就在房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著與糾結(jié)的5月，釣魚臺(tái)7號(hào)院以每平米30萬(wàn)元的售價(jià)“橫空出世”，成為全國(guó)乃至亞洲最貴的樓盤。在“一房一價(jià)”的背景下，在發(fā)改委醞釀反暴利規(guī)定的過(guò)程中，在樓市走向不明的觀望期，釣魚臺(tái)7號(hào)院此時(shí)的高調(diào)，引起的已經(jīng)不是爭(zhēng)論，而是驚異，以及驚異之后猜疑。5月28日，中國(guó)社科院工業(yè)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海接受記者采訪時(shí)指出，這一事件折射出來(lái)的是，開發(fā)商在獲得超額利潤(rùn)方面的“力”以及調(diào)控政策的“不力”。
調(diào)控都是浮云？每平米預(yù)售價(jià)格高達(dá)30萬(wàn)元的釣魚臺(tái)7號(hào)院的橫空出世，讓市場(chǎng)見(jiàn)證了開發(fā)商面對(duì)“史上最嚴(yán)厲”的調(diào)控是如何淡定的。
這個(gè)宣稱“天生就是豪宅”的院落，在不到2年的時(shí)間里，最高售價(jià)從7.2萬(wàn)元/㎡暴漲至30萬(wàn)元/㎡。而綜合央視以及相關(guān)媒體的報(bào)道，釣魚臺(tái)7號(hào)院每平米的成本，或許不會(huì)超過(guò)4萬(wàn)元。
天生就是豪宅？
根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示的資料，釣魚臺(tái)7號(hào)院此次推出的22套住宅，總價(jià)約為23.28億元以總建筑面積10335.38平米計(jì)算，折合每平米平均售價(jià)為22.53萬(wàn)元。其中，3號(hào)樓每平米30萬(wàn)元的售價(jià)據(jù)說(shuō)是刷新全國(guó)最貴住宅記錄，乃至成為亞洲最高價(jià)位樓盤。
“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”，據(jù)央視報(bào)道、釣魚臺(tái)7號(hào)院的客戶經(jīng)理如此介紹，而106套住宅絕大部分已經(jīng)售出，僅余11套對(duì)外出售。除去地段以及因稀缺而導(dǎo)致的價(jià)值外，釣魚臺(tái)7號(hào)院的“樓王”還具有可定制性的獨(dú)特之處。
總而言之，釣魚臺(tái)7號(hào)院因能看到大面積自然生態(tài)環(huán)境景觀、緊靠釣魚臺(tái)國(guó)賓館、西通中央政務(wù)區(qū)，而被譽(yù)為“天生的豪宅”。
而以此次推出樓盤每平米22.53萬(wàn)元的均價(jià)計(jì)算的話，該樓盤的利潤(rùn)率在400%以上。
是否頂風(fēng)作案？
4月底，發(fā)改委對(duì)外表示正在研究對(duì)商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定，從而使得商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平；5月中旬，釣魚臺(tái)7號(hào)院就帶著30萬(wàn)元/平米的天價(jià)走向前臺(tái)，一時(shí)間風(fēng)頭無(wú)二。
只是，高調(diào)的是釣魚臺(tái)7號(hào)院，尷尬的恐怕是發(fā)改委。不久前，發(fā)改委先是約談聯(lián)合利華，之后又對(duì)其處于200萬(wàn)元的罰單。但是，這顯然沒(méi)能阻擋得了聯(lián)合利華調(diào)高部分日化產(chǎn)品的價(jià)格。
事后，發(fā)改委對(duì)外表示，聯(lián)合利華的漲價(jià)是正常的市場(chǎng)行為，政府其實(shí)不能干預(yù)。
或許，從聯(lián)合利華處學(xué)了“乖”，釣魚臺(tái)7號(hào)院著實(shí)上演了一出“不鳴則已、一鳴驚人”的戲碼：并未有任何征兆，但是此次推出的樓盤平均售價(jià)和2009年的推盤均價(jià)相比，暴漲了2-3倍。
一個(gè)值得借鑒的案例，在山東濰坊這個(gè)小城市，因陽(yáng)光一百新推出的住宅平均售價(jià)定在11000元/㎡，周邊的商鋪與住宅紛紛與之響應(yīng)，每平米的平均售價(jià)至少被提升了500元，有的甚至提高了1500元。
一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)則在于，釣魚臺(tái)7號(hào)院的客戶經(jīng)理在進(jìn)行樓盤介紹時(shí)，一再利用該地塊的稀缺性來(lái)進(jìn)行宣傳，諸如“玉淵潭公園北岸最后一塊可供開發(fā)用地”以及北京城區(qū)內(nèi)“這么大的水域面積應(yīng)該是沒(méi)有了”等語(yǔ)句。
天價(jià)樓王是否暴利？
5月28日，北京市問(wèn)天律師事務(wù)所律師李雪森接受《證券日?qǐng)?bào)》記者咨詢時(shí)，對(duì)30萬(wàn)元/㎡的價(jià)格是否構(gòu)成“暴利”給出了法律解釋：根據(jù)《價(jià)格法》第七、八條，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)遵循公平、合法和誠(chéng)實(shí)信用的原則，并將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況作為定價(jià)的基本依據(jù)。
