位于高位的樓市庫存量、扎堆入市的新樓盤以及建設(shè)提速的保障房項(xiàng)目，將大幅增加北京地區(qū)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給，也意味著為了提高樓盤銷量，下半年北京房地產(chǎn)開發(fā)商之間的“價(jià)格戰(zhàn)”不可避免，北京房山、大興等局部地區(qū)房價(jià)或出現(xiàn)松動(dòng)。
中心城區(qū)房價(jià)仍堅(jiān)挺
北京五環(huán)內(nèi)的新樓盤價(jià)格并沒有明顯下降，部分樓盤甚至開始走高端路線，房價(jià)也逆勢(shì)上揚(yáng)。中國證券報(bào)記者了解到，7月份北京五環(huán)內(nèi)有大量高端樓盤計(jì)劃入市，擬售單價(jià)突破4萬元的高端樓盤有4個(gè)，分別是PARK北京、西單·上國闕、東湖灣和華紡新天地，其中西單·上國闕每平方米預(yù)售價(jià)更是高達(dá)11萬元。
中國證券報(bào)記者走訪北京多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然樓市成交冷清，但是位于北京四環(huán)以內(nèi)中心城區(qū)的二手房價(jià)格卻依然堅(jiān)挺。比如，位于北三環(huán)附近的鳳凰城、金星園等小區(qū)，自去年以來就呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢(shì)，即使5月價(jià)格有所下調(diào)，其降幅也不到1%�！耙皇且�?yàn)檫@邊多為高檔住宅，二是因?yàn)榈乩砦恢么_實(shí)優(yōu)越。”偉業(yè)我愛我家北京公司企劃總監(jiān)殷麗娟分析道，受上漲慣性、抗跌性好、轉(zhuǎn)售為租三大因素影響，中心城區(qū)二手房房價(jià)緩慢下跌的局面仍將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。
局部地區(qū)房價(jià)或松動(dòng)
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在7月計(jì)劃入市銷售的項(xiàng)目中，以位于昌平、順義、房山、大興等遠(yuǎn)郊新城的項(xiàng)目居多。40個(gè)計(jì)劃在7月開盤的項(xiàng)目中，有19個(gè)位于遠(yuǎn)郊新城，占總供應(yīng)量的一半。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新盤扎堆入市將形成激烈的銷售競爭，新城區(qū)域開盤的大量項(xiàng)目均放低了價(jià)格預(yù)期。以房山區(qū)為例，預(yù)計(jì)7月入市項(xiàng)目的開盤均價(jià)為13200元/平方米，5月、6月房山區(qū)的新入市樓盤開盤均價(jià)分別是16500元/平方米和14833元/平方米，與上兩月相比分別將下降20%和11%。不僅房山區(qū)如此，新盤密集放量的大興區(qū)新入市樓盤開盤均價(jià)也明顯下降，從成交價(jià)格上也同樣反映出了價(jià)格回落趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)顯示，6月份大興區(qū)商品住宅的成交均價(jià)為17170元/平方米，與5月同期相比下降了7.1%。
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前存量房多集中于五六環(huán)之間，這一范圍內(nèi)的存量房套數(shù)達(dá)52480套，面積為585.68萬平方米，占據(jù)全部存量房的47.2%。同時(shí)，這些遠(yuǎn)郊熱點(diǎn)區(qū)域因土地出讓面積較大，未來商品房供應(yīng)充裕，但是需求卻萎縮，未來一段時(shí)間內(nèi)，遠(yuǎn)郊新城的價(jià)格戰(zhàn)或難避免。
據(jù)了解，6月萬科旗下新入市的兩個(gè)新盤項(xiàng)目——萬科幸福匯與住總?cè)f科·金域華府的開盤均價(jià)每平方米分別為9500元和24000元，售價(jià)都低于同區(qū)域的其他樓盤，當(dāng)月銷售率分別達(dá)到了94%與85%，相比樓市熱銷期的銷售量都不遜色，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新開盤項(xiàng)目整體平均銷售率。顯然，低價(jià)策略已經(jīng)使得部分區(qū)域的成交量出現(xiàn)回暖跡象。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，在經(jīng)歷了3個(gè)月的觀望期之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始積極應(yīng)對(duì)目前的市場(chǎng)狀況，對(duì)價(jià)格的預(yù)期普遍開始下降，這也直接導(dǎo)致部分項(xiàng)目的低價(jià)策略。由目前市場(chǎng)上的新盤成交情況可以明顯看出，“以價(jià)換量”帶來的效果非常明顯，萬科選擇以兩個(gè)純新盤低價(jià)入市，一方面可以避免價(jià)格下調(diào)帶來與前期客戶的矛盾，另一方面成功回籠了大量銷售資金。新盤低價(jià)入市帶給整體市場(chǎng)價(jià)格體系的沖擊，在7月份會(huì)更加明朗。搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)購房中心統(tǒng)計(jì)，7月份北京樓市的打折項(xiàng)目激增至149個(gè)，同比6月推出打折的項(xiàng)目增長27%，與5月的70個(gè)打折項(xiàng)目相比已經(jīng)翻倍，7月份有37個(gè)樓盤預(yù)計(jì)推出直降總房款或大額度的優(yōu)惠。
中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所近期發(fā)布的中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)報(bào)告認(rèn)為，今年大城市商品房價(jià)格存在“去泡沫化”的趨勢(shì)，并在今年第二季度到第三季度期間出現(xiàn)局部拐點(diǎn)。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院分析表示，一手住宅市場(chǎng)供應(yīng)方面，積蓄的大量新樓盤形成了較大的推盤壓力，同時(shí)開發(fā)商心態(tài)上逐漸傾向于較低定價(jià)快速走量的銷售策略。但是，為規(guī)避直接降價(jià)帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房價(jià)大幅度下降的可能性不大。
市場(chǎng)成交有望回升
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年北京市期房住宅簽約套數(shù)為36908套，同比下降15.2%，現(xiàn)房住宅同比下降18.3%；全部新房住宅總簽約套數(shù)為43705套，同比下降15.7%。另外，6月全市二手住宅成交總量為7546套，日均成交僅243套，6月成交總量跌破8000套，創(chuàng)29個(gè)月來新低。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度我國136家上市房企存貨達(dá)9865.14億元，同比大增40%。業(yè)內(nèi)人士直言，目前全國整體樓市的庫存量居于高位，將維持供過于求局面，開發(fā)商銷售壓力大增，樓市成交“僵局”或?qū)⒁驗(yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商的率先“讓步”而有所改變，下半年成交量有望回暖。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院預(yù)計(jì)，下半年新盤及保障房的大量入市，將會(huì)對(duì)二手房業(yè)主定價(jià)產(chǎn)生影響，加上部分改善型購房者由于需要賣掉舊房后才能有資格或有充足的資金購買新房，所以在處理舊房時(shí)對(duì)價(jià)格不會(huì)特別在意，二手房業(yè)主與購房者的議價(jià)空間變大，進(jìn)而導(dǎo)致二手房均價(jià)或?qū)⒎�(wěn)中有降。隨著房源的增多，部分區(qū)域的房價(jià)有望逐步回歸理性，將會(huì)有更多的首次置業(yè)者和改善型購房者會(huì)出手購房，成交量有望回升。