目前，樓市調(diào)控政策逐步收緊，住宅市場成交量低迷，開發(fā)商紛紛從住宅地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向尚未受到嚴控的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。在全國各大城市商品住宅成交量持續(xù)下滑的同時，不受限購的商業(yè)地產(chǎn)則在不少城市出現(xiàn)量價齊升。商業(yè)地產(chǎn)儼然成為開發(fā)商以及投資者的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移目標，然而，商業(yè)地產(chǎn)需要專業(yè)精深的設(shè)計、開發(fā)、運營團隊。同時，盡管商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)民生，但其并非處于調(diào)控真空區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的遍地開花與快速升溫同樣預示其風險在不斷加大。
紛紛進入熱情高漲
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月份，全國商品房銷售面積24898萬平方米，同比增長6.3%。其中，住宅銷售面積增長5.8%，辦公樓增長4.4%，商業(yè)營業(yè)用房增長7.7%。商品房銷售額14078億元，同比增長13.3%。其中，住宅銷售額增長11.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長23.8%和26.6%。商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)所展現(xiàn)的市場形成很大差異。
近兩年來，商業(yè)地產(chǎn)可謂風起云涌。無論房地產(chǎn)上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業(yè)、制造業(yè)等眾多其他行業(yè)的民營企業(yè)均紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。除一線城市外，商業(yè)地產(chǎn)在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。投資企業(yè)對商業(yè)地塊用地的拿地熱情不斷升溫。眼下上市房企保利、招商地產(chǎn)、金地均加大了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一向聲稱專做住宅開發(fā)的萬科也已經(jīng)高調(diào)進入商業(yè)地產(chǎn)，遠洋地產(chǎn)明確提出，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)物業(yè)和投資性物業(yè)的投資比重50：50的既定戰(zhàn)略，萬通地產(chǎn)也宣稱，未來5年內(nèi)其商用物業(yè)收入占總收入的15%，利潤占總利潤的30%，投資型持有物業(yè)占總資產(chǎn)的20%至30%。有開發(fā)企業(yè)向記者透露，去年一年該公司在多個城市取得了不下28單綜合性商業(yè)開發(fā)項目，目前正在廣挖商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計運營人才，籌措資金，著手進入實體建設(shè)階段。據(jù)了解，當下這種手握數(shù)十單大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)并非少數(shù)。戴德梁行發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報告也顯示，2011年外資格外青睞中國的商業(yè)地產(chǎn)。全球預計會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%，其中中國商業(yè)地產(chǎn)為資金重點流向。
規(guī)避政策風險是“誘因”
開發(fā)商紛紛看好商業(yè)地產(chǎn)主要在于規(guī)避政策風險。當一線城市商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，政策非調(diào)控重點地區(qū)的二三線城市便成為房地產(chǎn)企業(yè)“攻城略地”的戰(zhàn)場。有開發(fā)商透露，由于這些地方處于城市發(fā)展的旺盛階段，政府要業(yè)績，急于招商引資，因此對能夠較大提升城市面貌的商業(yè)地產(chǎn)投資，特別是一些大企業(yè)投資的“城市綜合體”頗為青睞。在這些地方拿地，雖然也要按招拍掛程序走，但可以獲得和政府方面協(xié)商的余地，拿地勝算大。另外，經(jīng)協(xié)商地方上往往會給與減免城市配套費用、分期開發(fā)等優(yōu)惠，拿地成本可大為降低。去年以來，二三線城市不斷爆出投資超百億的“造城”項目，許多大型房企躋身“造城”行列。
綜合性商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模遠大于普通房地產(chǎn)項目，與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)對資本規(guī)模、運營水平、價值培育等方面的要求更高，風險要大。為避免引資風險，地方政府往往要求開發(fā)企業(yè)要長久自持30%的商業(yè)物業(yè)。這對開發(fā)商的資本運作能力是一大考驗。
由于商業(yè)地產(chǎn)不在新政調(diào)控范圍內(nèi)，開發(fā)商對非政策調(diào)控重點地區(qū)的住宅價格升值空間也十分有信心，很多城市綜合體的開發(fā)商通常采取先期開發(fā)住宅，用銀行貸款及銷售資金滾動開發(fā)后期的寫字樓、商業(yè)部分。也有開發(fā)商先期銷售工時相對短、成本較低的LOFT建筑以運作商業(yè)建筑。盡管限購政策在全國普遍推開，但有不少開發(fā)商此前預判這將是一項短期政策，到年中即會放松。然而，從目前的政策形勢看，中央不但沒有放松對住宅的限購政策，全面緊縮的“銀根”，以及接連不斷的新政對商業(yè)地產(chǎn)資金來源正在產(chǎn)生巨大的影響。
5月18日，央行再度上調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5個百分點，使存款準備金率達到了21%，這直接導致銀行的放貸金額將進一步縮水，開發(fā)商將面臨融資壓力。據(jù)國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月份房地產(chǎn)企業(yè)到位資金6094億，環(huán)比下降了14.1%。其中，國內(nèi)貸款下降了16.8%。顯然存款準備金率上調(diào)之后，國內(nèi)貸款獲得資金將會繼續(xù)減少。
