近一段時間，房地產(chǎn)市場傳達出的信息撲朔迷離，有的甚至相互頂牛。比如，發(fā)改委曾透露消息，擬將商品房列入反暴利項目，欲對獲得暴利的房企實施處罰。另一邊，地方政府委婉表達，房價并未“畸高”，調(diào)控已經(jīng)觸發(fā)地方財政壓力。部分地方政府甚至試圖給限購令松綁。
　　在這種情況下，市場亟待理清的問題是，部分樓盤熱銷是否代表樓市回暖？什么時候房價能出現(xiàn)實質(zhì)性的下降？
    根據(jù)筆者的調(diào)研，目前樓市熱銷僅屬個別狀況，且停留在降價者熱銷的階段，算不上樓市整體回暖。但與此同時，房價未來一段時間內(nèi)出現(xiàn)實質(zhì)性下降的可能性也很小。
　　上證報資訊統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至4月28日，129家上市房企的2010年存貨總量達到9098億元，同比增長40%。從表面上看，房企今年存貨量巨大，負債大幅增長，這兩項指標可能令房企選擇降價促銷以回籠資金。
　　然而，另一組數(shù)據(jù)則顯示房地產(chǎn)商面臨的情況可能沒那么糟。以上海為例，目前新建住宅的可售房源僅700余萬平方米左右，處于近年來的供給低位。2009年底供給量最低至400多萬平方米時，曾觸動了恐慌式購房。因此，要指望上海開發(fā)商近期因存貨壓力巨大而降價促銷，基本是不可能的。和在沈陽等地動輒6、7個樓盤同時在售相比，萬科、保利在上海的供給量屈指可數(shù)。去年在上海供給量最大的綠地，今年的可售房源也已經(jīng)大幅減少。
　　還有一個因素可能令開發(fā)商大舉降價，那就是信貸壓力。在這樣一個資金驅(qū)動型市場，沒錢可貸的時候，開發(fā)商確實會被迫降價。不過，有一點需要指出，由于2010年積累了大量的銷售回款及融資金額，大型房企尚無明顯資金鏈危機，中小房企可能面臨的壓力更大。然而，高利貸和信托等渠道仍會支撐其正常運轉(zhuǎn)至少一年左右。道理很簡單，以一個年銷售額10億元的房企來說，如果降價10%，其直接損失為一億元。如果以這一個億元做融資成本，即便是借40%年利的高利貸，也可能借到近3億元，這足以令其度過一年的周轉(zhuǎn)周期。
　　有專家判斷，以這種方式估算，開發(fā)商“硬扛”的極限周期還有一年左右。
　　因此，基本上可以這樣認為，起碼一年之內(nèi)，由于剛性需求的大量存在，房企資金鏈尚屬安全，一線城市商品房價格大幅下降的可能性很小。
　　而要實現(xiàn)房價下降，可能主要還得依賴保障房項目的跟進。近日，上海公布了2011年住房供地計劃，計劃供地1200公頃，為近年來最高。從結(jié)構(gòu)上看，保障房性質(zhì)的住宅用地占供地量的70%。純粹商業(yè)住宅類型用地僅為360公頃，占總量30%。北京方面，2011年度計劃供應(yīng)住宅用地2550公頃，其中保障性住房用地1330公頃，占比過半。再加上很多現(xiàn)有的半成品房源有可能被政府收購，列入保障房之列，更多保障性住宅的成交將對樓市均價下降有所幫助。
　　總而言之，短期內(nèi)，房價實質(zhì)性下跌的可能性很小，更多低收入群體解決住房問題只能依賴保障房建設(shè)了。