樓市在限購、限貸及限價這“三座大山”的重壓之下，不同的城市及區(qū)域的市場分化開始漸趨明顯。
根據同策咨詢研究數據，最近一周，全國大多二三線城市的成交數據環(huán)比上揚，其中最為顯著的是南京漲幅56%，三亞、蘇州、青島、長春的周成交漲幅分別達38%、41%、32%、61%。同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立分析，二三線城市的剛性購買比例本來就比較高，隨著最近傳出可能提高首套房首付比例的消息，很多觀望人群抓緊入市，促成了樓市放量。
市場分析人士指出，政策壓力之下，一線城市所受影響遠高于二三線城市。二三線乃至四線城市的樓市也正因一線城市需求和資金的擠出效應，而逐漸受到開發(fā)企業(yè)的重視。
房地產市場重心將轉移
與許多二三線城市形成鮮明對比的是，在一線城市，今年連“傳統樓市紅五月”這個概念都極少被提及。
“你問我哪個城市賣不動�。可虾？！痹谌珖秶鷥炔季钟�10個城市的某地產公司營銷高管向《第一財經日報》記者表示，近段時間，該公司在武漢、沈陽等地的項目紛紛熱賣，但上海項目的成交量卻始終難以撬動。
以上海為例，來自佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，5月以來，上海商品住宅的成交量始終維持在16萬平方米左右的較低水平。市場分析人士指出，成交量持續(xù)低迷，主要因為嚴厲的樓市調控政策抑制了一線城市市場中的投機投資需求，促使部分改善型客戶退出市場；另一方面，為控制通脹，2011年央行已經兩度上調基準利率，再次加劇了市場的觀望氣氛。
與此同時，調控政策使開發(fā)企業(yè)對一線城市的市場預期和資金供應也產生了較大影響。而因一線城市資金擠出效應發(fā)酵，二三線城市的土地成交出現了量跌價漲的局面。
中房網最近發(fā)布的一份報告顯示，今年以來，土地市場成交同比已大幅度下滑。從20個重點城市供求情況上看，“新國八條”出臺后的2月土地成交面積同比下滑明顯，一線城市同比下滑51.7%，二三線城市下滑55.9%；進入3月后，隨著供應面積的上升，一線城市成交有所回升，成交面積同比下滑2%；而二三線城市同比下滑56.3%。但成交均價上，一線城市2月同比下滑42.2%，3月同比下滑45.4%；二三線城市2月同比上漲16.9%，3月上漲22.8%，漲幅有所擴大。
報告指出，二三線城市土地成交均價同比上漲，其主要原因在于：政策壓力之下，一線城市所受影響遠高于二三線城市，二線、三線乃至四線城市市場逐漸受到開發(fā)企業(yè)的重視，企業(yè)在二三線城市拿地積極性的上升促使二三線土地成交均價的上漲。
打折促銷仍是主要手段
根據同策咨詢研究數據，就在剛剛過去的4月，包括上海、北京、廣州在內的7個城市還出現了成交面積環(huán)比上揚的趨勢，一線城市中，上海、廣州尤為矚目，這兩個城市成交面積環(huán)比上揚幅度分別達到61%和73%，在一手新增住宅大幅放量的情況下，成交也隨之帶動；而二線城市中，杭州漲幅86%，成為監(jiān)測的所有城市中成交面積環(huán)比漲幅最高的城市。當月，大連、西安、深圳、武漢、南京成交面積出現環(huán)比下降，其中大連下降幅度最大，達到83%，而成交數據的大幅下挫也充分說明了限購政策對市場影響巨大。
進入5月之后，一線城市的樓市成交量已大多企穩(wěn)，而二三線城市因為限購令下被迫從一線城市出逃熱錢的流入，加上打折優(yōu)惠幅度的升溫，成交量紛紛搶跑，每周成交數據大幅上揚。
王巍立指出，部分城市的成交放量，和某些大體量特價樓盤的集中促銷不無關聯。例如南京的成交大幅上揚，就主要因為日前南京碧桂園鳳凰城低價發(fā)售，數萬市民瘋狂搶購。
據了解，在宏觀政策未現松動的情況下，特價房加上吸引眼球的促銷手段仍將是推動成交的重要方式。例如4月底深圳龍崗地區(qū)的中海推出1000多套“限價房”，遭遇眾人瘋搶。“中�？党菄H”和附近500米外的“中海塞納時光”這次出售房源的起價是9680元/平方米，所有房源均價為11000元/平方米。公開信息顯示，這兩個樓盤所在的深圳市龍崗地區(qū)，商品房均價在13000元/平方米左右，高出上述兩盤售價近2000元/平方米。
不過，從國家統計局公布的4月份70個大中城市的房價指數來看，僅有3個城市同比下降，多數城市房價還是延續(xù)上漲態(tài)勢，但漲幅趨緩。在70個城市中，新建商品住宅價格同比漲幅回落的城市有52個，環(huán)比漲幅縮小的城市有26個。
北京中房研協技術服務有限公司研究中心總監(jiān)回建強指出，從樓市成交的相對增幅看，中部地區(qū)正在獨領風騷，增幅遠超東部。從絕對數量上看，雖然中部地區(qū)還是和東部有著一定的差距，但已經成為挑戰(zhàn)者，在未來很可能超越東部，成為我國房地產市場的重心。