至少30%~50%的實(shí)際購(gòu)房需求被抑制，為北京樓市帶來了什么？也許很多人會(huì)說是房?jī)r(jià)調(diào)整。但如今房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)性調(diào)整未現(xiàn)，龐大的被抑制購(gòu)房需求卻在尋求各種突破路徑，補(bǔ)辦社保、延期網(wǎng)簽、找人“背房”甚至更改網(wǎng)簽時(shí)間等規(guī)避“限購(gòu)令”手段正頻頻現(xiàn)身。
此前，北京市住建委官網(wǎng)上發(fā)布了一條處罰消息：經(jīng)查實(shí)，北京地產(chǎn)中介公司鑫尊地產(chǎn)天慧園店業(yè)務(wù)人員及店長(zhǎng)私自向沒有5年納稅證明的購(gòu)房人進(jìn)行不實(shí)承諾和虛假宣傳，誤導(dǎo)消費(fèi)者，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。北京市住建委已對(duì)鑫尊地產(chǎn)作出相應(yīng)處罰。
這一表態(tài)并未阻止部分購(gòu)房者鋌而走險(xiǎn)的嘗試。在樓市嚴(yán)格的限購(gòu)環(huán)境下，代辦社保證明、延期網(wǎng)簽等儼然已形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并與中介機(jī)構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系。為了應(yīng)對(duì)成交量萎縮的局面，中介機(jī)構(gòu)“幫助”購(gòu)房者規(guī)避限購(gòu)的灰色鏈條已悄然浮出水面。
被限制的需求
“在新政之后，保守估計(jì)北京市場(chǎng)因?yàn)橄拶?gòu)令而無法購(gòu)房的實(shí)際需求在30%至50%，這其中既包括大量的非京籍購(gòu)房者，也包括一部分改善型需求�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，從今年2月“京十五條”執(zhí)行至今的一些市場(chǎng)反饋顯示，因受到限購(gòu)令限制而無法購(gòu)房的客戶群比例相當(dāng)驚人。一些受限的購(gòu)房者甚至已經(jīng)被擠出北京，與北京相鄰的河北燕郊、固安、涿州、香河、廊坊等環(huán)首都區(qū)域，也分享到了這股擠出效應(yīng)的利好。
在北京工作生活四年多的小馬已經(jīng)結(jié)婚一年多，卻仍然不得不同妻子與人合租生活。最讓他無奈的是，在今年2月自己和妻子本來已經(jīng)選定了朝陽(yáng)區(qū)的一套二手房，就因?yàn)楣净I辦年會(huì)耽擱了一周，自己變成了北京限購(gòu)新政下的被限一族。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的一份非京籍二手房市場(chǎng)客戶群調(diào)查顯示，2008年非京籍外地人在京二手房市場(chǎng)客戶群中占比為26%，2009年升至38%，2010年受到首輪限購(gòu)政策影響這一比例降至34%，而在今年2月北京新版限購(gòu)令出臺(tái)，非京籍人士購(gòu)房時(shí)的1年或以上納稅或社保證明的要求，提高至5年或以上納稅或社保證明，這使得非京籍二手房客戶比例大跌，截至2011年3月已降至8.2%。
規(guī)避手段層出不窮
自今年2月北京市發(fā)布“京十五條”房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則出臺(tái)后，在北京新購(gòu)房程序至少需提交材料、初步核查、認(rèn)購(gòu)核驗(yàn)、網(wǎng)上簽約、情況核對(duì)、產(chǎn)權(quán)登記等六個(gè)步驟，購(gòu)房者的購(gòu)房資格中間要經(jīng)過多次核查。
其中非京籍購(gòu)房者，在提交家庭成員身份證明、婚姻證明、有效暫住證之外，還要提交在北京市的繳納個(gè)人所得稅完稅證明原件、復(fù)印件或提供已繳納社會(huì)保險(xiǎn)的家庭成員姓名、身份證信息備查。
當(dāng)這些信息由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等初步核查后，會(huì)在北京市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)中填報(bào)，此后的五個(gè)工作日內(nèi)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門將會(huì)同相關(guān)部門對(duì)購(gòu)房家庭資格進(jìn)行核驗(yàn)，通過核驗(yàn)后方可辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。
辦理網(wǎng)簽后，購(gòu)房者到房屋登記部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)時(shí)，購(gòu)房資格證明材料和購(gòu)房家庭已擁有住房狀況也會(huì)再次被政府部門核對(duì)，如發(fā)現(xiàn)提供虛假材料、隱瞞住房狀況的，則會(huì)不予辦理產(chǎn)權(quán)登記。
盡管新政出臺(tái)后在北京新購(gòu)房需要多次核查購(gòu)房資格，但記者在調(diào)查中得知，規(guī)避限購(gòu)的可能性路徑已非常清晰。
