在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布3月份70個(gè)大中城市新建商品住宅變動(dòng)情況之前，一線城市陸續(xù)傳來(lái)房?jī)r(jià)下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結(jié)構(gòu)性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類(lèi)房?jī)r(jià)變動(dòng)消息不斷充斥市場(chǎng)，“一時(shí)漲、一時(shí)跌”，至今房?jī)r(jià)走勢(shì)依舊處于僵持狀態(tài)，購(gòu)房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)確有回落，但購(gòu)房者似乎對(duì)此并沒(méi)有明顯的感知，牽動(dòng)人心的房?jī)r(jià)，真的降了嗎？
一線城市傳來(lái)降價(jià)消息
“國(guó)十條”出臺(tái)將滿一年。一年來(lái)，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購(gòu)、房產(chǎn)稅、限價(jià)等手段的多重作用下，“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”已取得明顯成效。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降、漲幅縮小的城市個(gè)數(shù)明顯增多；同比價(jià)格下降的有1個(gè)城市，同比漲幅回落的有31個(gè)城市。
在成功“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的基礎(chǔ)上，近日，北京、深圳等一線城市傳來(lái)了3月樓市成交均價(jià)、成交量大幅下滑的消息。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價(jià)為19679元／平方米，環(huán)比下降26．7％，同比下降10．9％，出現(xiàn)了19個(gè)月以來(lái)的首次同比下降。
深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22．8萬(wàn)平方米，是2003年以來(lái)成交量最低的3月；每平方米成交均價(jià)也跌破2萬(wàn)元，為19424元，環(huán)比下降5．99％，同比下跌5．04％。
真降還是“假摔”？
正當(dāng)購(gòu)房者因一線城市房?jī)r(jià)松動(dòng)而松一口氣時(shí)，上市房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻再次繃緊了市場(chǎng)的神經(jīng)。
數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科、保利、金地一季度銷(xiāo)售金額分別同比上漲135％、72％、82％，銷(xiāo)售面積分別同比上漲144％、30％、45％。
合富輝煌首席分析師黎文江說(shuō)，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項(xiàng)目，是房企一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)“亮眼”的主要原因。然而，細(xì)看房企銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅超標(biāo)的問(wèn)題。
按照各地政府出臺(tái)的“限價(jià)目標(biāo)”要求，今年房?jī)r(jià)漲幅上限大約在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷(xiāo)售均價(jià)同比漲幅分別高達(dá)32．61％和26．14％，遠(yuǎn)超政策“紅線”。
北京大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說(shuō)，成交均價(jià)與樓盤(pán)地段密切相關(guān)，并不能真實(shí)地反映房?jī)r(jià)走勢(shì)。因此結(jié)構(gòu)性因素導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下滑僅反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這就是在數(shù)據(jù)上房?jī)r(jià)有所下降，但老百姓卻沒(méi)感覺(jué)到的原因。
購(gòu)房者能感受到的降價(jià)才是真降
專家認(rèn)為，只有當(dāng)購(gòu)房者切身感受到房?jī)r(jià)下滑的時(shí)候，才意味著房?jī)r(jià)出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷(xiāo)售均價(jià)漲幅超標(biāo)，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，年內(nèi)房?jī)r(jià)或?qū)⒄娼怠?BR> 雖然目前房?jī)r(jià)走勢(shì)處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個(gè)方面值得注意，一是“結(jié)構(gòu)性價(jià)格變化也是一種變化，而且往往是房?jī)r(jià)將要發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的前兆”，韓世同說(shuō)。二是相對(duì)于各地政府已出臺(tái)的“限價(jià)目標(biāo)”，房企一季度銷(xiāo)售均價(jià)漲幅超標(biāo)意味著之后的三個(gè)季度其銷(xiāo)售均價(jià)回落幅度必須加大，才能做到全年達(dá)標(biāo)。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動(dòng)負(fù)債大量到期的情況下，極有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。
黎文江說(shuō)，“下半年，房企將處于有存貨沒(méi)現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價(jià)出貨以回籠資金。”屆時(shí)，購(gòu)房者或?qū)⒄嬲惺艿椒績(jī)r(jià)下降。