從羞羞答答的存抵到大大方方調(diào)低價(jià)格，從三墩下沙到轉(zhuǎn)塘申花，從外來大鱷中海、保利到本土品牌房企金都、德信，一場(chǎng)降價(jià)已實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)。
降，無疑已經(jīng)是杭城樓盤的主基調(diào)。
均價(jià)14800元/m2金沙湖板塊價(jià)格回到一年半以前
“低價(jià)首發(fā)，迎合調(diào)控”，本周二，金沙湖畔德信中外公寓的一則廣告震動(dòng)杭城：開盤首日，折后起價(jià)12980元/平方米，折后均價(jià)14800元/平方米。一向以高端公寓形象示人的中外公寓就以這樣的價(jià)格給金沙湖板塊扔下了一枚炸彈。
來看看金沙湖目前幾個(gè)在售住宅的價(jià)格體系：最新開盤的酒店式公寓萬亞金沙湖1號(hào)，起價(jià)17200元/平方米；與中外公寓一墻之隔的龍湖滟瀾山公寓20000~21000元/平方米；名城湖左岸19000~20000元/平方米；東海檸檬郡售價(jià)16000~17000元/平方米，位于中外公寓北門，德信在金沙湖的首個(gè)樓盤德信早城，尾房售價(jià)也在18000元/平方米左右。
降價(jià)是有效的。據(jù)德信的說法，兩天時(shí)間已有100多位意向客戶進(jìn)行登記，淡市之下，已算不錯(cuò)。
不過，此價(jià)格一出，讓不少已購(gòu)房者痛心疾首。有人在論壇上發(fā)帖“求安慰”，還有網(wǎng)友說，這個(gè)價(jià)格一出，九堡和下沙的樓盤都悲劇了，因?yàn)閯?shì)必波及這個(gè)板塊樓盤的定價(jià)；甚至還有人認(rèn)為這個(gè)價(jià)格會(huì)影響馬上要開的濱江金色黎明的定價(jià)……
有一個(gè)非常有意思的細(xì)節(jié)是，中外公寓在廣告上聲稱，這次的首批開盤限時(shí)讓利超過1億元，它的依據(jù)是：根據(jù)2011年6月1日至6月17日杭州透明售房網(wǎng)顯示，德信中外公寓近鄰住宅項(xiàng)目成交均價(jià)22828元/平方米，而中外公寓首期開盤當(dāng)日折后均價(jià)僅為14800元/平方米，以129套房源總面積13006平方米計(jì)算，首批開盤限時(shí)讓利超過1億元。
且不說這讓利1億元是不是營(yíng)銷噱頭，不過可以確定的是，金沙湖的樓盤價(jià)格至少回到了一年半以前，要知道在2009年12月首次開盤的德信早城，當(dāng)時(shí)均價(jià)為14000~16000元/平方米。如此看來中外公寓的“勇氣”實(shí)在可嘉。
完全新開的樓盤，沒有老業(yè)主來鬧事的牽絆，或許可以解釋中外公寓此次“高調(diào)”的低價(jià)首發(fā)。
精裝改毛坯，大戶型改小戶型降價(jià)以多種方式正在進(jìn)行
同樣是低價(jià)首發(fā)的還有申花板塊的保利香檳國(guó)際。香檳國(guó)際6月初開盤，記者的一位朋友去買了12樓的西邊套，七七八八的優(yōu)惠下來，每平方米的單價(jià)約23000元。
新開樓盤可以低價(jià)入市，老盤則需要?jiǎng)觿?dòng)腦筋。“精裝改毛坯”當(dāng)然是手段之一，一方面降了總價(jià)促進(jìn)銷售，另一方面不是直接降價(jià)，對(duì)老業(yè)主有個(gè)交待。
最先采用“精改毛”的是三墩板塊的剛需盤中海紫藤苑。6月9日，開盤當(dāng)天，價(jià)格最低的一套單價(jià)為13537元/平方米，去掉優(yōu)惠每平方米立減500元，價(jià)格為13037元/平方米。而4月底開盤的同一位置的房源，單價(jià)為16389元/平方米，去掉開發(fā)商承諾的精裝費(fèi)用2000元/平方米，實(shí)際價(jià)格為14389元/平方米，優(yōu)惠幅度非常明顯。
最近熱賣的保利江語海，采用的降總價(jià)方式是“大改小”，原先的設(shè)計(jì)是大戶型，由兩小套拼接而成，政策限購(gòu)后，索性拆開來當(dāng)成小戶型賣，面積最小的只有56平方米。