與此同時，近日銀監(jiān)會加大了對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管，要求各家信托公司從本月起，每月10日前須上報每一個房地產(chǎn)信托項目的資金投向、資金運用方式、風險控制措施等信息。對于三個月內(nèi)將到期兌付的項目，要求信托公司按5級分類評判風險，負責監(jiān)管的銀監(jiān)局也要逐一出具“兌付風險判斷意見”。根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)，今年一季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的新增信托項目金額達
710.9億元，同比增長12.5%，這個數(shù)字已經(jīng)與2010年各季度的均值相持平。業(yè)內(nèi)人士分析，銀監(jiān)會的目的在于，通過掌握如上的風險數(shù)據(jù)確定是否出臺新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管措施。這種“引而不發(fā)”的政策效力，顯然會使此前房地產(chǎn)融資的重要渠道房地產(chǎn)信托的融資難度增加。
此外，日前針對多家房企意欲扎堆“借殼上市”，證監(jiān)會下發(fā)意見稿規(guī)范“借殼上市”。要求“借殼上市”須執(zhí)行首次公開發(fā)行(IPO)趨同標準，擬借殼資產(chǎn)必須持續(xù)兩年盈利，且凈利潤累計超過2000萬。
5月12日，發(fā)改委再次發(fā)布了關(guān)于執(zhí)行“一房一價”政策的通知，開發(fā)商在新房價格上被進一步規(guī)范。針對開發(fā)商熱衷的“LOFT”相關(guān)部門也明確，規(guī)劃部門加強審查和規(guī)劃竣工驗收，對擅自內(nèi)部加層、增加建筑面積的不予規(guī)劃驗收。此外，北京已將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控視線，商改住項目將拿不到房產(chǎn)證。6月1日起，“商改住”、“虛擬商鋪產(chǎn)權(quán)”，這些房地產(chǎn)開發(fā)銷售中的違規(guī)行為將被遏制。
房貸緊縮持續(xù)凸顯
房貸緊縮的信號仍在持續(xù)釋放。日前有消息，銀行可自主提高首套房的首付比例。業(yè)內(nèi)人士預計，首套房首付上調(diào)至四成，會有50%貸款人群受到影響，購房需求將減少。
有開發(fā)商坦言，盡管今年開發(fā)企業(yè)的資金狀況遠好于2008年，但商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運行需要的資金量很大，今年下半年持有大量土地的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)壓力會很大。央行一而再再而三的提高存款準備金，提高首套房的首付比例，銀行放貸額度會縮小。目前通過信托進行房地產(chǎn)融資成本已經(jīng)高達20%以上，如果房地產(chǎn)商資金鏈進一步趨緊，信托產(chǎn)品的收益率或會繼續(xù)走高。現(xiàn)在很多缺少渠道的開發(fā)商借道民間借貸，但民間借貸已經(jīng)出現(xiàn)100%的高額年息，風險很大。目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛在發(fā)行基金，這是眼下唯一沒被政府方面限制的融資渠道，但采用基金融資目前需要給投資人15%的回報，成本也已經(jīng)很高，開發(fā)商融資壓力明顯增加。
業(yè)內(nèi)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)，特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開發(fā)項目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風險已不容忽視。
競爭呈現(xiàn)白熱化
另外從專業(yè)層面上看，當前各行業(yè)企業(yè)一哄而上著實令人擔憂。專業(yè)人士認為，商業(yè)地產(chǎn)必須對應需求量。盡管商業(yè)地產(chǎn)的升跌不會直接影響民生，但調(diào)控政策影響著房產(chǎn)投資者對樓市的預期。商業(yè)地產(chǎn)的投資需求彈性遠大于商品住宅需求。由地方政府主導、出于追求業(yè)績盲目的規(guī)劃，恐難免導致定位不準、規(guī)模不當，而對于未來投資回報不確定，將造成招商或經(jīng)營困難。對此，中國房地產(chǎn)住宅研究會副會長顧云昌指出，在競爭激烈的情況下，把城市綜合體作為城市經(jīng)濟發(fā)動機，大量地供應商業(yè)地產(chǎn)土地，一定會造成供大于求。
除此之外，各類企業(yè)涉足商業(yè)地產(chǎn)，使本來就不充足的商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才更為稀缺。與住宅項目不同，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃定位、設(shè)計開發(fā)、運營管理人才需要相當?shù)膶崙?zhàn)經(jīng)驗。各環(huán)節(jié)都不得出現(xiàn)差池，否則會導致失敗。如今爭奪商業(yè)地產(chǎn)人才的戰(zhàn)爭已近白熱化，有開發(fā)商感嘆，現(xiàn)在有經(jīng)驗的運營經(jīng)理年薪開價五百萬，比現(xiàn)在許多開發(fā)商老總還要高。物以稀為貴，尋找得力的人手成為今年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的“一道坎”，令開發(fā)商備感頭痛。
有業(yè)內(nèi)人士預計，未來兩三年里各類商業(yè)項目將集中入市，供大于求在許多地方似成定局，商業(yè)地產(chǎn)的競爭會白熱化。實際在海內(nèi)外資金蜂擁圈地商業(yè)地產(chǎn)之際，一線城市局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)已供過于求。有報道，由于對未來市場預期變化，北京商業(yè)地產(chǎn)5月首周成交量暴跌75.7%。業(yè)內(nèi)人士認為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)大多需求量有限，定位失誤、開發(fā)量過度形成市場泡沫的風險已成為需要高度警惕的問題。