2011年的樓市延續(xù)了從去年開始的調(diào)控行情，上半年以低迷收場，但一些細微的變化正在發(fā)生。住宅成交持續(xù)在低位徘徊震蕩，土地成交量相對較少，房企拿地謹慎。由于庫存持續(xù)攀升，買方介入熱情不高，下半年企業(yè)銷售壓力越來越大，資金更為緊張，降價促銷或?qū)⑹谴髣菟�。然而，正是在市場低迷之際，龍頭房企憑借規(guī)模優(yōu)勢和靈活的銷售策略獲得可喜的銷售業(yè)績，市場份額進一步擴大。
今年上半年，調(diào)控政策、房產(chǎn)稅接踵而來；住宅成交量、土地出讓金連連下跌；開發(fā)商、購房者等樓市各方勢力拉鋸。全國樓市在糾結(jié)、博弈和重壓之下渡過了上半年。在2010年樓市調(diào)控啟動之后，今年上半年的調(diào)控力度有增無減，一攬子房地產(chǎn)政策的出臺顯示出中央政府調(diào)控樓市的堅定決心。
2011年已過半，雖然房價并未在持續(xù)有力的調(diào)控中應聲而落，但全國多個主要城市商品房庫存量已達到高位，庫存壓力、資金吃緊日益加劇，給下半年房價下行增加了更多的可能性。雖然5、6月份全國樓市銷售情況有所好轉(zhuǎn)，但業(yè)內(nèi)預計普遍擔憂下半年市場并不樂觀。
上半年樓市成交總體低迷
房地產(chǎn)調(diào)控政策的升級和貨幣政策的持續(xù)趨緊，使得今年上半年市場總體低迷，多數(shù)城市成交量下降。在中國指數(shù)研究院監(jiān)測的20
個主要城市中，北京、重慶、南京、�？诘�9 個城市成交量下降，且多數(shù)降幅明顯，其中海口成交量降幅最大，在60%以上；其余11
個城市上半年成交仍有增長，但漲幅多在10%以內(nèi)，成交仍在低位。
而8個重點城市中，成都、深圳、上海、天津和杭州成交面積同比略有上升，北京、重慶、南京3
城市成交面積皆低于去年同期水平。
分析整個上半年的樓市行情可以發(fā)現(xiàn)，一線城市和二線城市樓市成交量變化趨勢呈現(xiàn)出較為一致的規(guī)律：一季度成交量同比不斷下降，特別是一、二線城市的調(diào)控細則大都在2
月中下旬及3 月初陸續(xù)實施，故3 月份調(diào)控成效逐漸顯露，傳統(tǒng)的樓市“小陽春”在嚴厲的“限購令”面前黯然失色，樓市成交量大幅縮水。4
月調(diào)控作用繼續(xù)顯現(xiàn)，成交量持續(xù)下滑；由于2010年5、6 兩月樓市受4
月新政影響成交量迅速下跌，故今年5、6兩月成交量雖受調(diào)控影響依舊低迷，但同比有所上漲。
成交量的低迷雖然沒有使房價出現(xiàn)明顯下跌，但根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)“百城價格指數(shù)”對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)來看，今年1月底“國八條”出臺后，2月—5月，商品住宅價格平均環(huán)比漲幅明顯縮小。房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)在減少，環(huán)比下跌的城市個數(shù)在增加，房價快速上漲的勢頭得到明顯遏制，一系列調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)。
庫存壓力或大于2008年
更為顯著的變化是，經(jīng)歷了上半年的成交膠著后，北京、廣州、上海、南京等全國主要城市住宅庫存量快速上升，成為市場關(guān)注的熱點。
國信證券對房地產(chǎn)行業(yè)銷售情況的跟蹤報告顯示，截止到2011年6月26日，多個主要城市的庫存量同比大幅攀升。國信數(shù)據(jù)顯示，北京商品房可售套數(shù)達到771908套，同比上升21%；上�？墒厶讛�(shù)為52545套，同比上升27.7%；而在青島、南京、蘇州、廈門等幾個二線城市，可售套數(shù)同比增幅更是高達43%、37%、47%、81%。一線城市中，只有深圳庫存量同比小幅下降2.9%。
巨大的庫存量給開發(fā)商帶來的資金壓力不可小覷。齊魯證券分析師周濤認為，雖說2010年銷售并不差，行業(yè)利潤比火爆的2009年仍增長了10%以上，但由于2010年開發(fā)商購地熱情高漲，使得2011年在施工投資和地價款支付上背負了沉重的資金壓力。經(jīng)過行業(yè)資金壓力測試分析可以發(fā)現(xiàn)，在銷售額下降8%的情形下，2011年行業(yè)資金缺口在7883億元，接近2008年水平；只有銷售額增長5%以上，資金流才可能轉(zhuǎn)負為正；若銷售額跌幅超過10%，那么行業(yè)資金缺口將超過2008年水平。
周濤預計，2011年房地產(chǎn)行業(yè)的庫存壓力和資金壓力不會比2008年好，庫存壓力甚至超過2008年。開發(fā)商的資金問題或?qū)⒃谙掳肽昙斜l(fā)。
下半年樓市很難樂觀
中國房產(chǎn)信息集團研究總監(jiān)薛建雄分析了上海樓市上半年成交情況后指出，上海樓市的中堅力量——改善性需求和推動房價上漲的投資性需求已被嚴重抑制。上半年上海紫園、達安圣芭芭、大華錦繡華城別墅等集中成交的案例顯示，開發(fā)商在銀根緊縮、銷售放緩的資金壓力下，開始向信托借高息貸或低價賣給供應商抵欠款。這類案例的增多已經(jīng)非常類似2008年，因此下半年開發(fā)商很有可能會因資金壓力而降價賣房。
對于樓市下半年的走勢，大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出憂慮。策源地產(chǎn)業(yè)務發(fā)展中心總經(jīng)理王凌認為，下半年樓市整體成交量無疑將低于往年，房地產(chǎn)市場或?qū)⒁虼顺霈F(xiàn)分化。一部分開發(fā)商面對銷售萎縮及貸款收緊的雙重壓力，將“以價換量”，主動調(diào)整價格以擴大成交；而另一部分實力雄厚、資金充足的開發(fā)商將在“產(chǎn)品力”上下足功夫，高品質(zhì)、高性價比產(chǎn)品的抗跌抗壓性，將會在這個充滿變數(shù)的市場中充分體現(xiàn)。
中國指數(shù)研究院上海分院分析師張晉華認為，當前房屋成交低迷，直接影響到開發(fā)商資金回籠計劃�？紤]到開發(fā)商長久以來一直處于高負債率運行的情況，市場預期正在發(fā)生變化，外加融資渠道和融資額度的持續(xù)變窄和收緊，開發(fā)商目前資金壓力已開始凸顯。隨著利率繼續(xù)不斷調(diào)高和存款準備金率的進一步調(diào)整，對資本密集型的房地產(chǎn)業(yè)來講，資金鏈斷裂的危機將會進一步加重。