二季度以來，全國樓市總體成交量下降，二手房降價態(tài)勢日益明顯，土地市場逐步降溫。國家發(fā)改委已表態(tài)，研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定。中國證券報認為，種種跡象表明，在市場和政策雙重作用下，房地產(chǎn)業(yè)可能向“暴利”揮手作別。
從市場層面看，國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，4月全國70個大中城市中，有9個城市新建住宅價格環(huán)比下降，5個城市持平，其余56個城市則有所上漲。從同比數(shù)據(jù)看，多數(shù)城市房價漲幅仍在收斂過程之中。值得注意的是，去年房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺以來，新房價格率先出現(xiàn)回落趨勢，當前存量房價格環(huán)比下降趨勢日益明顯。根據(jù)國土部監(jiān)測，4月15個重點監(jiān)測的大型房企在一線城市沒有拍得一塊地。在土地市場降溫背景下，相關(guān)企業(yè)想要回到前兩年的超寬松環(huán)境，乃至以數(shù)倍于地價的價格售房、獲得高利潤的可能性不大。
再從政策層面看，二季度乃至全年，樓市調(diào)控不會出現(xiàn)松動跡象。近期，國家發(fā)改委研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，以使商品房價格能夠保持在合理水平。
房地產(chǎn)業(yè)并非天然的暴利行業(yè)。自1998年《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期。2005年-2010年，A股上市房企年均銷售毛利率在30%-50%左右，在各行業(yè)中一直位居前列。由于房地產(chǎn)經(jīng)營資金杠桿率普遍較高，如果按照保證金投入規(guī)模和最終銷售收入相比，行業(yè)利潤水平將成倍提高。而在美國、德國等發(fā)達國家，房地產(chǎn)業(yè)平均利潤水平一般在5%左右。
自從商品房市場快速發(fā)展以來，除少數(shù)涉嫌違法違規(guī)的企業(yè)，我國房地產(chǎn)企業(yè)很少因經(jīng)營不善而倒閉。開發(fā)商要么瘋狂圈地擴張，要么“數(shù)年不開盤，開盤吃三年”，日子頗為好過。房價過快上漲必然透支未來的成長空間，對房地產(chǎn)企業(yè)來講，也許目前的資金和經(jīng)營壓力不及2008年底，但面臨的政策壓力要遠大于2008年。
首先，價格調(diào)控受到前所未有的重視。其中，引人關(guān)注的便是反暴利規(guī)定。房地產(chǎn)業(yè)作為對國民經(jīng)濟和社會發(fā)展有重大影響的行業(yè)，其利潤率將被適當控制，隨意漲價、價格貓膩、成本欺詐等行為將得到糾正。為使部分城市過高的房價有所回落，調(diào)控部門將對穩(wěn)定房價不力的地方政府進行約談，該項政策的威力有望在未來一段時間逐步顯現(xiàn)。
其次，稅收杠桿作用將逐步發(fā)揮。房產(chǎn)稅今年已在重慶、上海試點。“十二五”期間，房產(chǎn)稅試行范圍很可能有所擴大。此前房價出現(xiàn)過快上漲局面，一個重要原因是“土地財政”及地方政府支持。今后單純依靠賣地收入將無法支撐地方經(jīng)濟的長遠發(fā)展，而財稅體制完善，也將逐步推進。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)一年多時間，從目前來看，調(diào)控政策可分為三個層次。第一類政策旨在促進房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，這類政策將在未來較長時期繼續(xù)實施下去，包括加快保障房建設(shè)、完善房地產(chǎn)稅收政策、抑制投機等。第二類政策是為遏制房價過快上漲，降低樓市泡沫滋生的可能性，包括住宅限購、限貸等。這類政策在樓市環(huán)境穩(wěn)定后，可能因各地情況不同而逐步調(diào)整。第三類政策不僅針對房地產(chǎn)業(yè)，但對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有明顯影響，包括加息、規(guī)范地方融資平臺等。隨著房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級，目前正在漸漸觸及事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展的核心問題，即第一類政策。
中國證券報認為，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)利潤水平，抑制“暴利”，屬于第一類政策的范疇，這對行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展不無裨益，值得期待。不過，盡管房地產(chǎn)調(diào)控向縱深發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)能否就此作別“暴利”，還取決于調(diào)控措施能否在各地堅定不移地執(zhí)行下去，尤其是當面對可能出現(xiàn)的經(jīng)濟增速回落時；如果調(diào)控政策出現(xiàn)反復，恐怕房地產(chǎn)業(yè)“暴利”時期還將延續(xù)。