紙限購令讓北京的房地產(chǎn)市場遭遇了一場寒流，無論最終限購是否能夠降低房價或者降低多少，有一點是肯定的，目前在北京，投資住宅已經(jīng)沒有市場了。而作為地產(chǎn)投資客的風(fēng)向標(biāo)，浙江炒房團也已經(jīng)開始撤離北京了。日前，記者對北京浙江商會副會長、浙江炒房團的帶頭人陳俊進行了專訪，出人意料的是，盡管面對嚴厲的地產(chǎn)政策調(diào)控，他還是對投資房地產(chǎn)表示了強烈的信心，只不過他們的方向轉(zhuǎn)變了二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)成為新目標(biāo)。
帶頭人其實很普通
陳俊名片上的頭銜是北京今日潮流企業(yè)策劃公司董事長，只不過在下面有一行小字浙江投資團發(fā)起人，盡管陳俊在接受媒體采訪的時候總是著力強調(diào)他們不是“炒房團”，而是“投資團”，但是由于炒房團的概念已經(jīng)深入人心了，照樣還是有不少人，把“投資團”當(dāng)做“炒房團”。陳俊告訴記者，其實自己的經(jīng)歷并不復(fù)雜，成為炒房團帶頭人也是偶然。陳俊是1995年來到北京的，因為在大學(xué)學(xué)的是英語專業(yè)，所以他順理成章地成為了一家外貿(mào)公司的翻譯，后來他還在一家雜志社做了記者。
“那時候我們浙江人剛到北京時也大多選擇租房，因為那時候北京的房地產(chǎn)開發(fā)也才剛剛開始，沒有更多的選擇余地。我剛開始在北京的時候是住在一個朋友租的酒店里，后來那家在陶然亭的酒店拆遷了，所以我就想到四處看看房子�！标惪√寡裕�(dāng)時根本沒有太多想法，只是覺得租房也是每個月按時付房租，而如果首付五萬到八萬元，就可以擁有一處自己的房產(chǎn)了，這樣很劃算。于是，從2000年開始，陳俊就圍著北京城四處看房，有時候即便項目還是工地，他也會進去轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。2001年，他看好了一處項目，那是位于西長安街延長線的百朗園，當(dāng)時的單價是每平方米7800元，陳俊覺得項目整體還不錯，于是就交了5000塊錢的定金，準(zhǔn)備和開發(fā)商簽合同了。沒想到幾天以后，一次偶然的機會他又看到了位于魏公村的韋伯豪小區(qū)，他有點猶豫了�！耙驗槲蚁矚g去當(dāng)時的北京圖書館（注：現(xiàn)國家圖書館），那里離北圖很近，而且由于我是學(xué)英語專業(yè)的，對于北外有著強烈的向往，而韋伯豪就在北外的隔壁，所以我毅然要回了百朗園的定金，改在韋伯豪置業(yè)了，盡管韋伯豪當(dāng)時的單價是每平方米8200元，而且房子的總價也貴了不少，我還是選擇了這個大四居�！焙髞淼氖聦嵶C明陳俊還是選擇對了，韋伯豪的升值幅度超出了百朗園不少。
萬年花城是團購開始
盡管自己買了房，但是2001年那個時候房地產(chǎn)市場還沒有太多的漲幅變化，所以接下來的幾年陳俊并沒有什么動作。直到2005年，北京的房價開始有了變化。據(jù)陳俊介紹，浙江炒房團在北京打的第一槍是萬年花城。這個樓盤位于北京西南三環(huán)，當(dāng)時沒像現(xiàn)在這么火，一期樓盤剛開賣，知道的人很少。當(dāng)時位于西南三環(huán)的萬年花城的開發(fā)商托人找到了陳俊他們，因為當(dāng)時他已經(jīng)在北京的浙江商會就職了，當(dāng)時陳俊的浙江老鄉(xiāng)還有很多在租房住，所以他就和開發(fā)商表示，如果自己會帶一批人過來買房，希望開發(fā)商給出一個更加優(yōu)惠的價格，因為開發(fā)商那個時候還希望帶動銷售，最后不但同意了陳俊的建議，還提出要給他們出10萬元的推廣費。陳俊認為，對住宅地產(chǎn)來說，金角銀邊的地段優(yōu)勢最為重要。西南三環(huán)是北京三環(huán)沿線的一塊住宅開發(fā)寶地，而且該樓盤交通和地段好，升值應(yīng)該沒有問題，而且，它離木樨園、大紅門近，離玉泉營更近，那里都有一批在京待了十幾年的浙江商人，在做水產(chǎn)冷凍生意，假如這樓盤盯住這些浙商，未來的行情肯定看漲。
于是2005年7月18日，100多名來自溫州、臺州和義烏的浙商組織團隊到萬年花城集體看房，當(dāng)時就有些人成交了住宅，兩三天后，還有幾個浙江投資商定下了價值800萬元、1000萬元的鋪位�，F(xiàn)在回頭看，當(dāng)初參加組團去的浙商，現(xiàn)在全掙錢了。住宅由原先的4800元一平方米漲到三萬五千多元了。而對于開發(fā)商來說，這10萬塊錢也是非常劃算，這么多浙商集體看房，開發(fā)商高興。因為，這意味著浙江民間資本看好此樓盤，簡直是營銷宣傳的“活廣告”。這次購房行動吸引了國內(nèi)百余家媒體的報道，吸引了日本、新加坡、澳大利亞等海外媒體的關(guān)注。 !t??
