隨著“新國(guó)八條”為核心的新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，特別是2月底西安市出臺(tái)商品房限購(gòu)政策后，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量出現(xiàn)了明顯下滑，但有關(guān)專(zhuān)家和業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看應(yīng)不會(huì)下降，宏觀調(diào)控的效果還需進(jìn)一步觀察。
“限購(gòu)令”導(dǎo)致成交量下滑
2月25日，西安市正式出臺(tái)樓市“限購(gòu)令”，規(guī)定本市戶(hù)籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)限購(gòu)兩套住房，能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購(gòu)一套住房。
“限購(gòu)令”出臺(tái)后，西安樓市成交量呈現(xiàn)出明顯下降趨勢(shì)。據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示：限購(gòu)令出臺(tái)前一周，全市單周成交面積為59萬(wàn)平方米；而限購(gòu)令出臺(tái)后4周，全市周均成交面積為14萬(wàn)平方米。后4周單周成交量相比大幅下跌75%，限購(gòu)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。
據(jù)了解，成交量下滑如此巨大，主要是由于“限購(gòu)令”出臺(tái)后，市場(chǎng)對(duì)相關(guān)細(xì)則消化緩慢，在升級(jí)后的商品房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行購(gòu)房申請(qǐng)、審批程序辦理也需要一定時(shí)間，加之外地戶(hù)籍人群要提供相關(guān)證明，造成在購(gòu)房時(shí)手續(xù)較多、時(shí)效性較差，最終影響到了成交量。另一方面，限購(gòu)政策與戶(hù)籍相掛鉤，極大影響了外來(lái)人員在西安市的購(gòu)房，使得限購(gòu)后成交量相較之下明顯走低，同時(shí)也造成限購(gòu)后房產(chǎn)交易市場(chǎng)上本市戶(hù)口購(gòu)房者占據(jù)了絕對(duì)主力。
隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控的出臺(tái)，部分購(gòu)房者表現(xiàn)出了一定程度的觀望情緒。在西安市日前舉辦的一場(chǎng)春季房展會(huì)上，許多前來(lái)“淘房”的市民都是看的多買(mǎi)的少。一位姓王的市民說(shuō)，西安市的房?jī)r(jià)從2009年的每平方米4000多元漲到了目前的六七千元，已經(jīng)到了普通市民承受的極限�，F(xiàn)在出了限購(gòu)政策，應(yīng)該能對(duì)房?jī)r(jià)起到一定遏制作用，但是鑒于前幾次調(diào)控后房?jī)r(jià)依然上漲的事實(shí)，他也不會(huì)放棄看房，遇有合適的房子還是要買(mǎi)。
“限價(jià)令”出臺(tái)引發(fā)社會(huì)關(guān)注
在限購(gòu)令出臺(tái)后，西安市政府又于3月22日出臺(tái)了2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，其目標(biāo)為2011年新建住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)幅度不高于西安市當(dāng)年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)和人均可支配收入增長(zhǎng)幅度。這一目標(biāo)公布后，當(dāng)?shù)赜忻襟w根據(jù)此前公布的西安市2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)目標(biāo)，將西安市2011年房?jī)r(jià)調(diào)控幅度報(bào)道為15%。
相關(guān)報(bào)道發(fā)出后，在當(dāng)?shù)匾鹆撕艽箨P(guān)注和爭(zhēng)議。在一些售樓部，有銷(xiāo)售人員就援引“15%”這一數(shù)據(jù)，向購(gòu)房者說(shuō)明西安市的房?jī)r(jià)還是有上漲空間的。而一些市民對(duì)此則表示了憂慮，家住長(zhǎng)安區(qū)的市民劉開(kāi)說(shuō)，自己一個(gè)月收入只有二三千元，而長(zhǎng)安區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)從幾年前的每平方米二三千元漲到了目前的五六千元。最近朋友介紹了一個(gè)樓盤(pán)能以低于市價(jià)1000元的價(jià)格賣(mài)給他，可是每平方米4000多元的房?jī)r(jià)他連首付都負(fù)擔(dān)不起�，F(xiàn)在又出了個(gè)“限價(jià)令”，在他看來(lái)就是政府允許房?jī)r(jià)上漲，這更讓他感到心灰意冷了。
西安市政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控幅度為15%的報(bào)道是一些媒體根據(jù)自己的推算得出的數(shù)據(jù)，并不是市政府公布的內(nèi)容。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅調(diào)控目標(biāo)目前有定性和定量?jī)煞N方法，采取定量方法的弊端是可能給開(kāi)發(fā)商造成“政府允許漲價(jià)多少”的錯(cuò)覺(jué)，老百姓也會(huì)有意見(jiàn)。此次西安市沒(méi)有出臺(tái)具體的調(diào)控漲幅，而是將其與經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特別是群眾收入增長(zhǎng)掛鉤，應(yīng)該說(shuō)是比較科學(xué)的。
