專家認為，之所以土地長期閑置政府不管不問，是因為企業(yè)和政府存在千絲萬縷的聯(lián)系；也有分析稱，華潤集團是央企，而北京市國土資源局只是局級單位
華潤置地“優(yōu)士閣二期項目建設(shè)用地”，在被媒體曝光“囤地6年獲利3倍”一周之后，仍未有動工跡象。記者了解到，華潤置地并不是第一次被指囤地。2010年以來，華潤置地曾經(jīng)因土地閑置多次被曝光，就此記者聯(lián)系了北京市國土局等監(jiān)管部門，但截至發(fā)稿時仍未得到答復(fù)。
接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，在土地日益增值的當下，一方面開發(fā)企業(yè)不動一兵一卒，僅以囤地謀利勝過建屋賣房是基本事實；另一方面相關(guān)部門監(jiān)管不力，相關(guān)法規(guī)嚴重僵化，使得企業(yè)打“政策擦邊球”行為屢屢成功。
閑置 屢次曝光卻未被處理
6月28日，記者來到位于泛CBD區(qū)，距離雙井橋不足百米的“優(yōu)士閣二期項目建設(shè)用地”。一片一個足球場大小的閑置空地被鐵皮和磚墻組成的簡易圍墻分隔開來。僅留一人進出的小門供路人穿行，周圍環(huán)布高層住宅小區(qū)和商業(yè)寫字樓，墻內(nèi)空地雜草叢生。
旁邊，同為華潤置地(北京)股份有限公司開發(fā)的優(yōu)士閣項目一期已經(jīng)落成，為住宅、公寓、商住樓型，售樓處就坐落在閑置多年的“優(yōu)士閣二期項目用地”邊沿。公開資料顯示，華潤置地(北京)公司注冊資本13億元、總資產(chǎn)逾100億元、凈資產(chǎn)近30億元、是累計開發(fā)面積近500萬平方米的大型綜合房地產(chǎn)開發(fā)公司。
事實上，被閑置的“優(yōu)士閣二期項目用地”并不是第一次被曝光。2010年8月，國土部公布1457宗閑置土地名單，華潤置地旗下北京東三環(huán)項目優(yōu)士閣二期公建用地曾因土地閑置被列入榜單。去年12月末至今年1月底，華潤置地因土地閑置問題，被國土部、北京國土局接連三次“點名曝光”。
根據(jù)北京市土地整理儲備中心的公開資料顯示，2005年5月20日，華潤置地旗下的北京華潤京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.6217億元的起始價拿下面積為6401平方米的優(yōu)士閣二期項目用地，合同約定該項目建筑控制規(guī)模上限為32000平方米，據(jù)此計算該地塊樓面地價接近每平方米5067元。
但是，在2010年8月份國土部公布的1457宗閑置土地，華潤置地位列其中。有媒體報道稱，該地塊合同價款卻顯示為4096萬元。以此價格計算，該地塊的樓面地價為1280元/平方米。該商用地塊約定開工時間為2005年12月6日，竣工時間為2007年6月30日。
如果按照《閑置土地管理辦法》和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》，這些土地由于閑置超過兩年，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用。然而最終令外界意外的是，國土部僅僅公布了當時的閑置土地名單，并未公布任何處罰措施。
非但如此，距國土部公布閑置名單10個月，在媒體又一次密集曝光“華潤置地雙井橋優(yōu)士閣二期項目用地閑置6年獲利三倍”之后，該地塊仍未有動工跡象。相關(guān)部門也未有處理措施。
而目前，該地塊周邊地塊的樓面地價都在2萬元左右，在6年的按兵不動后，就算直接轉(zhuǎn)讓土地，華潤置地的獲利程度也在數(shù)倍以上。華潤置地的“優(yōu)士閣二期項目用地”為何能一直閑置至今呢？監(jiān)管部門是否將采取相關(guān)處罰措施？
帶著這些疑問，記者于28日、29日先后致電和發(fā)函試圖聯(lián)系北京市國土資源局、北京市規(guī)劃委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會，欲就此事進行相關(guān)采訪，但截至發(fā)稿時仍未得到任何回復(fù)。
秘訣 一邊閑置一邊變身
6月29日，華潤置地一位工作人員告訴《經(jīng)濟參考報》記者，位于東三環(huán)雙井橋1號地的優(yōu)士閣二期公建項目將建設(shè)成為中國美術(shù)出版總社新社址。
同時記者發(fā)現(xiàn)，在北京市發(fā)改委一份“關(guān)于朝陽區(qū)優(yōu)士閣二期項目重新核準的批復(fù)”的公告中，優(yōu)士閣二期公建項目目前身份已經(jīng)不知不覺被規(guī)劃為“中國美術(shù)出版總社新社址”。
而華潤置地在2005年最初競得該項目用地時，相關(guān)負責人曾經(jīng)透露該項目定位及用途，由于CBD的發(fā)展引發(fā)朝外、燕莎、華貿(mào)等泛CBD區(qū)域蓬勃發(fā)展。雙井在距離上非常接近CBD，所以“作為優(yōu)士閣的二期，華潤置地準備打造一個純寫字樓項目推向北京樓市，案名定為銀杉國際中心。”
