盡管還沒有到達(dá)2008年庫存12萬套的峰值，但在政府的嚴(yán)厲調(diào)控之下，作為全國房價(jià)標(biāo)桿城市的北京，房地產(chǎn)庫存已經(jīng)開始迅速增加。
北京市住建委的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月7日，北京期房、現(xiàn)房庫存總量為101912套。北京中原地產(chǎn)、亞豪經(jīng)紀(jì)等第三方市場機(jī)構(gòu)的監(jiān)測則顯示，3月以來，北京市期房銷售簽約率僅有47%，依據(jù)5月北京房地產(chǎn)平均價(jià)格計(jì)算，庫存貨值約在280億元人民幣。
為緩解未來可能出現(xiàn)的資金壓力，北京樓市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始增加供應(yīng)，以期通過增加銷售回籠資金的額度。而開發(fā)企業(yè)大規(guī)模降價(jià)的趨勢尚未出現(xiàn)，但已經(jīng)有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始加大銷售過程中的折扣幅度。作為曾經(jīng)房價(jià)最為堅(jiān)挺的“堡壘之一”，北京樓市正處在變革的前夜。
庫存增加
“4個(gè)月的庫存就多出了超過9000套，即便在樓市波動(dòng)最大的2008年，也不過是這個(gè)水平�！�6月9日上午，北京市住建委的一位官員向《中國經(jīng)營報(bào)》記者表示。所謂庫存，即是獲得了預(yù)售行政許可但未簽約銷售的期房以及已經(jīng)封頂?shù)春灱s銷售的現(xiàn)房。
在北京市住建委的統(tǒng)計(jì)中，到6月7日，這兩項(xiàng)科目的總量相加，已經(jīng)達(dá)到了101912套。而在2011年2月，也就是第三輪嚴(yán)厲限購政策開始執(zhí)行的當(dāng)月，北京是商品期房、現(xiàn)房“批而未售”的庫存總量，還只有92932套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，由于1~5月新申領(lǐng)預(yù)售許可證的樓盤較去年同期偏低50%以上，因此，在6月之前，入市銷售的各類房源較少。“但就是在這樣的情況下，庫存還是上升的了10000多套，可以初步分析出，很多新批可售房源，剛剛?cè)胧�，就變成了庫存�！彼f。
北京市住建委的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)證實(shí)了上述說法。2月16日~6月7日，北京市總計(jì)對48個(gè)商品住房項(xiàng)目授予了預(yù)售、銷售許可，總計(jì)房源套數(shù)為16631套，截至6月7日，完成網(wǎng)絡(luò)簽約并報(bào)北京市住建委備案的成交記錄為7859套。簡單計(jì)算，2月16日后發(fā)放預(yù)售、銷售許可證項(xiàng)目的平均銷售率，約為47.3%。
另外53.7%的新增可售房源，在剛剛可售的情況下，迅疾變成了庫存房源，調(diào)控力度對房地產(chǎn)市場的影響，由此可窺見一斑。
前述北京市住建委官員告訴記者，從未出售房源的絕對數(shù)值上，目前北京還距離2008年的峰值有一定的距離。彼時(shí)，受到國際金融危機(jī)以及先前調(diào)控的雙重影響，北京樓市的庫存總量一度超過12萬套。
“但是，我們的感覺是從2月以后庫存的增加速度甚至要超過2008年。”張大偉表示，達(dá)到2008年時(shí)的峰值，“不需要太長”的時(shí)間。
房企推貨
一邊是迅速增加的庫存，另一邊卻是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始在6月開始加大推貨力度，由于預(yù)見到下半年的貸款政策繼續(xù)收緊以及其他融資渠道的阻斷，房企希望通過加大銷售房源的力度，來增加資金回籠的額度，以備不時(shí)之需。
中原地產(chǎn)進(jìn)行的監(jiān)測顯示，6月第一周，北京新增批準(zhǔn)預(yù)售新建商品住房面積總量，比上一周環(huán)比上升了129%。而按照通常情況，進(jìn)入6月之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的推貨量都會(huì)顯著上升，因此中原地產(chǎn)認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)在接下來幾周中，仍然會(huì)快速上升。
“我們現(xiàn)在甚至遇到了兩個(gè)同區(qū)域的樓盤可能同時(shí)在同一天開盤的現(xiàn)象，這在我之前的從業(yè)經(jīng)歷中，還沒有遇到。”萬科股份的一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。記者了解到，5~6月，萬科有2~3個(gè)項(xiàng)目集中開盤銷售，已經(jīng)或者即將獲得批準(zhǔn)預(yù)售房源，超過700套。