一向?qū)祪r(jià)采取謹(jǐn)慎態(tài)度的本地開發(fā)商也紛紛向市場(chǎng)妥協(xié)。轉(zhuǎn)塘的金都高爾夫藝墅，索性將“精改毛”和“大改小”結(jié)合，東區(qū)1號(hào)樓和3號(hào)樓改為毛坯房出售，戶型面積均為88平方米，優(yōu)惠后起價(jià)在18900元/平方米左右。要知道，在這之前，該樓盤的平均戶型面積為320平方米，精裝修后的總價(jià)達(dá)到了1000萬元/套左右。
不僅僅是高爾夫藝墅，金都旗下每個(gè)樓盤都適時(shí)推出了不同優(yōu)惠：市中心的城市芯宇小戶型最低85折，臨平的夏宮，其高層公寓低價(jià)開盤。
哪怕一直號(hào)稱不降價(jià)的綠城，最近也傳出西溪誠(chéng)園40年產(chǎn)權(quán)精裝商務(wù)公館的優(yōu)惠活動(dòng)，不過針對(duì)的只是內(nèi)部員工。住宅價(jià)格早已賣到33000元/平方米的西溪誠(chéng)園，這次推的精裝商務(wù)公館，均價(jià)22000元/平方米。在付款方式上，規(guī)定酒店式公寓首付5成，但如果員工首付有困難，集團(tuán)可先墊付25%。這批主力戶型在130~150平方米的房源，以一套135平方米，22000元/平方米的均價(jià)計(jì)，總價(jià)297萬元，如果開發(fā)商可以墊付25%，那么相當(dāng)于該公司員工可以少支付70余萬元首付款。
讓利促銷更務(wù)實(shí)活下去比啥都重要
撇開各種各樣的外在手段，開發(fā)商們的最終目的只有一個(gè)：打破僵局，促進(jìn)銷售。
開發(fā)商們的資金鏈緊張，已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。之前作為開發(fā)商主要融資渠道的銀行，貸款門檻也越來越高。特別是一些中小企業(yè)，已經(jīng)很難在銀行貸到資金，而存款準(zhǔn)備金率不斷提高，更是讓這些企業(yè)的資金狀況雪上加霜，甚至有開發(fā)商不惜以高息向地下錢莊借款。有媒體曝出，目前開發(fā)商從民間借貸的年息大部分在25%~30%左右，更有高達(dá)70%左右的年息，或者5%~6%的月息。與此同時(shí)，開發(fā)商在上市圈錢等途徑上被卡得越來越緊。
而限購(gòu)限貸已經(jīng)將一大批投資投機(jī)需求驅(qū)逐，哪怕是剛性需求也受到了巨大影響，銷售不暢，資金回籠速度非常緩慢。杭州十來家規(guī)模較大的房企，其銷售指標(biāo)完成率平均尚不足30%，而業(yè)界的共識(shí)是，下半年銷售會(huì)更難。
實(shí)際上，對(duì)于開發(fā)商來說，無論是哪種融資渠道，都要支付高額的資金成本。相比之下，讓利促銷以回籠資金顯然更務(wù)實(shí)一些。
主動(dòng)作出這種價(jià)格調(diào)整來?yè)Q取銷售量的開發(fā)商應(yīng)該是明智的。金都集團(tuán)旗下的臨平夏宮、高爾夫藝墅、嘉興夏宮三樓盤的6月新推房源，由于優(yōu)先開發(fā)供應(yīng)剛性需求與改善型需求的戶型品種，并采取了一定的優(yōu)惠，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)銷售928套，銷售額超11億。
“低價(jià)入市，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，可以在低迷的土地市場(chǎng)上繼續(xù)拍地，尋求更多的開發(fā)機(jī)會(huì)。”德信中外公寓營(yíng)銷副總杜盛認(rèn)為，快速高效開發(fā)，是公司的一貫節(jié)奏。
對(duì)杭州大多數(shù)的開發(fā)商來說，要產(chǎn)生現(xiàn)金流的唯一方式是賣房，而在房子不好賣的大環(huán)境下，最有效的方法就是降價(jià)。