政府強硬的手按在房價上，短期樓市的走勢已無太多懸念。如不出意外，深圳4月尤其是5月份的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)將會出現(xiàn)不小幅度的下跌。
政府的價格干預(yù)政策正在對這個市場產(chǎn)生直接而深刻的迫降效應(yīng)，開發(fā)商的選擇余地越來越窄，一方面是在售和即將入市的樓盤被要求價格零增長，另一方面是一些高端物業(yè)因拿不到預(yù)售證而被迫延遲入市。
世聯(lián)地產(chǎn)的研究報告認為，本次調(diào)控所帶來的市場低迷時期會有所延長，限購城市成交量回升所需時間更長，部分開發(fā)商在銷售量長期低迷、資金鏈日益緊張的情況下，將優(yōu)先選擇快速走量，價格可能會有所松動。
但多位業(yè)內(nèi)人士仍認為，樓市需求依然強勁，被壓抑的購買力隨時可能爆發(fā)并引發(fā)另一輪更加強勁的價格反彈，而政府強行迫降的房價或許仍是一次“假摔”。
多項目售價被迫零增長
4月23日，深圳萬科的清林徑項目開盤，共推出78~89平方米精裝三房、四房359套單位。這個被稱為深圳市樓市限價政策下的龍崗區(qū)首個發(fā)售項目，在開盤兩天內(nèi)銷售率已超過七成，大批購房者擠爆銷售中心。
此前不久，深圳市規(guī)劃和國土資源委已經(jīng)明確表態(tài)，從今年5月1日起，將對所有商品房項目實行“明碼標(biāo)價、一套一標(biāo)”。但實際上深圳的樓市限價政策在4月下旬已經(jīng)開始執(zhí)行。這已經(jīng)被多家開發(fā)商所證實。
在售的萬科清林徑79平方米的均價為1.3萬元/平方米，89平方米的均價為1.5萬元/平方米，帶精裝修。有媒體報道稱，清林徑開盤價低于此前的預(yù)期報價約兩成。
深圳萬科營銷管理中心總經(jīng)理羅霆在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時表示，政府限價政策對開發(fā)商的約束不言而喻，萬科依然采取隨行就市的銷售策略，按照限價政策要求制定銷售價格，深圳清林徑售價與去年基本持平。
有開發(fā)商透露，龍崗區(qū)有關(guān)部門要求分期開發(fā)的樓盤項目，今年新推出單位的價格不得超過上期價格，即價格零增長。
同樣遭遇購房者追捧的，是中海地產(chǎn)在深圳龍崗區(qū)的中�？党菄H和中海塞納時光�，F(xiàn)場銷售人員表示，兩個項目合計1000套毛坯房和精裝房將于5月初正式對外銷售，價格區(qū)間在每平方米9000元至1.2萬元之間。
這一銷售價格遠低于此前的市場預(yù)期。在去年，中海地產(chǎn)以1.3萬至1.5萬元價格對外推盤，但主要以精裝修為主。相比之下，中海地產(chǎn)此次推盤中包含了若干毛坯房，總體推盤價格也與去年基本持平。
行業(yè)龍頭萬科和中海地產(chǎn)的限價銷售，對深圳樓市的沖擊不可謂不大，尤其是同屬龍崗區(qū)的多個樓盤陷入被動。在萬科開盤的當(dāng)天，柏圖斯項目突然宣布提前開盤，并號稱全城首例限價，而同屬該區(qū)域的徽王府也在當(dāng)日推出20套單位，以限價為銷售“噱頭”。
價格反彈預(yù)期難改
但更多的開發(fā)商仍在觀望，一些高端樓盤項目則被迫延遲入市。招商地產(chǎn)的雍景灣項目預(yù)計5月中旬開盤，預(yù)計銷售價格將從原定的每平方米4.8萬元下調(diào)至每平方米4萬元左右，但有知情者透露，該項目目前仍無法取得預(yù)售證。
類似招商雍景灣項目的案例并不少見，深圳多個高端樓盤的銷售計劃被限價政策意外打亂，尤其是別墅項目。深圳某上市房地產(chǎn)企業(yè)旗下一個位于深圳觀瀾的別墅項目原計劃4月份開盤，但是現(xiàn)在還拿不到預(yù)售證。該企業(yè)高管表示，這個項目將在5月份申請預(yù)售，是否由預(yù)售轉(zhuǎn)為現(xiàn)售，只有等到申請的時候才知道能不能放盤。
開發(fā)商的微觀變化最終會導(dǎo)致宏觀樓市出現(xiàn)變局。世聯(lián)地產(chǎn)研究部總監(jiān)王海斌認為，目前這個時期房價顯得比較敏感，如果有開發(fā)商主動調(diào)整價格，很可能引發(fā)一次包括價格在內(nèi)的市場短期調(diào)整。
自今年1月開始至今，深圳房價在統(tǒng)計顯示上已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)3個月下跌。一季度，深圳新房價格為每平方米20022元，與去年同期相比下降幅度為10.4%。不過，與去年第四季度相比，該價格水平總體上仍上漲2.1%。
業(yè)內(nèi)人士的基本看法是，對新批準(zhǔn)預(yù)售項目實行限價銷售政策，并將豪宅等高端項目剔出統(tǒng)計范疇，對降低整體房價將會起到立竿見影的效果。但更多的聲音是對這種房價下跌的質(zhì)疑，認為這僅僅是一種數(shù)字游戲，而不是房價真正的下跌。
世聯(lián)地產(chǎn)的研究報告稱，這樣的結(jié)果會給監(jiān)管部門及上級政府一種假象：均價穩(wěn)定甚至下降了，而實際情況是各樓盤價格可能根本沒有下調(diào)，甚至各檔次樓盤價格全面上調(diào)都有可能。
本報記者近日在深圳的多個在售樓盤發(fā)現(xiàn)，很多項目的銷售中心依然人氣火爆，前來看房的購房者經(jīng)常會排起“長龍”，顯示調(diào)控背景下的樓市需求依然強勁。
值得關(guān)注的是，深圳房地產(chǎn)市場的可售房源正在大幅減少。官方信息系統(tǒng)顯示，今年1至3月，深圳全市只有10個樓盤項目取得預(yù)售許可，可售商品住房套數(shù)僅有19087套，僅能滿足約六個月的購買需求。
王海斌認為，在這場博弈中，開發(fā)商將進退維谷，而從成交價上來判斷，整個城市的房價得到了控制，“但是這個控制并不是從根本上來進行控制，只是堵住了，所以未來上漲的動力還是很多，反彈是必然的�！