樓價(jià)真的開始跌了嗎？
3月份，北京、深圳新房成交均價(jià)跌破2萬元/平方米，上海新房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅最大達(dá)7.6%，廣州均價(jià)跌破12000元/平方米。
進(jìn)入4月上旬，北京住宅成交價(jià)格繼續(xù)3月份的下滑趨勢(shì)。一些新開盤項(xiàng)目推出9.3折，直減7萬、10萬。
同期，深圳一手房成交均價(jià)為18518元/平米，環(huán)比下跌3.3%。
上海、廣州進(jìn)入4月后成交均價(jià)比3月底略見微升，前者升2%，后者升6%。
一線城市新房均價(jià)普跌，與各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)與CPI漲幅看齊的態(tài)勢(shì)，呈鮮明對(duì)比。
但局勢(shì)依然微妙。
“業(yè)內(nèi)普遍對(duì)北京房?jī)r(jià)3月份環(huán)比下降26.7%這一數(shù)據(jù)表示懷疑�！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)業(yè)界人士說，“業(yè)內(nèi)有個(gè)傳聞，有的城市的政府部門通過不向高端房發(fā)放預(yù)售證來做低成交價(jià)”。
那么真實(shí)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)到底如何？
本報(bào)記者4月12日采訪多位國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、上市公司高管，大部分受訪者認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)較為明顯，尤其是一線城市房?jī)r(jià)下跌幾成定局，樓市供求關(guān)系正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，地產(chǎn)商們對(duì)未來的價(jià)格預(yù)期也在發(fā)生改變，調(diào)低價(jià)格出貨的動(dòng)力在上升。
寒冷“小陽春”
中原地產(chǎn)4月12日發(fā)布了根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)得出的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比減少50.9%，環(huán)比2月減少41.5%，而成交均價(jià)為每平方米19679元，環(huán)比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%。
進(jìn)入4月上旬，北京樓市商品房期房住宅簽約套數(shù)為1274套，環(huán)比上月同期下調(diào)8.5%。總簽約套數(shù)為3538套，環(huán)比上月同期下調(diào)了33.7%。而成交價(jià)格則繼續(xù)出現(xiàn)逐漸下滑的趨勢(shì)。
北京并非孤例。
中國(guó)指數(shù)研究院所監(jiān)測(cè)的北上廣深四大一線城市3月房?jī)r(jià)均呈環(huán)比小幅下降，其中上海降幅最大，環(huán)比下降7.6%。二線城市中，寧波價(jià)格下跌29.06%，其余城市未見明顯波動(dòng)。
“今年上海2、3月份樓市成交量創(chuàng)下了6年來同期最低水平�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄表示，在樓市最低迷的2月底，上海中海御景熙岸等個(gè)別開盤價(jià)降低20%上市，獲得市場(chǎng)追捧。
不過，進(jìn)入4月份后，來自搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，4月4日-4月10日，上海市商
品住宅總計(jì)成交面積12.3萬平米，環(huán)比前周回落33%，但成交均價(jià)19992元/平方米，環(huán)比前周微升2%。
根據(jù)廣州家緣房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，3月份廣州新房成交均價(jià)為11280元/平方米，環(huán)比下跌3%。
進(jìn)入4月份，據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)顯示，4月4日至4月10日，廣州十區(qū)兩縣市新一手住宅成交均價(jià)11848元/平方米，環(huán)比止跌上漲約6%。
在深圳，3月“小陽春”并未如期而至。
深圳中原根據(jù)國(guó)土委網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)顯示，3月份全市新房成交均價(jià)19424元/平方米，環(huán)比下跌5.65%。因一些低價(jià)樓盤成交量大，拉低全市均價(jià)，其中本月成交套數(shù)前10名成交均價(jià)只有16521元/平方米，環(huán)比下跌近14%。
而進(jìn)入4月份第一周，據(jù)中原地產(chǎn)和世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳一手房市場(chǎng)成交量環(huán)比下降21%，共成交347套；一手房成交均價(jià)為18518元/平米，環(huán)比下跌了3.3%。
長(zhǎng)江證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師蘇雪晶認(rèn)為，至二季度中，各地價(jià)格調(diào)整應(yīng)會(huì)展開，行業(yè)有望真正迎來谷底。
看跌成“共識(shí)”
一線城市房?jī)r(jià)普跌之時(shí)，從華遠(yuǎn)集團(tuán)退休后繼續(xù)留任上市公司華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁的任志強(qiáng)4月10日在媒體見面會(huì)上預(yù)測(cè)，2011年全國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，但降幅不會(huì)超過15%。
受訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士多數(shù)認(rèn)同任志強(qiáng)的這一判斷。