知情人士透露，目前被限購(gòu)的主要人群是無法開具連續(xù)5年在北京繳納社保和納稅證明的非京籍外地購(gòu)房者，無法通過購(gòu)房資格核查又急需買房，主要通過中間人做5年社保及納稅證明的“代辦業(yè)務(wù)”，保證通過審核辦網(wǎng)簽、過戶。
而針對(duì)只差數(shù)月就可滿五年社保和納稅證明的外地購(gòu)房者，則可以在中間人的協(xié)商之下不辦網(wǎng)簽和過戶，改為簽訂房產(chǎn)權(quán)屬歸屬協(xié)議、做協(xié)議公證，承諾在符合購(gòu)房資格后補(bǔ)辦過戶手續(xù)。
一位中介人士告訴記者，除了需要補(bǔ)辦社保納稅證明的外地購(gòu)房者，針對(duì)名下已有房產(chǎn)、想再購(gòu)房的三套房買家和想買二套房、又想按一套房按揭的北京本地購(gòu)房者，他們則主要通過將網(wǎng)簽日期改到新政出臺(tái)前，或者將新購(gòu)房產(chǎn)掛在一個(gè)有購(gòu)房資格的北京本地人名下的方法來規(guī)避限制。
“但最近查得越來越嚴(yán)，更改網(wǎng)簽日期已經(jīng)很難操作了�！痹撊耸空f。
利益鏈隱現(xiàn)
而在這些層出不窮的規(guī)避手段背后，一條灰色的利益鏈條已然浮出水面。
在北京朝陽(yáng)路一帶的鏈家地產(chǎn)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、我愛我家、中天置業(yè)等四五家二手中介公司里，記者以既無五年社保證明、又開不出五年北京納稅證明的購(gòu)房者身份看房時(shí)，中介公司的工作人員都無一例外地表示“先看房再說”。
雖然面對(duì)記者詢問“是否可以代辦證明”時(shí)，這些業(yè)務(wù)人員不會(huì)正面回答，但均未明確否定。
事實(shí)上，在樓市嚴(yán)格的限購(gòu)環(huán)境下，代辦社保證明等儼然已經(jīng)形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，并與中介機(jī)構(gòu)有著千絲萬縷的聯(lián)系。
小熊（化名）從2008年開始涉足中介行業(yè)，從事二手房買賣工作，但從去年開始，小熊發(fā)覺自己的業(yè)務(wù)越來越難做，其所在的公司也不斷縮減門店。從今年年初開始，他跟隨原來門店主管一起轉(zhuǎn)行，成為了一名從事代辦規(guī)避限購(gòu)證明的中間人。
“客戶主要都是中介介紹的。一般情況下，購(gòu)房者看好房、價(jià)格也跟中介談好以后，熟識(shí)的中介業(yè)務(wù)員就會(huì)把客戶電話轉(zhuǎn)給我們，我們開始操作補(bǔ)辦證明等手續(xù)，待客戶順利網(wǎng)簽后，再由我們出面收錢，然后向中介返傭�！毙⌒苷f，比如補(bǔ)繳社保證明，如果你直接找我，可能三四萬元就能辦下來，但通過中介介紹，就要高出一倍。因?yàn)樗麄兠拷榻B一個(gè)客戶，都要拿一半的介紹費(fèi)。
對(duì)此，一位通過發(fā)布手機(jī)短信招攬客戶的林某也表示，“你通過中介公司辦證明，最后他們還是找我們”。
而據(jù)在北京中介行業(yè)混跡多年、現(xiàn)任某連鎖中介高級(jí)經(jīng)理的某業(yè)內(nèi)人士透露，隨著利益鏈的逐步形成，各種規(guī)避限購(gòu)的手段和證明也已明碼實(shí)價(jià)。
“如補(bǔ)辦社保證明，一般行內(nèi)有兩種價(jià)位，低的大概是1萬~3萬元，高的則需5萬~7萬元。這兩種的操作辦法也存在本質(zhì)區(qū)別�！痹撊耸空f。
據(jù)了解，1萬~3萬元補(bǔ)辦的社保，通常買家見不到社保證明，也查不到“補(bǔ)繳”的社保記錄。
該人士表示，這個(gè)價(jià)位的社保證明最終能否通過政府部門的審查要看運(yùn)氣，其主要在兩個(gè)環(huán)節(jié)存在風(fēng)險(xiǎn)：一是在完成網(wǎng)簽到辦過戶之間的二次審查中，可能存在被查出來無法辦過戶的風(fēng)險(xiǎn)；二是存在被中介公司或者中間人騙的可能，因?yàn)槿绻I家定金、首付和中介費(fèi)都已繳納，在政府部門審核時(shí)卻沒有通過，定金和中介費(fèi)可能一分也拿不回來，同時(shí)還要賠償賣方違約金。
高價(jià)位的補(bǔ)辦社保則要5萬~7萬元，通常收取這個(gè)價(jià)位的中介或者中間人都有固定聯(lián)系的參保單位，可以給買房者辦一張新的社�？�，并補(bǔ)繳五年社保，這些記錄在社保網(wǎng)上都能夠查詢到。
這一手段看似毫無漏洞，但該人士說，因?yàn)閺难a(bǔ)辦社保證明到在網(wǎng)上查詢到個(gè)人社保信息之間有一兩個(gè)月的時(shí)間差，而通常代辦的費(fèi)用會(huì)在辦完網(wǎng)簽之后就交清，所以發(fā)生過有人在交了錢后并未在社保系統(tǒng)里查到自己的補(bǔ)繳記錄的情況，這也只能是吃“啞巴虧”。
而對(duì)于連續(xù)5年納稅證明的補(bǔ)繳，該人士表示，最通常的變通方式就是補(bǔ)出所差年份的兼職納稅證明。
“只要買房人不是國(guó)家公務(wù)員，這種方式是最簡(jiǎn)單的。”該人士說，一般中介和中間人都有固定的專門用來辦各種證明的皮包公司，如果買房人納稅中斷一年以內(nèi)，或者需要補(bǔ)繳一年的，只需要通過這些公司，拿著財(cái)務(wù)公章、買家身份證原件或者代理權(quán)委托書，就可以到地稅部門通過正常途徑補(bǔ)繳并開具完稅證明，所需費(fèi)用一般是補(bǔ)繳一年1萬~2萬元。
“但因?yàn)楝F(xiàn)在監(jiān)管越來越嚴(yán)，一般大型的中介公司在培訓(xùn)時(shí)，都會(huì)跟下面工作人員交代，不能輕易承諾說可以辦各類證明，即使承諾，整個(gè)過程也只能是口頭約定�！彼f。