154萬套二手房的價格將被“秘密”評定，從而為每一次交易制定只有政府部門掌握的“準繩”——9日，深圳市地稅局終于在市場千呼萬喚之后，發(fā)布了二手房核價“新規(guī)”。從7月11日起，深圳將對存量房(即二手房)交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格核定計征各項稅款政策，但“參考價格”卻將深藏“閨中”無人知曉。
作為全國首創(chuàng)的二手房估價體系，深圳這一新規(guī)的目標顯然直指二手房市場長期存在的“陰陽合同”。然而，“秘密定價”能否根治弊端？如果實施有效，這一規(guī)定又將對樓市價格帶來怎樣的沖擊？
“秘密估價”、“一套一估”直指二手房“陰陽合同”
近年來，二手房交易過程中簽訂“陰陽合同”，虛報成交價格規(guī)避應繳稅額的現(xiàn)象已經十分普遍。
深圳市地稅局副局長楊龍表示，這種陰陽合同的存在不僅擾亂了正常的房地產市場秩序，有損交易的公開、公平原則，導致依法誠信的交易者利益受損，也影響了房地產市場主管部門對市場交易情況真實性的了解和判斷，造成較大的稅收漏洞，削弱了國家對房地產市場調控的政策效果。
對此，財政部、國家稅務總局在2010年專門下發(fā)《關于推進應用房地產評估技術加強存量房交易稅收征管工作的通知》(財稅(2010)105號)，要求各地從2011年7月起試點對價格偏低的房產交易實施評估核定征稅。深圳則是全國首個發(fā)布這一政策的城市。
楊龍介紹，在大量籌備工作基礎上，深圳制定了《關于實施存量房交易計稅價格核定工作有關事項的通告》，規(guī)定深圳范圍內的二手房交易計稅價格以交易雙方簽訂的合同成交價格為依據(jù)，但如申報的成交價格低于深圳制定的計稅參考價格且無正當理由的，將按計稅參考價格核定計征各項稅款。
規(guī)定將從2011年7月11日起，有效期五年。具體時間以納稅人在深圳市房地產信息系統(tǒng)網簽買賣合同的時間為準。參考價格將根據(jù)深圳市房地產市場交易的情況每半年進行更新。
值得注意的是，與有類似評估政策的城市不同，深圳制定的154萬套二手房參考價格均不對社會公布，賣方只能查詢到自己所屬房屋的參考價格。
“根據(jù)房屋的坐落地點、建筑結構、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素，深圳已對全市400多個片區(qū)、17萬棟樓房、154萬套房屋制定了交易計稅參考價格�！睏铨堈f。
深圳市地稅局稅務二處副處長黃平波解釋說：“秘密定價主要是防止被一些人找出規(guī)律鉆空子，一旦公布可能引發(fā)不利的市場導向作用，讓參考價格影響市場價格。為每套房產定價而不是籠統(tǒng)按區(qū)域或批量定價一方面也是基于此，更重要的原因是希望評估體系能更加科學。
北京大學經濟管理研究中心研究員韓世同評價認為：“依法納稅本是公民應盡的義務，然而多年來，在二手房市場卻形成了‘陰陽合同’、虛假報稅的潛規(guī)則，在法不責眾的情況下助長了全民違法這一不良習慣。深圳率先推出新規(guī)，顯示出了深圳在杜絕‘陰陽合同’方面的決心。如果評估價格合理、操作嚴格，將對‘陰陽合同’構成致命打擊。”
專家擔心“秘密定價”引發(fā)市場非議
然而，成也蕭何，敗也蕭何——正是“秘密定價”的做法，引發(fā)了市場的不小擔憂。
韓世同說，深圳已有154萬套房屋擁有評估價，這表明具體的評估方法已經成型。而深圳選擇不公布評估方法，擔心的就是引起非議，然而不公開更容易引發(fā)爭議。
“人們不知道自己的房屋評估價是如何得出的，也無法和其他房屋評估價進行對比。這會使得市場對評估方法產生不信任感。”他說。
韓世同認為，新規(guī)的出臺，對于打擊“陰陽合同”，虛假報稅將起到重大意義，但政策的效力關鍵還是要看評估價是否真實地反映了市場價，如果評估價與市場價之間的價差過大，“存量房交易計稅參考價格”反而讓“陰陽合同”合法化。因此評估價格制定的合理性非常關鍵。
然而，正是由于“陰陽合同”的長期存在，政府部門是難以掌握二手房的實際成交價格的，因此如此粗略地公布評估方法，著實讓人擔心評估價格的可靠性。
中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，任何新規(guī)都不可能是完備無缺的，公布新規(guī)不應故作神秘，應該將新規(guī)攤在陽光下，讓業(yè)界充分討論，從而提升政策的說服力和可操作性。
新規(guī)讓樓市迎來“沖擊波”
深圳市規(guī)劃與國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，5月份，深圳市住宅共成交9877套，其中二手房成交6944套，占總成交套數(shù)的70%。二手房已成為深圳樓市的交易主體。市場分析認為，新規(guī)之下二手房交易成本大幅提升將是不爭的事實。在交易成本大幅提升的情況下，深圳樓市又是否會引來新一輪沖擊波？
由于距新規(guī)實施仍有一個月的時間，專家認為，在7月11日之前，為了節(jié)省交易成本，深圳二手房成交量可能出現(xiàn)“搶閘拋盤”的局面。然而7月11日起，新規(guī)對深圳樓市究竟會產生何種影響呢？是否會推高深圳二手房房價？
深圳市地稅局副局長楊龍表示，按照國家稅法的有關規(guī)定，本來二手房交易雙方就應該依法納稅，“新規(guī)只是還原真實的市場價格，不存在推高二手房房價一說”。
然而有關專家卻不這么認為。宋丁表示，新規(guī)之下，在打壓“陰陽合同”的同時，必然帶來二手房房價的提升。
他說，二手房業(yè)主在出售二手房時對于價格的要求要比開發(fā)商出售新房更為謹慎，不會隨便出手。由于目前二手房市場處于賣方市場，賣方必然會保證自己的實際賣房收益不變。因此，新規(guī)出臺后，賣房必然會將新增的稅款補到二手房房價上，將增稅壓力轉移給買方�！耙虼�，短期內，新規(guī)必然帶來二手房房價的上漲，這會是一個剛性表現(xiàn)。”
韓世同認為，在這種情況下，過高的交易成本可能使買房陷入觀望，從而使得成交量出現(xiàn)下滑。因此，“短期內深圳二手房房價不會往下走，還可能出現(xiàn)逆市上揚，出現(xiàn)價漲量跌態(tài)勢。但是，如果成交量持續(xù)低迷，二手房房價將有所回落�！�
“深圳的做法是一個創(chuàng)舉，如果成功，其他地方很可能群起效仿，這給全國樓市帶來的影響不容忽視。”韓世同說。