限購(gòu)、限價(jià)、限貸。2011年上半年，北京樓市成交慘淡。
6月30日，正值年中分水嶺，中原三級(jí)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，“北京2011年上半年，項(xiàng)目簽約率僅43.1%�！边@一數(shù)據(jù)說(shuō)明在目前市場(chǎng)銷(xiāo)售的樓盤(pán)項(xiàng)目中，超過(guò)50%的房子尚未銷(xiāo)售，處于積壓狀態(tài)。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至6月29日，北京2011年上半年，期房住宅簽約套數(shù)為36571套，同比去年下調(diào)16%，現(xiàn)房住宅同比下調(diào)18.5%。住宅總簽約套數(shù)為43353套，同比下降16.4%。
去年同期，北京的住宅總簽約套數(shù)為51869套，2009年同期為83518套，這意味著北京已經(jīng)連續(xù)兩年上半年的成交數(shù)量出現(xiàn)下滑。“成交均價(jià)相較去年同期沒(méi)有明顯變化�！睆埓髠ジ嬖V記者，“主要原因是今年6月份，北京市場(chǎng)上均價(jià)超過(guò)每平方米3萬(wàn)元的住宅項(xiàng)目只售出9套。因此均價(jià)相較去年沒(méi)有明顯變化。預(yù)計(jì)隨著7月份大量新項(xiàng)目入市，下半年或許出現(xiàn)新的轉(zhuǎn)機(jī)。”
8000億元樓市庫(kù)存壓頂
北京某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員李美（化名）是從業(yè)三年的一名職業(yè)銷(xiāo)售代表，從今年5月起，她的作息時(shí)間已經(jīng)改成一周休息三天�！颁N(xiāo)售太差，沒(méi)有合適的項(xiàng)目。”李美對(duì)記者這樣抱怨。自從調(diào)控以來(lái)，李美所在的房地產(chǎn)公司也有意放緩了新一期項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的速度。銷(xiāo)售人員從去年年底高峰時(shí)期的忙碌到今年無(wú)事可做的蕭條。這也從一個(gè)側(cè)面反映出北京樓市的當(dāng)前狀況。
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京樓市29個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的平均銷(xiāo)售率為31.1%，進(jìn)入6月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1295套，簽約率僅為13.6%。
對(duì)于銷(xiāo)售簽約率的持續(xù)走低，除了是淡季的原因外，張大偉認(rèn)為限購(gòu)政策還是最主要的原因之一，限購(gòu)后，北京購(gòu)房成交案例中89.6%為首次置業(yè)，而本市戶(hù)籍家庭更是占到了91%。經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的消化。目前市場(chǎng)上有意向購(gòu)房且有能力購(gòu)房的人群逐漸被稀釋?zhuān)匈?gòu)房需求的部分家庭也開(kāi)始觀望。
其次，是北京商品房庫(kù)存積壓上漲，僅6月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9508套住宅總市值325億，而截至月底簽約的僅有29億，一個(gè)月的庫(kù)存積壓市值就超過(guò)296億。
296億還僅僅是積壓商品房市值的一小部分。根據(jù)張大偉的計(jì)算和6月30日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫(kù)存總面積分別為：期房面積1510.5萬(wàn)平方米，現(xiàn)房面積1809.5萬(wàn)平方米�？値�(kù)存面積為3320萬(wàn)平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3181.2萬(wàn)平方米增加了138.8萬(wàn)平方米�！案鶕�(jù)今年在售期房預(yù)售均價(jià)，乘以庫(kù)存面積，目前全市積壓庫(kù)存總市值已經(jīng)超過(guò)8000億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬(wàn)億。”
“這一數(shù)據(jù)只保守不夸張�！睆埓髠ケ硎荆澳壳氨本┻�有8000多萬(wàn)平方米的在建面積，還有開(kāi)發(fā)商手中的土地庫(kù)存。如果都算在一起，也許庫(kù)存市值將超過(guò)萬(wàn)億。”
下半年價(jià)格松動(dòng)
庫(kù)存增加，導(dǎo)致的直接后果是土地市場(chǎng)低迷冷清。根據(jù)北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：截至6月30日下午5點(diǎn)，北京上半年土地出讓為114塊，提供總面積約1050萬(wàn)平方米，成交總值為327.23億元。相比去年同期下調(diào)了48.2%，住宅出讓金更是下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。
值得注意的是，在6月27日下午，北京市崇文菜市場(chǎng)（含西側(cè)地）地塊被廣州豐璟房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)33輪競(jìng)拍獲得，成交總地價(jià)為7.1億元，規(guī)劃建筑面積為16424.7平方米，折合樓面價(jià)為43227.58元/平方米。這說(shuō)明，在土地市場(chǎng)低迷的情況下，熱點(diǎn)地塊的成交及價(jià)格絲毫沒(méi)有受到影響。
同時(shí)，北京市相對(duì)位置較好的樓盤(pán)價(jià)格持續(xù)上漲。2011年上半年，北京市場(chǎng)上房山長(zhǎng)陽(yáng)板塊、朝陽(yáng)區(qū)、西城區(qū)和通州的部分樓盤(pán)，依舊受到了購(gòu)房者的追捧。以通州熱點(diǎn)樓盤(pán)百合灣為例，最新一期平層開(kāi)盤(pán)價(jià)已經(jīng)突破每平方米3萬(wàn)元大關(guān)。價(jià)格突飛猛進(jìn)，直追朝陽(yáng)區(qū)樓盤(pán)。
但更多的數(shù)據(jù)顯示，不少樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)。
北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上半年供應(yīng)的期房商品房住宅項(xiàng)目合計(jì)為79個(gè)，提供的住宅套數(shù)合計(jì)為26328套，累計(jì)簽約套數(shù)為11357套，簽約率僅為43.1%。而簽約均價(jià)為20612元/平方米，相比供應(yīng)均價(jià)24672元低16.5%。張大偉認(rèn)為：“6月份簽約率明顯開(kāi)始分化，6月下旬10個(gè)項(xiàng)目因?yàn)樽罱⿷?yīng)而簽約基本為零，有33個(gè)項(xiàng)目的簽約率在近半年不足40%。而在簽約率超過(guò)80%的20個(gè)項(xiàng)目中，簽約均價(jià)僅為20471元。這說(shuō)明低價(jià)項(xiàng)目簽約在上半年占據(jù)了市場(chǎng)的絕對(duì)主力�！�
根據(jù)分析，上半年北京樓市的79個(gè)項(xiàng)目中，均價(jià)低于2萬(wàn)元/平方米的有31個(gè)，提供的住宅為12600套，累計(jì)半年來(lái)簽約套數(shù)為6606套，簽約率為52.4%，簽約率高于平均簽約率43.1%。而2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米價(jià)位的項(xiàng)目簽約率僅為33.3%，超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的高價(jià)盤(pán)簽約率為37.3%。
下半年北京將迎來(lái)新一波的入市項(xiàng)目高峰期。據(jù)新浪樂(lè)居統(tǒng)計(jì)，7月北京樓市共有44個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，其中中心城區(qū)有11個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，近郊、遠(yuǎn)郊區(qū)縣共有23個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，環(huán)首都的河北共有10個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，與中心城區(qū)基本持平。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在上半年的庫(kù)存積壓和下半年的樓盤(pán)集中入市下，或有望促進(jìn)北京樓市的價(jià)格繼續(xù)松動(dòng)。