住宅庫存量正在上升，北京、南京、杭州等多數(shù)城市將維持供過于求局面，開發(fā)商銷售壓力大增。21日，記者從多方了解到，全國主要城市住宅庫存量持續(xù)上升，成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)，這對開發(fā)商銷售策略或產(chǎn)生直接影響。
多數(shù)城市住宅供大于求
根據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，上周末11大重點(diǎn)城市的存貨總量突破60萬套，環(huán)比上漲1.4%，連續(xù)14周上漲。
“北京商品房庫存量已經(jīng)越來越高了。”北京中原地產(chǎn)張大偉向記者表示，這給市場的壓力也越來越大。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，北京商品房期房住宅庫存再次回到了7萬套以上，達(dá)到了71163套，現(xiàn)房住宅庫存為35917套，總庫存達(dá)到了107080套，相比第三輪調(diào)控后2月17日的庫存期房住宅62536套、現(xiàn)房30364套，總量上漲了近1.5萬套。
而且，開發(fā)商有加快推盤的跡象。
數(shù)據(jù)顯示，6月份北京已經(jīng)取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目合計(jì)為19個(gè)，提供的商品房期房住宅為6536套，相比5月份的10個(gè)項(xiàng)目3029套商品房期房住宅，供應(yīng)量已經(jīng)上漲了115.8%。
不僅僅是北京，包括南京、杭州等多個(gè)城市均是如此。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至6月20日，南京可售商品房已達(dá)到了35125套，較今年2月同期增加了17.3%。并且，業(yè)內(nèi)人士指出，今年下半年南京即將上市的純新盤會(huì)達(dá)到52個(gè)。房源蜂擁上市，開發(fā)商面臨的競爭壓力不言而喻。
杭州同樣如此。據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計(jì)，截至今年6月6日，杭州主城區(qū)住宅庫存高達(dá)28000套。
業(yè)內(nèi)人士介紹，2008年下半年杭州樓市的大降價(jià)，曾經(jīng)引起轟動(dòng)。當(dāng)時(shí)杭州主城區(qū)的住宅庫存量為12523套，總庫存為21227套。對比可見，此次杭州的住宅庫存量，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了2008年樓市時(shí)的庫存。
國際物業(yè)顧問公司戴德梁行DTZ最新研究報(bào)告指出，從北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、成都、廈門、長沙這十大樣本城市住宅庫存量分析，短期內(nèi)多數(shù)城市將維持供大于求局面。
其中，“武漢及廈門（特別是島外項(xiàng)目）的庫存過剩狀態(tài)因持續(xù)放量的市場供應(yīng)再度深化，去庫存時(shí)間（截至2011年4月末）升至近年來高位，分別為18.3個(gè)月及9.1個(gè)月；而長沙及上海的負(fù)庫存狀態(tài)改善趨勢明朗，庫存補(bǔ)足時(shí)間分別降至1.7及0.3個(gè)月�！�
戴德梁行DTZ研報(bào)中如此表述。
開發(fā)商銷售壓力驟增
值得關(guān)注的是，此輪房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性使得房地產(chǎn)成交量不會(huì)過快反彈，各地住宅庫存化的周期正在拉長，開發(fā)商銷售壓力驟增。
“在被監(jiān)測的33個(gè)城市中，上周"單周去化率"為64%，較前兩周50%的去化率有一定程度的提升，但仍遠(yuǎn)低于2010年90%以上的平均去化率�！睆V發(fā)證券研報(bào)分析指出，截至上周末，被監(jiān)測城市的存銷比為8.7月，連續(xù)19周上漲。其中，存銷比超過12個(gè)月警戒線的城市有大連、杭州和北京，供應(yīng)的放量使得大連和杭州的存銷比迅速提升。
對此，高華證券研報(bào)對14個(gè)城市過去12個(gè)月滾動(dòng)銷售面積計(jì)算后也注意到，目前，寧波、杭州、廈門、深圳、東莞和北京的庫存月數(shù)高于12個(gè)月；而青島、長春、南京、福州和重慶的庫存月數(shù)在6—12個(gè)月之間，僅上海、廣州和蘇州的庫存月數(shù)低于6個(gè)月。
但即使是上海，其商品住宅庫存量也不再如去年持續(xù)穩(wěn)定在約500萬平方米，而正以驚人速度激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月初，上海商品住宅可售面積已達(dá)約750萬平方米，1個(gè)多月前，這一數(shù)據(jù)還僅約為670萬平方米。
“由于今年以來北京新房住宅銷售的持續(xù)低迷，給房企的流動(dòng)資金和期房項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)造成了巨大的壓力，不少開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)緊繃�！北本╂溂业禺a(chǎn)首席分析師張?jiān)峦茰y，在銀根繼續(xù)收緊之下，下半年開發(fā)商不得不加快出貨，由此房價(jià)松動(dòng)的可能性將大大增加。