隨后，更多的房地產(chǎn)業(yè)人士看中了財大氣粗的浙江炒房團，甚至連房展會的老總，擔(dān)心展會冷清，也專程登門，請他們到房展會上露露面，幫著激活一下人氣。陳俊他們也給對方提出了幾個條件，如果去參觀房展會，但得滿足幾條要求：一、他們是以“浙江投資團”名義去的，可不是炒房團，代表一個團隊的整體形象，而不是個人行為。所以，要做“浙江投資團”字樣的胸牌，掛在胸前，以區(qū)別其他人。二、必須選派端莊、漂亮的女引導(dǎo)員，舉著牌子，引導(dǎo)他們?nèi)雸霾⒗@場三周。三、要在好的位置，給他們準(zhǔn)備座位，好讓他們聽各樓盤情況介紹。于是，在2005年的國貿(mào)房展會上，大家就看到了這樣的一幕，在女引導(dǎo)員的引導(dǎo)下，100多人排成兩路縱隊，浩浩蕩蕩進入場地。而且根本無需繞場三周，一進入場地，他們就被團團圍住、寸步難行。這個拉、那個拽，爭著讓炒房團看他們的樓盤。有個售樓小姐拉著不放，最后陳俊只好答應(yīng)她，去看她們的樓盤。而她的公司馬上開來了幾輛大豪華車，把炒房團直接拉到了樓盤現(xiàn)場。就這樣，浙江炒房團開始在北京慢慢有了名氣。
開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市
經(jīng)過了多輪的宏觀調(diào)控，陳俊他們也逐漸適應(yīng)了政策對于房地產(chǎn)市場的影響，從2007年的調(diào)控政策，再到2010年的調(diào)控政策，再到今年的限購令，他逐一仔細研讀，發(fā)現(xiàn)政策沒有一條是針對商業(yè)地產(chǎn)的�！皼]有政策就是好政策�！痹谒壑校痪�城市投資空間已經(jīng)不大，他們對二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)更為感興趣。最近一段時間，他就奔赴濟南、石家莊、唐山、廊坊等地，看了眾多商業(yè)地產(chǎn)項目。記者幾次和陳俊聯(lián)系，他都是在去石家莊等地的火車上。
陳俊認為，“做商業(yè)是浙商的強項，選什么樣的商業(yè)地產(chǎn)進行投資，我們看兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是地段位置好不好，要是在二級城市做商業(yè)地產(chǎn)，我們就先要了解這個城市的常住人口是多少，流動人口是多少，人均收入是多少，在兩公里之內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點有多少。做商業(yè)，商戶越多越好，消費人口越多越好，賺的就是人頭錢，其次，是看外部環(huán)境好不好，也就是看社會治安情況怎么樣。否則，你賺到錢了，三天兩頭有地痞流氓來騷擾，也肯定沒法做生意。”在具體的操作模式上，他所帶領(lǐng)的炒房團主要走如下的幾種路徑：最簡單的就是把項目全包下來，一下承租10年、20年，壓低價格，然后重新包裝、定位、對外招商；其次是以租代買的方式。如果一個項目投資兩三億元，只首付啟動資金3000萬元，半年后再付一筆錢，一年后又付一筆錢，兩三億元，在幾年之內(nèi)付清；更次一點的是協(xié)助招商引資，按業(yè)內(nèi)規(guī)矩得傭金；最差的選擇則是只買攤位，一下子買上十個八個攤位，再轉(zhuǎn)租給別人經(jīng)營。另外，陳俊他們現(xiàn)在已經(jīng)在考慮區(qū)域開發(fā)的課題了。從去年下半年開始，他就開始奔走于各個區(qū)域產(chǎn)業(yè)園，遼寧、安徽等地都留下過他的足跡。他表示，“我們這邊有資源啊，在整合資源下，可以幫助當(dāng)?shù)貓@區(qū)開發(fā)企業(yè)提供點子，搞搞策劃，然后引入資本，幫他們招商。通過科學(xué)的方法，帶動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以提升區(qū)域的價值，我們的商鋪也就升值了。”