西安交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)楊東郎認(rèn)為，國(guó)家要求各地結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、居民收入、居民住房支付能力等三項(xiàng)指標(biāo)確定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，而西安市此次出臺(tái)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)顯然缺失了居民住房支付能力這一指標(biāo)，這一點(diǎn)跟全國(guó)大多數(shù)城市的情況是一樣的。在西安市居民房?jī)r(jià)收入比近年來(lái)不斷升高的情況下，將居民住房支付能力作為房?jī)r(jià)控制的參照指標(biāo)是十分必要的。
專(zhuān)家：房?jī)r(jià)下降可能性不大
雖然“限購(gòu)令”出臺(tái)后對(duì)銷(xiāo)量產(chǎn)生了一定影響，但記者在采訪中了解到，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)總體波瀾不驚，房?jī)r(jià)短期內(nèi)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下滑，一些售樓部依舊人氣很高。
“限購(gòu)令”出臺(tái)后，記者以購(gòu)房者身份走訪了西安一些樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)許多售樓部依然人來(lái)人往，前來(lái)咨詢(xún)和辦理購(gòu)房手續(xù)的市民不少。一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員表示，“限購(gòu)令”出臺(tái)后，前來(lái)看房和買(mǎi)房的人還是很多，到了周末還會(huì)出現(xiàn)人流高峰。
在西安市建設(shè)西路一家樓盤(pán)，一名銷(xiāo)售人員說(shuō)，該樓盤(pán)目前還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)，但房源已經(jīng)所剩不多了，價(jià)格也從去年年中的6000多元漲到了8000多元。這名銷(xiāo)售人員說(shuō)，政府出臺(tái)限購(gòu)令只是暫時(shí)的，從長(zhǎng)期來(lái)看西安市房?jī)r(jià)還是要漲的。
在西安房?jī)r(jià)較高的熱點(diǎn)區(qū)域曲江地區(qū)，這里的房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯降幅，一些大型樓盤(pán)的價(jià)格仍維持在每平方米萬(wàn)元以上。在一個(gè)大型樓盤(pán)位于曲江的銷(xiāo)售中心，售樓員介紹說(shuō)這里新推出的一個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在每平方米1.1萬(wàn)元到1.3萬(wàn)元之間，而其另一個(gè)現(xiàn)房項(xiàng)目?jī)r(jià)格則在1.3萬(wàn)元以上，價(jià)格受“限購(gòu)令”的影響不大。
西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，2011年上半年西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量可能將下降20%到30%，房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)先期震蕩、后市趨穩(wěn)的走勢(shì)特征，樓市可能呈現(xiàn)階段性的“供大于求”市場(chǎng)格局，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品定價(jià)方面將趨于謹(jǐn)慎。
陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)認(rèn)為，在宏觀調(diào)控作用下西安房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)入博弈和觀望期，調(diào)控效果需要進(jìn)一步觀察。從長(zhǎng)期來(lái)看西安房?jī)r(jià)下降的可能性不大，原因在于城市化進(jìn)程加快將推動(dòng)房?jī)r(jià)持續(xù)走高，另一方面西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求比較旺盛，與此同時(shí)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地、人力、材料等成本都在上漲，也將間接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。西安作為二三線城市，與房?jī)r(jià)泡沫較大的一線城市不同，其調(diào)控基調(diào)應(yīng)立足于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，確保房?jī)r(jià)漲幅不要過(guò)快，地方政府也應(yīng)采取更多主動(dòng)性舉措去調(diào)控市場(chǎng)。