房貸是目前大多數(shù)購(gòu)房家庭最大、最重要的一項(xiàng)開銷，房貸政策的一舉一動(dòng)都牽動(dòng)著大家的神經(jīng)。然而，不少人的房屋理財(cái)觀依然停留在買賣賺錢或出租收傭金上。家住東門的小張說(shuō)，“房貸還能搞出啥花樣？不就是等額本金或者等額本息嗎？”
其實(shí)房貸大有學(xué)問(wèn)，還款方式的不同直接導(dǎo)致最終還款金額的不同。有人說(shuō)，掌握房貸技巧可讓你少奮斗十年。“少奮斗十年”可能有些夸張，但適當(dāng)?shù)倪�款方式確實(shí)可以幫你省下一大筆錢。據(jù)測(cè)算，一筆50萬(wàn)元、期限為30年的貸款采取不同的還款方式，利息支出可以相差17萬(wàn)元，在步入加息周期的今天，這個(gè)差額甚至可以達(dá)到20萬(wàn)元以上，這可不是筆小數(shù)目。
目前銀行有哪些房貸新品呢？記者上周走訪了成都市各大商業(yè)銀行。
等額本金和等額本息：50萬(wàn)等額本息多付7萬(wàn)利息
代表銀行：所有銀行均可開辦
等額本金和等額本息是購(gòu)房者選擇的兩種主要還款方式。等額本息每月還款額是固定不變的，而等額本金則是剛開始月還款額較大，逐月遞減，由于利息是遞減的，開始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會(huì)很大，但隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)便會(huì)逐漸減輕。
同樣期限內(nèi)的貸款，等額本金還款法要比等額本息法節(jié)省不少利息。
例如貸款50萬(wàn)元20年期，按基準(zhǔn)利率計(jì)算，如果用等額本息還款法，每月還款3816元，總共支付利息41.6萬(wàn)；用等額本金還款法，還款額前期每月4916元左右，逐月遞減至后期每月2095元左右，利息只有34.1萬(wàn)，比等額本息少了差不多7萬(wàn)元。
適宜人群：等額本金的月還款額呈現(xiàn)逐步減少的趨勢(shì)，因此對(duì)于初期還款能力強(qiáng)的購(gòu)房者，選擇等額本金較為劃算。
氣球貸：低利率與低月供二者兼得
代表銀行：深發(fā)展、農(nóng)業(yè)銀行等
“氣球貸”是將貸款本金的一部分，放在最后一期一次性償還，由于平時(shí)還款少，到期還款多(貸款利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還)，因?yàn)檫�款是開始還得少，后面還得多，因此被形象地稱為“氣球貸”。
“氣球貸”改變了按傳統(tǒng)貸款期限來(lái)計(jì)算月供的還款方式，客戶在申請(qǐng)5年期的住房按揭貸款時(shí)，可選擇與銀行約定的期限(比如20年、30年)來(lái)計(jì)算月供，從而大大減輕貸款初期每月的還款壓力，既享受低利率，又擁有低月供。目前，深圳發(fā)展銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行可以辦理這種業(yè)務(wù)。
適用人群：選擇“氣球貸”的客戶需要一次性償還剩余貸款本金，金額較大，適合收入穩(wěn)步增長(zhǎng)、預(yù)計(jì)到期有能力還款的購(gòu)房者。如果到期不能一次性償還剩余貸款本金，只要在還款期間信用記錄良好，也可提前向銀行申請(qǐng)?jiān)偃谫Y。
雙周供：貸款利息比“月供”時(shí)少
代表銀行：興業(yè)銀行、深發(fā)展等
“雙周供”房貸，還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jī)芍苓�款一次。由于還款頻率增加，貸款本金減少速度加快，這就意味著相應(yīng)還款期內(nèi)的貸款利息少于“月供”時(shí)的貸款利息，同時(shí)，相應(yīng)的供款期也會(huì)縮短，但每月供樓壓力加大。
借款人可以不改變?cè)鹊脑鹿┓绞矫吭聦善诠┛铑~(和原月供相近)存進(jìn)賬號(hào)，銀行會(huì)每?jī)芍芸劭钜淮�；這樣通過(guò)加快銀行扣款頻率的還款方式可以減少一大筆利息負(fù)擔(dān)、縮短長(zhǎng)達(dá)五至六年的還款期限。例如一筆50萬(wàn)元30年的按揭貸款按加息前5.94%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，采用雙周供還款可以比按月等額還款法節(jié)省利息124112元，節(jié)省比例高達(dá)21.7%；縮短還款期67個(gè)月。
適宜人群：因?yàn)槊科谶�款時(shí)間較短，不太適合資金方面有大起大落的人，而比較適合收入比較穩(wěn)定，有平穩(wěn)資金來(lái)源的人，希望加快房貸還款速度、縮短還款期限的購(gòu)房者。