據(jù)估算，今年1000萬(wàn)套保障性住房建設(shè)，總計(jì)資金需求約1.3萬(wàn)億元，在銀行惜貸、財(cái)政投入捉襟見(jiàn)肘的情況下，保障房如何破解“錢(qián)緊”尷尬？
來(lái)自住建部5月底的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)保障性住房已開(kāi)工340萬(wàn)套，占計(jì)劃的34%，下半年660萬(wàn)套任務(wù)相當(dāng)艱巨，能否完成？房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)保障房建設(shè)的積極性并不樂(lè)觀，為吸引民間資金涌向保障房建設(shè)，目前密集發(fā)布的金融政策給市場(chǎng)提供了無(wú)限遐想，但是，面對(duì)回報(bào)率低的保障房，民間資本是否會(huì)繞道而行？公務(wù)員“搶食”保障房，保障房成福利分房，負(fù)面消息不絕于耳，公眾最關(guān)心的是保障房能否公平分配？
本期專(zhuān)題關(guān)注保障房建設(shè)。
擁有常住人口1400多萬(wàn)的深圳，戶籍市民卻只有200多萬(wàn)人。而這個(gè)移民城市的本地戶籍人士中，80%以上已經(jīng)擁有自有住房。那么，對(duì)于這樣一個(gè)特殊的城市來(lái)說(shuō)，深圳保障性建設(shè)住房意義有多大？今年將建多少？都是些什么人能享受？它的建設(shè)情況又如何呢？記者近日對(duì)深圳保障性住房做了一番了解。
一萬(wàn)套“硬任務(wù)”年內(nèi)竣工
據(jù)了解，深圳2011年保障性住房已全部開(kāi)工。深圳一官員表示，政府部門(mén)這次是“動(dòng)真格的”，今年深圳的1萬(wàn)套保障房竣工目標(biāo)已經(jīng)成為必須完成的“硬任務(wù)”。如今，深圳保障房和商品房“雙軌并行”發(fā)展，屬于不同的市場(chǎng)需求。截至5月，深圳全市已有6個(gè)項(xiàng)目、約1.5萬(wàn)套保障房開(kāi)工，完成年度計(jì)劃的20%。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)安排，全市要確保今年6月底之前開(kāi)工建設(shè)3萬(wàn)套以上保障性住房，9月底以前再開(kāi)工建設(shè)4萬(wàn)套以上保障性住房，為確保今年開(kāi)工任務(wù)完成提供有力保證。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，其他一些保障房項(xiàng)目也正在陸續(xù)開(kāi)工。目前年內(nèi)要竣工的1萬(wàn)套房源雖然還沒(méi)有明確落實(shí)到底是哪些項(xiàng)目，但他分析認(rèn)為，1萬(wàn)套指的是綜合起來(lái)的一個(gè)數(shù)量，各個(gè)項(xiàng)目年內(nèi)竣工套數(shù)加起來(lái)的一個(gè)總量，有些項(xiàng)目是2012年、2013年全部交付，但今年可能首期會(huì)竣工一部分。
前不久，深圳今年首次通過(guò)了“雙限”方式出讓保障房用地。此次出讓地塊應(yīng)在今年10月底前開(kāi)工，預(yù)計(jì)兩年左右交房，銷(xiāo)售均價(jià)相當(dāng)于周邊商品房一半。
根據(jù)規(guī)劃，今年深圳新供應(yīng)建設(shè)用地中，保障性住房用地占40公頃，比去年多3公頃，增幅為8%，另通過(guò)城市更新改造可供應(yīng)保障房用地7公頃。
截至目前，深圳保障房的建設(shè)進(jìn)展到底如何？記者日前到深圳龍華也就是我國(guó)首個(gè)按綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房居住區(qū)實(shí)地探訪，看到該項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地建設(shè)中，在每個(gè)樓盤(pán)的工地上，都標(biāo)有著“安全生產(chǎn)**天”的字樣。而松坪山三期保障性住房項(xiàng)目建設(shè)將于9月封頂、明年竣工，2013年交付使用。深圳平湖的保障性住房項(xiàng)目已于4月份提前開(kāi)工，整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃于2013年12月竣工，屆時(shí)，可提供2124套保障性住房。
深圳市住房和建設(shè)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“十二五”期間保障房的規(guī)劃套數(shù)比“十一五”增加了70%，面積相當(dāng)于“十一五”期間全市商品住房竣工面積總量；實(shí)現(xiàn)開(kāi)、竣工保障性住房21萬(wàn)套，比“十一五”期間增加近十倍，相當(dāng)于特區(qū)建設(shè)前25年政策性保障性住房建設(shè)總量。到“十二五”期末，全市已建成保障房與商品住房套數(shù)的比率將由25%提高到35%，基本形成保障房和商品房“雙軌并行”的住房體系。
