曾經(jīng)“一房難求”的熱銷(xiāo)樓盤(pán)，緣何突然出現(xiàn)幾百套房屋掛牌，房子還沒(méi)有完全入住，房主已經(jīng)在中介店掛牌叫賣(mài)，而且價(jià)格低于“大成郡”即將開(kāi)盤(pán)的新房?jī)r(jià)格。
位于北京豐臺(tái)區(qū)西四環(huán)鄭常莊地區(qū)的“大成郡”項(xiàng)目，在房地產(chǎn)調(diào)控壓力加大的時(shí)候，陡然出現(xiàn)了一次“集中拋盤(pán)熱”。
對(duì)此，“大成郡”一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“大成郡”有三個(gè)組團(tuán)已經(jīng)入住，所以出售房屋屬于業(yè)主個(gè)人的事情。
這究竟是投資客出貨，還是其他原因使然？
集中拋售
4月5日下午，雖然是清明節(jié)，但是某中介公司的小王并沒(méi)有休假，他在“大成郡”北側(cè)的道路上支了一個(gè)牌子，上面醒目地寫(xiě)著“低價(jià)出售大成郡好房”。
在小王的身后，一排站著4-5個(gè)像他這樣的人，有人身著工作服，一看就是中介公司的人，然而也有人穿著普通衣服，也支了小王這樣的一張廣告牌。
小王告訴筆者，這些人都和他一樣，是替別人掛牌出讓房屋的。成交一套房屋，從中收取1%-3%不等的提成。
筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在大成郡附近的一家中介店掛牌待售的該樓盤(pán)二手房源多達(dá)400余套。而“大成郡”項(xiàng)目共有6個(gè)組團(tuán)，約1700套房子，而此前已銷(xiāo)售完的5個(gè)組團(tuán)共有1300多套，此次集中掛牌出售的房源將近500套。一次性出現(xiàn)1/3的房屋拋售，這在市場(chǎng)上十分罕見(jiàn)。
據(jù)“大成郡”項(xiàng)目銷(xiāo)售資料，該項(xiàng)目是由北京大成開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司開(kāi)發(fā)的城市類(lèi)別墅項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目由48棟6-9層帶電梯的板樓構(gòu)成。
筆者在中介店了解到，前5個(gè)組團(tuán)均已售完，第六個(gè)組團(tuán)“纖云園”仍在建設(shè)當(dāng)中，計(jì)劃于今年4-6月開(kāi)盤(pán)，初步計(jì)劃開(kāi)盤(pán)價(jià)格約為均價(jià)35000元/平方米。
值得注意的是，“大成郡”房屋由于是新售樓盤(pán)，大部分還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證，此次集中掛牌拋售的房屋，絕大多數(shù)也沒(méi)有房產(chǎn)證，都采取“簽訂三方協(xié)議”的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
直降20萬(wàn)
日前，筆者以買(mǎi)家身份來(lái)到大成路上這家中介店，還沒(méi)進(jìn)門(mén)，就被門(mén)玻璃上超大個(gè)的“售大成郡樓盤(pán)”等字眼吸引住了，推門(mén)進(jìn)去時(shí)，首先映入眼簾的是整面墻上貼著密密麻麻的房源信息。
據(jù)該中介店的置業(yè)顧問(wèn)介紹，目前他們手中有400多套大成郡的房源在售，“我們公司專(zhuān)賣(mài)大成郡的二手樓盤(pán)，我們掌握著他們性價(jià)比最好的樓盤(pán)信息”。
隨即，該置業(yè)顧問(wèn)馬上拿出一張大成郡房源信息表。筆者發(fā)現(xiàn)，信息表上部分房源用的是黑體字印刷，上面寫(xiě)著“房主急需用錢(qián)最便宜的房子”，“南北通透，戶型最好的房子”，“有鑰匙隨時(shí)看房”等。
該置業(yè)顧問(wèn)表示，黑體字印刷和特別標(biāo)注的房源是他們特別推薦的幾套有較大議價(jià)空間的房子。
其中，“若辰園”一套總價(jià)為500萬(wàn)元的153平方米的復(fù)式樓房，底價(jià)直降20萬(wàn)元，為480萬(wàn)元，單價(jià)僅31000元/平方米左右。同是“若辰園”的一套136平方米的精裝三居，南北朝向，G戶型，總價(jià)為516萬(wàn)元，如果全款付款，則可降至500萬(wàn)元，單價(jià)合為367000元/平方米。
該置業(yè)顧問(wèn)向筆者介紹，他們推出大成郡的這些二手房，在價(jià)格上一定會(huì)比馬上要開(kāi)盤(pán)的“纖云園”要便宜。
“如果纖云園的均價(jià)是每平方米3.5萬(wàn)元，那么，加上要繳納的各種稅費(fèi)，最后消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)的均價(jià)就會(huì)達(dá)到每平方米3.7萬(wàn)元以上。要是購(gòu)買(mǎi)二手房的話，我們會(huì)通過(guò)一些渠道把稅費(fèi)減少，甚至減免，價(jià)格自然就降下來(lái)了。”
筆者發(fā)現(xiàn)，這些待售房源中不僅有精裝修的房子，還有很多是毛坯房。對(duì)此，該置業(yè)顧問(wèn)表示，現(xiàn)在推出的都是業(yè)主未入住的房子，這些基本上就是投資客用來(lái)投資的房子。
無(wú)證交易