保利地產(chǎn)、首開集團(tuán)、綠地集團(tuán)等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在京的銷售進(jìn)度與入市房源總量，亦在同一水平。
北京市住建委的官員則向記者證實(shí)，從5月中下旬開始，該部門的“收件”數(shù)量明顯增加，審批預(yù)售許可的工作量，也在逐步加大。他表示，增加供應(yīng)也是政府的意愿，因?yàn)楣⿷?yīng)加大后，房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲的壓力，將在一定程度上得到緩釋。
在存貨逐步可能增加的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售任務(wù)，卻不容樂觀。記者了解到，截至5月底，華潤共完成銷售額126億，占全年目標(biāo)的42%；綠城同期完成銷售額152億，僅占全年目標(biāo)的約28%。萬科股份、龍湖地產(chǎn)則是少數(shù)完成半年銷售任務(wù)的全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
“我提醒我們的銷售部門，即便是蓄客（意向型客戶積累）的數(shù)據(jù)情況比較滿意，也不要太樂觀，有購買意向的客戶中，能夠一半實(shí)際購買，都是一個(gè)很好的結(jié)果�！比f科北京公司副總經(jīng)理肖勁表示，市場總體存貨的加大，對于所有的開發(fā)企業(yè)都是一個(gè)巨大的考驗(yàn)。
價(jià)格縫隙
庫存增長的壓力之下，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尚未就大規(guī)模的降價(jià)形成趨勢與共識，但價(jià)格堅(jiān)冰的縫隙已經(jīng)出現(xiàn)。
記者獲得的住建委相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月16日后，北京商品住房總簽約面積為847936平方米，平均每平方米的簽約均價(jià)為19693元，去年上半年簽約的均價(jià)超過23000元。以此預(yù)售均價(jià)計(jì)算，總貨值為446億元人民幣，截至6月7日，已簽約的總貨值為167億元，庫存總貨值約在280億元的水平。
這一點(diǎn)，開始促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售的過程中，開始考慮價(jià)格杠桿的效用。記者了解到，金融控股開發(fā)的金色麥香林項(xiàng)目，開始采用對購買該項(xiàng)目兩居室的客戶，通過各種方式實(shí)施打折優(yōu)惠的辦法，其減價(jià)額度，最高已經(jīng)達(dá)到20萬~30萬元的水平。不過，這種幅度，在北京還屬于個(gè)案。
“現(xiàn)在應(yīng)用價(jià)格杠桿后，效果還是比較明顯，另外一個(gè)位于昌平的新盤麥香苑項(xiàng)目，我們也基本上以區(qū)域均價(jià)持平的價(jià)格定價(jià)，在20000多元左右，目前得到的反饋也比較好�！苯鹑诮挚毓梢晃回�(fù)責(zé)銷售的高管表示。
萬科即將入市的回龍觀項(xiàng)目，目前的正常折扣也已經(jīng)達(dá)到97折，房山竇店項(xiàng)目的定價(jià)則維持在總價(jià)不超過100萬元的水平，萬科內(nèi)部人士坦言，如是定價(jià)之后，該項(xiàng)目的銷售速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出公司的預(yù)期。
這一點(diǎn)，很可能對現(xiàn)金流已經(jīng)形成緊張預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)商形成鼓勵(lì)和刺激。鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，2011年一季度，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源總量為19268億元，同比2010年一季度的21990億元，下降近12%。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)首席分析師常智認(rèn)為，房企下半年銷售前景仍不明朗，銷售回款部分仍疲軟。加之開發(fā)貸款收緊，未來仍有加息預(yù)期。在此背景下，開發(fā)商加大推盤力度、并適當(dāng)運(yùn)用價(jià)格杠桿以求資金周轉(zhuǎn)，不失為明智之舉。