投資商業(yè)地產(chǎn)四怕
對于投資一般人并不熟悉的商業(yè)地產(chǎn)，陳俊給投資人介紹了自己的經(jīng)驗，“我投資商業(yè)地產(chǎn)有四怕。希望能夠?qū)ζ胀ㄍ顿Y者有所幫助�！�
一怕朝令夕改
2000年，黑龍江某市的一個鎮(zhèn)在招商引資活動中向浙商承諾給足稅收政策、土地政策。同時，他們還信誓旦旦的保證浙商會享受到各項優(yōu)惠政策并大力改善投資環(huán)境和在規(guī)定的時間內(nèi)為浙商辦理好土地使用權(quán)證。為了表示重視，當(dāng)?shù)劓?zhèn)黨委、政府發(fā)紅頭文件組建由浙商任董事長、總經(jīng)理的公司行使一切職權(quán)。面對紅頭文件和信誓旦旦的承諾，浙商像吃了顆定心丸，就把合同簽了。經(jīng)過一年的精心運作，市場活了，生意好了。此時，當(dāng)?shù)卣难劬σ查_始紅了。他們馬上修改原來的政策，一邊說要修正以前訂的合同，一邊就自作主張，沒經(jīng)浙商同意就變賣了市場中最好的一個地段，并又下了個自相矛盾的文件要收回市場的管理權(quán)。他們還趁浙江的董事長和總經(jīng)理返回浙江之機，把市場門封閉，變成了大孤島。最后，盡管鎮(zhèn)長、書記全部撤了，浙商投資的五六千萬元也都給修正完了。
二怕信息不準(zhǔn)
浙商名聲在外后，各種信息撲面而來。2005年11月，有人推薦了南通的一個投資項目，這個地段就在長江上游，交通也方便，文字資料寫得確實很好。介紹人說：此項目各種證件已齊，原先的大老板由于攤子鋪得太大，又在海外做大買賣，實在沒有精力顧及此項目。陳俊馬上組織義烏、溫州的一批老板浩浩蕩蕩開過去。結(jié)果一到現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，情報完全有誤，介紹人也頓時傻眼了。原來，這個地塊根本沒有正規(guī)的操作，什么證件也沒有，什么費用也沒交，和當(dāng)?shù)卣年P(guān)系也很微妙，錯綜復(fù)雜。最后，浙商只好退出。
三怕被狠斬一刀
2007年5月，陳俊來到東北某市，考察了一個市場。這個市場大約50000平方米，位于老商業(yè)區(qū)。經(jīng)過考察發(fā)現(xiàn)：這個地段相當(dāng)于北京二十年前的南城天橋。在對方幾次邀請下，浙商們赴實地和他們談合作，他們提出來整個市場都要租給浙商經(jīng)營，條件是每年需要浙商交2000萬租金。2000萬之外的收入要和他們分成，此外還要浙商買他們一定量的股票。雙方討論涉及到一個最關(guān)鍵的問題，“一年需2000萬元是怎么算出來的？”他們講不出來，浙商除了交納每年的租金2000萬元以外，為什么還要為他們買一定量的股票呢？為什么還要每年分享他們的紅利呢？浙商不愿被狠斬一刀，這個項目主動放棄了。
四怕空城計
一個商業(yè)區(qū)域的定位和劃分，一個大型市場的選址和建立以及它在城市的位置是否得當(dāng)，決定著該城市能否發(fā)展起來，特別在二三線城市，這些因素對城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。內(nèi)蒙古某市現(xiàn)有人口三四十萬，但該市計劃要在五年之內(nèi)發(fā)展到一百萬人口。這些人從哪來？當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)介紹說，這些人將會從各旗、鎮(zhèn)遷移而來。但該市場的選址相當(dāng)?shù)碾x奇，選在了城鄉(xiāng)結(jié)合部，陳俊認為，交通不便，人煙稀疏，商家都沒法進貨，消費者又怎么會大老遠到這里來買東西呢？因此他們判斷這個規(guī)劃不符合實際現(xiàn)狀。據(jù)了解，到目前為止，該地還是空城一座.