據(jù)筆者了解，大成郡項(xiàng)目2008年下半年開(kāi)盤(pán)，自開(kāi)盤(pán)起到2009年上半年，房屋交易均價(jià)在16500元/平方米左右。
在這期間，大成郡三次逆市開(kāi)盤(pán)，三次均被搶購(gòu)。尤其是2009年3月8日“晴雪園”開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，數(shù)千人到場(chǎng)，成交了70多套，成交額逾1.7億元。2009年11月“花語(yǔ)園”開(kāi)盤(pán)均價(jià)升至23000元/平方米，而到了2010年11月，“馭風(fēng)園”開(kāi)盤(pán)時(shí)，均價(jià)就飆升至32000元/平方米。
這么一個(gè)具有輝煌熱銷(xiāo)歷史的樓盤(pán)，緣何突然出現(xiàn)大規(guī)模的集中拋盤(pán)呢？
鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，從整個(gè)二手房市場(chǎng)的房源情況來(lái)看，北京的新增房源變化不大。但從區(qū)域上來(lái)看，北京周邊地區(qū)的房源在增加，議價(jià)空間也比較大，有的高達(dá)11%。這些房源多是投資客掛盤(pán)待售的。
對(duì)大成郡投資客拋盤(pán)的現(xiàn)象，上述置業(yè)顧問(wèn)指出，在這些業(yè)主中，拋售房子的多數(shù)是商人。他們一般是急需資金周轉(zhuǎn)而拋售樓房，并且這些商人業(yè)主所售樓盤(pán)價(jià)格彈性較大。因?yàn)槎鄶?shù)業(yè)主會(huì)做兩手準(zhǔn)備，一邊貸款一邊售房。如果貸款不成，資金得不到周轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)就會(huì)下降；如果資金有所緩解，房?jī)r(jià)自然會(huì)彈回原價(jià)。
北京大岳咨詢有限公司總經(jīng)理金永祥認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商售房是比較一致的，但投資客各有各的算盤(pán)，拋售數(shù)量和價(jià)格也就各不相同。
畢多威表示，雖然大成郡的投資客掛牌量驟增，但業(yè)主一般只是出售1、2套房，極個(gè)別的有一次性拋售4、5套房子的情況，而且掛牌價(jià)格都在3.5萬(wàn)-3.8萬(wàn)元/平方米之間。“只有當(dāng)購(gòu)房者達(dá)到業(yè)主預(yù)期價(jià)格的時(shí)候，業(yè)主才會(huì)出售�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴筆者，“2009年調(diào)控之后，很多二手房業(yè)主出于房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期紛紛拋售，結(jié)果房?jī)r(jià)卻一路走高，業(yè)主感覺(jué)"失策"。今年雖然出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但業(yè)主們有了前車(chē)之鑒，雖然掛牌量增加，但可能不會(huì)再輕易出手。短期內(nèi)，二手房拋售的第二波熱潮不會(huì)馬上來(lái)臨。”
由于本輪調(diào)控中，北京市實(shí)行了最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，本地居民只能購(gòu)買(mǎi)2套房屋，外地戶籍居民獲得購(gòu)房資格后，也只能購(gòu)買(mǎi)一套房屋。如果是普通購(gòu)房者，其購(gòu)買(mǎi)到“大成郡”這樣低密度的房屋，一般作為自住使用，很少有出售的，更何況一旦出售之后，未必有資格再買(mǎi)新房。
因此，在上述背景下，“大成郡”出現(xiàn)大規(guī)模集中拋盤(pán)，其幕后的賣(mài)家更讓人產(chǎn)生好奇。
據(jù)筆者了解，大成郡二手房的購(gòu)買(mǎi)者是不能貸款買(mǎi)房的。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商要等到整個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)竣工兩年后才能發(fā)房產(chǎn)證。由于“纖云園”尚未竣工，所以大成郡整個(gè)項(xiàng)目樓盤(pán)都是沒(méi)有房產(chǎn)證的。
金永祥也指出，沒(méi)有房產(chǎn)證，房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)也是可以辦的，這種現(xiàn)象在地產(chǎn)界是很普遍。沒(méi)有房產(chǎn)證，就不能到房產(chǎn)局簽合同，房屋產(chǎn)權(quán)就是在開(kāi)發(fā)商手里。也就是說(shuō)，通過(guò)中介公司這個(gè)連接紐帶，開(kāi)發(fā)商可以提供方便，業(yè)主辦理退房手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)者就可以和開(kāi)發(fā)商重新簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
不過(guò)，畢多威建議，保險(xiǎn)起見(jiàn)，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋最好還是不要進(jìn)行交易。