“一線城市，隨著調(diào)控政策的逐步落實(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)回歸至合理水平；重點(diǎn)二線城市剛需比例大，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)一定波動(dòng)。”金地總裁黃俊燦向本報(bào)記者表示。
“供求關(guān)系改變了�！笔缆�(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌認(rèn)為，從今年二季度開始，商品房潛在的供應(yīng)量會(huì)放大，很多城市的供應(yīng)都會(huì)在二季度開始擴(kuò)張。而限購(gòu)限貸嚴(yán)厲，使得現(xiàn)在的需求比較低迷，會(huì)導(dǎo)致供大于求。
不過，他強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)下降僅僅是指全國(guó)市場(chǎng)的整體態(tài)勢(shì)而言，不代表每個(gè)城市都會(huì)降。
“目前房地產(chǎn)商的價(jià)格預(yù)期確實(shí)是下降了。”與眾多地產(chǎn)商有接觸的北京亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅表示，比如北京一些近期新開盤項(xiàng)目已從3萬元/平方米調(diào)低至2.5萬元/平方米。
各種數(shù)據(jù)也顯示地產(chǎn)商面臨的降價(jià)壓力在增長(zhǎng)。
從上市房企2010年報(bào)來看，資產(chǎn)負(fù)債率普遍走高，多數(shù)達(dá)到行業(yè)70%警戒線；84家公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比減少1150億元。
包括萬科、保利、富力等主要地產(chǎn)商近期陸續(xù)公布的一季度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，大型地產(chǎn)商2、3月份銷售均出現(xiàn)環(huán)比下滑，“成交放緩已確立，存貨壓力上升。”萬科總裁郁亮說，行業(yè)資金緊張也已經(jīng)確定。
“基于巨大的壓力，他們只能通過降價(jià)回籠資金�！惫阏f，現(xiàn)在的市場(chǎng)狀況就像是最差的2008年。
“積極銷售策略”
地產(chǎn)商看跌的同時(shí)，大多數(shù)城市近期出臺(tái)的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)確定的全年房?jī)r(jià)漲幅都在10%-15%區(qū)間，并且與GDP、CPI掛鉤，
中原地產(chǎn)廣州項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，一些地方政府制定的調(diào)控目標(biāo)中存在偷換概念的嫌疑，“如果房?jī)r(jià)最終下降了，那也可能只是統(tǒng)計(jì)上的下降。”比如，有城市今年的統(tǒng)計(jì)把限價(jià)房的價(jià)格數(shù)據(jù)也納入到統(tǒng)計(jì)范圍，而不少地方則把豪宅的價(jià)格因素剔除在外。
有深圳業(yè)內(nèi)人士向記者透露，目前地方政府又出現(xiàn)不給高端項(xiàng)目發(fā)放預(yù)售證的情況，寄望以此拉低整體房屋成交均價(jià)。
一位不愿具名的地產(chǎn)商人士表示：“根據(jù)以往多年的經(jīng)驗(yàn)，大家都知道這樣的調(diào)控不具可操作性。每家公司都有自己的市場(chǎng)分析和資金、戰(zhàn)略考量，都會(huì)根據(jù)自己公司在各地的存貨去化情況，來分析供求，決定自己的銷售策略。”
“我們判斷，不把目前的市場(chǎng)僵局打破，中央政府的調(diào)控目標(biāo)就沒有達(dá)到，接下來還會(huì)有更多政策出臺(tái)，”華南一家大型國(guó)有房企人士認(rèn)為，而破局的辦法就是降價(jià)或新盤“低開”。
這位人士認(rèn)為，他所在公司在北京、上海的促銷和定價(jià)策略符合調(diào)控趨勢(shì)，現(xiàn)在務(wù)必要“搶市場(chǎng)”，否則到了更低迷的時(shí)候，有能力、有資格購(gòu)買的客戶都沒有了。
但郭毅認(rèn)為，地產(chǎn)商制定價(jià)格都是出于理性的判斷，不會(huì)低于自己的底線銷售，事實(shí)上就北京來看，迄今為止還只是一些新樓盤低價(jià)開盤，大面積的直接降價(jià)目前還沒有出現(xiàn)。
顯示地產(chǎn)商們眼下復(fù)雜心態(tài)的一個(gè)現(xiàn)象是，多數(shù)受訪的地產(chǎn)商仍盡力避免直接提及“降價(jià)”這一敏感詞匯，他們大多小心地選取“積極促銷”、“靈活策略”、“價(jià)格彈性”、“向有利于購(gòu)房者的方向轉(zhuǎn)變”這類措辭，來表達(dá)對(duì)于今年市場(chǎng)的判斷和應(yīng)對(duì)。
“這是業(yè)內(nèi)不成文的軟規(guī)則了�！�
一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)觀察人士評(píng)價(jià)說，“2008年萬科帶頭降價(jià)，王石說房?jī)r(jià)拐點(diǎn)來了，被業(yè)內(nèi)批為"叛徒"。”
而當(dāng)年處于風(fēng)口浪尖的萬科，這次的表態(tài)也謹(jǐn)慎多了。
“3月份我們重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的14個(gè)城市成交量和金額都出現(xiàn)下滑，這一變化在我們預(yù)料之內(nèi)，”萬科董秘譚華杰向本報(bào)記者表示，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持快速開發(fā)，目前并無必要下調(diào)全年的計(jì)劃開工量。
譚華杰認(rèn)為，房?jī)r(jià)和地價(jià)間存在聯(lián)動(dòng)，住房市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整時(shí)，土地市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。萬科將繼續(xù)積極促進(jìn)銷售�！叭绻恋厥袌�(chǎng)出現(xiàn)了相應(yīng)的合理調(diào)整，萬科的積極銷售策略將更為堅(jiān)決。”