同時(shí)，經(jīng)營(yíng)者如果違法《價(jià)格法》的相關(guān)規(guī)定，在成本沒(méi)有發(fā)生明顯變化，以牟取暴利為目的，大幅度提高價(jià)格的或是囤積居奇、導(dǎo)致商品供不應(yīng)求從而出現(xiàn)價(jià)格大幅上漲的，政府價(jià)格主管部門將依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)其給予行政處罰。
針對(duì)于釣魚臺(tái)7號(hào)院作為“天價(jià)”樓王而出現(xiàn)，李雪森認(rèn)為這是一個(gè)“不正常的社會(huì)現(xiàn)象”，是法律規(guī)范尚不完善，或是雖有法律規(guī)范但是政府機(jī)關(guān)執(zhí)行不力的情形下才得以產(chǎn)生的現(xiàn)象。而在他看來(lái)，天價(jià)樓王顯然會(huì)對(duì)地價(jià)的飛漲起到推波助瀾的作用。
不過(guò)，對(duì)于“暴利”的定義，也存在著不同的觀點(diǎn)。知名維權(quán)律師楊兆全表示，雖然《價(jià)格法》中提及，經(jīng)營(yíng)者制定價(jià)格時(shí)還應(yīng)以成本為基本依據(jù)，但是他也指出，在成本固定不變的前提下，價(jià)格也有隨著供求關(guān)系的變化而波動(dòng)的自由。同時(shí)，法律并不能對(duì)價(jià)格波動(dòng)的范圍做出明確界定。
在楊兆全律師看來(lái)，“暴利”本身就是一個(gè)具有貶義色彩的定義。同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，開發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)只會(huì)考慮到自身的利潤(rùn)以及能否成功出售，而一旦有人自愿購(gòu)買，那么就意味著該住宅的價(jià)值被肯定。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)利潤(rùn)就是正當(dāng)?shù)�。即使，此時(shí)正處于樓市調(diào)控期。
曹建海：不能任由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定房?jī)r(jià)
5月28日，中國(guó)社科院工業(yè)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海接受了《證券日?qǐng)?bào)》記者的采訪。
在曹建�？磥�(lái)，之所以不能任由市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定房?jī)r(jià)，原因之一就在于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售乃至定價(jià)過(guò)程當(dāng)中，可能存在的公平性的問(wèn)題。為此，曹建海提出兩個(gè)疑問(wèn)：同為開發(fā)商，在爭(zhēng)取同一地塊的過(guò)程當(dāng)中，是否公平；第二個(gè)公平性則在于，天價(jià)樓盤出售所獲得的超額利潤(rùn)，應(yīng)如何分配？
換句話說(shuō)，中赫置地為何可以擊敗其他開發(fā)商，獲得釣魚臺(tái)7號(hào)院的土地？從而擁有了比其它開發(fā)商獲得超額利潤(rùn)的能力？而中赫置地為何會(huì)一再提高售價(jià)？甚至在調(diào)控期間報(bào)出亞洲范圍內(nèi)的“樓王”價(jià)格？
作為供給方，釣魚臺(tái)7號(hào)院上報(bào)出30萬(wàn)元/平米的價(jià)格，這凸顯“一房一價(jià)”政策對(duì)樓市而言，并不具備實(shí)質(zhì)的政策效力，曹建海如是認(rèn)為。
其次，曹建海指出，釣魚臺(tái)7號(hào)院天價(jià)樓王的出現(xiàn)，還將會(huì)“助長(zhǎng)”投機(jī)性需求，一方面會(huì)促進(jìn)購(gòu)房者追漲購(gòu)買的心理，另一方面還會(huì)致使資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。“顯然的，釣魚臺(tái)7號(hào)院不能稱之為自住型需求”，在其看來(lái)，此類住宅如果用來(lái)抵押套現(xiàn)，還會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散至銀行。
還有一個(gè)重要的因素，曹建海在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，中赫置地之所以在不到兩年的時(shí)間里將均價(jià)提升3倍左右，很可能在于土地增值稅的執(zhí)行不力。因此，他呼吁稅務(wù)部門能夠及時(shí)介入，及早進(jìn)行清算，從而使得開發(fā)商在制定價(jià)格時(shí)，能夠考慮到因大幅抬高價(jià)格而帶來(lái)的巨額稅收成本，從而避免天價(jià)房的出現(xiàn)。