建保障房利潤(rùn)只有4%
“尚景經(jīng)富園”小區(qū)是深圳龍崗的一個(gè)保障房項(xiàng)目，2月份之前，它還屬于深圳尚模地產(chǎn)，如今被龍崗區(qū)政府超低價(jià)收入囊中。
“上個(gè)月剛與開(kāi)發(fā)商簽訂了回購(gòu)協(xié)議，總價(jià)1.2億元，單價(jià)在3000多元/平方米。”“3000多元/平方米還是3年前洽談的價(jià)格，到現(xiàn)在政府還堅(jiān)持這一價(jià)格，我們的利潤(rùn)非常少�！鄙心５禺a(chǎn)一名內(nèi)部人士說(shuō)。據(jù)其測(cè)算，此樓盤(pán)的建安成本約2500元/平方米上下，加上幾百元/平方米的拿地成本，合計(jì)成本就接近3000多元/平方米，留給開(kāi)發(fā)商的盈利空間的確不多。
“尚模地產(chǎn)扎根龍崗十多年了，以往獲得了區(qū)政府不少支持，今后還需要得到政府多方面支持，此項(xiàng)目沒(méi)有得到什么好處，是為讓政府完成保障房建設(shè)指標(biāo)�！鄙心Ｒ幻芾韺尤耸勘硎�。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)保障房普遍心存疑慮。萬(wàn)科總裁郁亮表示，為盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，萬(wàn)科愿意參與保障房建設(shè)，參與的原則是不影響股東利益，意即不虧錢(qián)。至于靠保障房來(lái)賺錢(qián)，萬(wàn)科還沒(méi)有找到很好的方法。據(jù)悉，萬(wàn)科在深圳龍華區(qū)域開(kāi)工了一個(gè)21萬(wàn)平方米大型保障房項(xiàng)目，建成后可提供4000套住房，自稱利潤(rùn)只有4%。
政府投入資金缺口上百億
一深圳市政協(xié)委員曾在提案中呼吁，政府應(yīng)該在保障房建設(shè)上增加投入，被指責(zé)為素以財(cái)政富裕聞名的深圳市，在保障房建設(shè)上卻顯得太“小氣”了。
記者從2010年，深圳市財(cái)政委發(fā)布的一份關(guān)于保障房建設(shè)的報(bào)告中獲悉，2009年深圳計(jì)劃保障性住房方面的土地出讓支出為4.77億元，但完成很不理想，實(shí)際支出僅為2.78億元，不到計(jì)劃的六成。按照國(guó)家關(guān)于保障性住房資金的規(guī)定，應(yīng)嚴(yán)格將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。而實(shí)際情況是，2010年深圳市土地出讓計(jì)劃收入239.04億元，其中安排用于保障性住房建設(shè)資金6.94億元，還不到土地出讓金總額的3%。
深圳市住房和建設(shè)局負(fù)責(zé)人表示，“十二五”期間，深圳市計(jì)劃新增安排籌劃建設(shè)保障性住房24萬(wàn)套，建筑面積約1600萬(wàn)平方米，這需要幾百億資金來(lái)支持才能完成。而這需要的很多資源來(lái)配套，財(cái)政沒(méi)有這個(gè)能力。2010年深圳地方財(cái)政收入1106.8億元。深圳住建局內(nèi)部人士稱，去年全市用于保障房的資金估計(jì)不足100億元。一政府人士認(rèn)為，保障房投入資金未達(dá)計(jì)劃的重要原因在于土地整備耗時(shí)較長(zhǎng)，影響了資金投入。
普通市民能享受到多少？
保障房是巨大的蛋糕，每個(gè)人都想從中獲利。為了讓保障房分配更顯公平，深圳制定了極為繁瑣的“三審”、“九查”制度，而且所有審核與查證過(guò)程住建局均在網(wǎng)上公示。對(duì)比國(guó)內(nèi)各大城市的保障房分配辦法，深圳設(shè)定的制度幾乎是最為嚴(yán)格與公開(kāi)。
盡管如此，深圳騙取保障性住房行為不斷發(fā)生，引起社會(huì)強(qiáng)烈反響。在民眾要求嚴(yán)懲騙購(gòu)者的呼聲日益強(qiáng)烈的背景下，深圳修改了《深圳市保障性住房條例》，以加大懲罰力度。深圳騙購(gòu)保障房罰款20萬(wàn)元、終身禁申請(qǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師王海斌認(rèn)為，此前，深圳市出現(xiàn)的保障房丑聞使得輿論嘩然。其后，深圳市加大了對(duì)騙購(gòu)者的處罰力度，但依然有開(kāi)著寶馬的公務(wù)員申請(qǐng)保障房。深圳的保障房屬于福利性質(zhì)，只是作為獎(jiǎng)勵(lì)人才的福利分房，并非要保障低收入家庭的住房問(wèn)題�！罢怯捎谶@一政策性漏洞，令投機(jī)者抓住了空隙，導(dǎo)致保障房亂象叢生。事實(shí)上，由于深圳保障房?jī)r(jià)格僅有市場(chǎng)價(jià)格的約三分之一，再加上深圳市對(duì)利用虛假申報(bào)材料騙購(gòu)保障房的“百萬(wàn)富豪”處罰太輕，導(dǎo)致深圳市出現(xiàn)大量企圖通過(guò)保障房上市交易投機(jī)牟利的騙購(gòu)者。