在發(fā)改委的公告中，優(yōu)士閣二期項目定位、用途、規(guī)劃面積發(fā)生改變，連項目單位亦由“北京華潤京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”變更為“北京常業(yè)盛景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”。公告同時注明“具體用地范圍由規(guī)劃管理部門確定，具體規(guī)劃用地指標由規(guī)劃管理部門核定�！薄�
記者聯(lián)系北京市發(fā)改委、北京市規(guī)劃委員會和華潤置地，咨詢該地塊用途規(guī)劃的變更過程及原因，以及“北京華潤京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”與“北京常業(yè)盛景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”之間關(guān)系，未得到任何回復(fù)。
而公開資料顯示，日前華潤置地北京公司已與中國美術(shù)出版總社簽署了“中國美術(shù)出版總社拆遷置換合同”，“優(yōu)士閣二期”用地被華潤置地作為拆遷置換用地提供給中國美術(shù)出版總社，同時取得上述北京市發(fā)改委關(guān)于“優(yōu)士閣二期項目重新立項核準的批復(fù)”。
“優(yōu)士閣二期用地”經(jīng)過變身后，宣布進入規(guī)劃設(shè)計方案報批審核階段，將于今年10月開工建設(shè)。據(jù)此計算，距離華潤置地競得該項目用地時的合同約定開工時間“2005年12月6日”，土地閑置接近6年時間。
土地專家鄒曉云告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“囤地”是一個很模糊的概念。目前并沒有明確的法律法規(guī)去限定“囤地”。企業(yè)只要動工就不能再被認定為“囤地”或者閑置土地，而大多數(shù)開發(fā)企業(yè)諳熟這套游戲規(guī)則，“只要在項目用地上挖一道地基都算動工�！�
一位業(yè)內(nèi)人士告訴本報記者，開發(fā)企業(yè)在處理“閑置土地”時慣用的“政策擦邊球”還有“在約定開工日期大限”來臨之前申請改變土地用途或者規(guī)劃，或者將同一塊土地用“左手倒右手”的方法轉(zhuǎn)到同一集團旗下的不同子公司。
溫床 監(jiān)管不力政策滯后
國土資源部關(guān)于“閑置土地處理辦法”規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。
辦法中，關(guān)于閑置土地處置方案限定為：“延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年”，或者“改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)”。
高策地產(chǎn)顧問董事長李國平告訴《經(jīng)濟參考報》記者，土地一旦出讓，雙方簽訂土地出讓合同后，原則上企業(yè)無法改動相關(guān)規(guī)劃，一旦改動政府則應(yīng)該收回，除非是由政府主導(dǎo)的改動行為。
李國平表示，如果政府需要對該地段進行重新規(guī)劃，那么按照規(guī)定應(yīng)該在改動前進行公示，其他人包括在同一地區(qū)同一時期拿地的企業(yè)都有權(quán)利提出意見，否則對其他企業(yè)有失公允�！叭绻髽I(yè)認為政府改動后與自身拿地規(guī)劃不符，利益有損的話往往不會配合，于是很容易出現(xiàn)企業(yè)與政府之間的扯皮現(xiàn)象，企業(yè)的開工申請不被政府批準，無法開工造成地塊閑置。”
李國平同樣認為，“目前對閑置土地的認證，法律脫離實際很嚴重，操作過程中也存在問題，去年大規(guī)模的閑置土地整治運動最終不了了之�！彼M一步解釋，尤其在雙井橋這樣的地段，商業(yè)用地土地成本、建設(shè)成本都很高，“如果有條件閑置，企業(yè)都愿意坐等土地升值�！�
鄒曉云則強調(diào)，之所以出現(xiàn)“改動規(guī)劃”等擦邊球行為造成土地閑置，更深層次的原因在于政府部門的監(jiān)管不力以及對閑置土地處罰規(guī)定的執(zhí)行不力。
鄒曉云說，“無論是國土部門還是其他規(guī)劃部門，都有責任去管這個事情。之所以土地長期閑置政府不管不問，是因為企業(yè)和政府存在千絲萬縷的聯(lián)系，監(jiān)管的結(jié)果有可能會給自己帶來風險�！�
鄒曉云認為，法律法規(guī)都有滯后的一面，不可能盡善盡美，但是囤地的事實是肯定的，如果尊重事實就不會有“擦邊球行為”的存在，政府部門之所以不作為是擔心引火燒身�！霸谌毡荆灰l(fā)現(xiàn)土地閑置，政府公訴部門會立刻起訴企業(yè)，但是國內(nèi)的法院從來不受理土地閑置之類的案件�！�
一位業(yè)內(nèi)人士坦言，華潤集團是直屬于國資委的120家中央企業(yè)之一，而對其閑置土地進行掛牌督辦的北京市國土資源局只是局級單位，所以以往督辦的結(jié)果最終不了了之。對此，《經(jīng)濟參考報》將繼續(xù)予以關(guān)注。