行將再無動力開展銀信合作業(yè)務(wù)，這意味著融資類銀信合作業(yè)務(wù)將進(jìn)一步萎縮。
“對于信托公司未來轉(zhuǎn)型，長期來說將是向自主管理轉(zhuǎn)型，短期來說，隨著銀根的收緊，中小企業(yè)融資信托產(chǎn)品將是一個(gè)方向�！鄙鲜鰢裥磐腥耸糠Q。