伴隨著北京樓市迎來(lái)新一輪井噴，時(shí)隔半年北京新房存量再破10萬(wàn)整關(guān)口。在高存量、低成交的壓力之下，北京樓市各種明折暗降的項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，持續(xù)4個(gè)月的限購(gòu)調(diào)控之下，北京市場(chǎng)的供需比例已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，部分區(qū)域已出現(xiàn)供過(guò)于求的買方市場(chǎng)，下半年北京樓市或?qū)⑦M(jìn)入實(shí)降時(shí)代。
存量再破10萬(wàn)整
6月15日北京市場(chǎng)的預(yù)售新盤(pán)入市量掀起一輪小高潮，僅15日當(dāng)天就有6個(gè)商品房項(xiàng)目通過(guò)預(yù)售許可審核，加上此前兩天剛剛審核的兩個(gè)項(xiàng)目，6月待入市項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)，共3000套房源，算上6月份已經(jīng)預(yù)售的12個(gè)項(xiàng)目，北京6月供應(yīng)樓盤(pán)項(xiàng)目量將創(chuàng)今年以來(lái)新高。
一面是預(yù)售新盤(pán)量逐步回升，一面則是整體簽約率的低迷。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至6月14日，北京今年供應(yīng)的商品期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為60個(gè)，提供期房住宅總量為19316套，而這些項(xiàng)目的實(shí)際簽約量?jī)H為8989套，整體簽約率為46.5%。
上半年入市的60個(gè)新盤(pán)項(xiàng)目中，有28個(gè)項(xiàng)目的簽約率低于30%，這些項(xiàng)目的均價(jià)普遍在3.5萬(wàn)元/平方米以上。而簽約率超過(guò)80%的17個(gè)項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米。均價(jià)在2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目中簽約率超過(guò)80%的僅有4個(gè)，而超過(guò)3萬(wàn)元每平方米的項(xiàng)目中僅3個(gè)項(xiàng)目簽約率超過(guò)80%。
剛剛過(guò)去的樓市傳統(tǒng)銷售旺季，北京樓市已經(jīng)出現(xiàn)普遍滯銷。來(lái)自另一家第三方監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，5月，北京樓市29個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均銷售率僅為31.1%，創(chuàng)年內(nèi)新低。實(shí)際簽約面積則僅占供應(yīng)面積的8.4%，僅5月商品房庫(kù)存積壓增加了3000套。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，盡管今年前5個(gè)月新申領(lǐng)預(yù)售許可證的樓盤(pán)較去年同期下降50%以上，但北京樓市存量仍增加了1萬(wàn)多套，這也意味著很多新批入市的可售房源剛剛?cè)胧芯统蔀榱藥?kù)存。
北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易管理網(wǎng)顯示，截至6月1日北京市新房住宅存量已達(dá)到10.1萬(wàn)套。
明折暗降樓盤(pán)涌現(xiàn)
在市場(chǎng)庫(kù)存持續(xù)增加的壓力之下，北京樓市各種降價(jià)樓盤(pán)也在不斷涌現(xiàn)。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月再增12個(gè)降價(jià)住宅項(xiàng)目，其中海淀區(qū)的正源尚峰尚水均價(jià)降幅達(dá)3000元/平方米，下降比率為12.5%；此外還有5個(gè)項(xiàng)目下降額度達(dá)2000元/平方米以上。
更多的項(xiàng)目是則是選擇低開(kāi)和全款折扣的方式。位于房山的芭蕾雨悅都，開(kāi)盤(pán)一期比上期靠近地鐵站以及奧特萊斯項(xiàng)目，但折扣為全款9.2折、50%首付9.4折、貸款9.6折，比上一期各項(xiàng)折扣分別提高了2個(gè)百分點(diǎn)。
除了明折實(shí)降的項(xiàng)目，借各種促銷活動(dòng)優(yōu)惠暗降的樓盤(pán)更是花樣頻出。長(zhǎng)陽(yáng)光合作用、藍(lán)光云鼎、月亮河等都有團(tuán)購(gòu)信息傳出。位于西四環(huán)的中堂項(xiàng)目，還通過(guò)“精裝修改毛坯”的手法，打出每平方米直降6000元的噱頭。
買方市場(chǎng)已現(xiàn)
“出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)的根本原因是供需比例已經(jīng)發(fā)生了變化”，思源經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理陶紅兵表示，在北京市遭遇嚴(yán)格的絕對(duì)購(gòu)房數(shù)量限購(gòu)4個(gè)月以來(lái)，客群基數(shù)大量減少，雖然短期內(nèi)北京市場(chǎng)出現(xiàn)整體性價(jià)格戰(zhàn)的可能性不大，但可以預(yù)計(jì)下半年將有更多以價(jià)換量的項(xiàng)目出現(xiàn)。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，與1月份相比，5月份全市新增客源量下降了大約21%，部分區(qū)域客源量減少幅度超過(guò)50%。報(bào)告顯示，在2010年調(diào)控之初，北京樓市的供需比能夠達(dá)到1∶4或1∶5。經(jīng)過(guò)多次調(diào)控后，市場(chǎng)中觀望情緒濃厚，客源量明顯減少。當(dāng)前，整體市場(chǎng)供需比在1∶3左右。個(gè)別區(qū)域首次出現(xiàn)供需倒掛，即供給大于需求。這是繼2005年以來(lái)，6年來(lái)再次出現(xiàn)多個(gè)區(qū)域買方市場(chǎng)現(xiàn)象。
值得注意的是，在40%供需比縮小的區(qū)域中，部分區(qū)域已出現(xiàn)了買方市場(chǎng)，大興、東四環(huán)等區(qū)域5月份新增房源量與新增客源量的比值均為1.1∶1。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，二季度出臺(tái)政策更加深入細(xì)化，調(diào)控效果加強(qiáng)，消費(fèi)者的購(gòu)買意愿低落，雖然開(kāi)發(fā)商在價(jià)格方面有所讓步，但未能達(dá)到多數(shù)消費(fèi)者期望的降價(jià)空間，因此簽約率不升反降。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格調(diào)整尚留有較大余地，若未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)成交不發(fā)生明顯好轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)商或會(huì)在價(jià)格上大幅度讓步，以提高新盤(pán)的銷售業(yè)績(jī)。