2010年上半年剛過，央行又加息，反映到樓市，購房的老百姓們第一反應(yīng)就是：“又加息了，我的貸款額如果有100萬，會(huì)增加多少月供？是否要提前還貸？”。據(jù)說，目前房貸利率升至10年最高水平。盡管購房的成本是越來越高，盡管觀望中遲遲未見出手，可購房剛需們從未放松對(duì)樓市行情的關(guān)注。不知不覺中，2010年又翻過去了一半，這上半年樓市整體情況到底是怎樣的？下半年房價(jià)會(huì)“如期”松動(dòng)不？
　　中國樓市是政策市，政策調(diào)控方向決定樓市的運(yùn)行方向，從2009年歲末的“國四條”到2010年4月17日的“國十條”，樓市迎來史上最密集、最嚴(yán)厲的調(diào)控政策。深圳樓市不能獨(dú)善其身，未能延續(xù)2009年成交活躍、房源告急等火爆場面，而是以成交量持續(xù)下降拉開2010年樓市的序幕。二季度出臺(tái)的“國十條”，更是將新房成交量拉至冰點(diǎn)，新房單日成交量出現(xiàn)過1套、2套的悲慘局面，正常情況下單日成交量也是在50套上下徘徊。
　　一季度的調(diào)控預(yù)期以及二季度的“國十條”出臺(tái)，催生了強(qiáng)烈的觀望情緒，嚴(yán)重抑制深圳樓市成交量。特別是“國十條”出臺(tái)后，成交量更是直線下降至冰點(diǎn)。
　　根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，上半年深圳共成交新房126.9萬平方米，同比大幅減少67.3％；成交套數(shù)14484套，同比大幅減少65％；成交金額267.7億元，同比大幅減少44％。
　　與此同時(shí)，在各種緊縮政策的壓力下，深圳二手樓市的成交量開始回調(diào)。但這次回調(diào)在6月份的成交量中才全面體現(xiàn)出來。2010年1-5月份，二手樓市交易活躍，6月份成交量下滑對(duì)上半年總量影響不大，故2010年上半年二手樓市總體成交量仍十分可觀。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，深圳市上半年共成交二手商品房546.18萬㎡，與成交火爆的2009年上半年持平。深圳市上半年二手商品房成交套數(shù)逼近6萬套，為59372套，略低于2009年同期水平，同比減少2.1%。
　　根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，上半年二手樓市成交活躍，新房成交量持續(xù)下滑，使得二手房成交量遠(yuǎn)高于新房。數(shù)據(jù)顯示，深圳市二手房成交套數(shù)是新房的4.1倍，成交面積是新房的4.3倍。成交量的大幅萎縮，使得新房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期。深圳市上半年成交新房126.9萬㎡/14484套，同比減少近七成。
　　具體看來，相比新房市場的大幅回落，上半年二手樓市可謂一枝獨(dú)秀。1-5月份二手房交易活躍，成交量高位運(yùn)行；6月份成交量雖明顯回落，但單日成交量仍在300-400套之間徘徊，成交總量仍比較可觀。上半年二手商品房成交量逼近6萬套，與2009年同期基本持平。深圳樓市剛性需求旺盛、二手房分布面廣、價(jià)格實(shí)惠、配套成熟、選擇空間大等等，是多數(shù)置業(yè)者購買二手房的主要因素。
　　2010年上半年樓市成交量大減，但成交均價(jià)仍高位運(yùn)行。數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年深圳市住宅成交均價(jià)21094元/㎡，同比大漲七成。從2010年上半年的各月份來看，成交均價(jià)有較大回落。1月全市成交均價(jià)23251元/㎡；6月份全市成交均價(jià)已回落至16970元/㎡，半年內(nèi)跌幅達(dá)為30%。上半年成交均價(jià)的回落大部分由成交結(jié)構(gòu)的變化引起的。在上半年的4、5、6月份，高端物業(yè)成交占比很小，市場成交以中低端物業(yè)為主，成交產(chǎn)品的低端化是新房的成交均價(jià)大幅回落的主要原因。另外，“特價(jià)房”的熱銷也是導(dǎo)致成交均價(jià)下跌的原因之一。
　　在步步收緊的調(diào)控聲中，深圳樓市已步入2010年下半年度。在成交量持續(xù)低迷的市場表現(xiàn)下，在政府頻頻收緊的調(diào)控政策下，在房價(jià)僵持的拉鋸聲中，在開發(fā)商、置業(yè)者持續(xù)觀望的市場環(huán)境下，在樓市前景不明朗的迷霧中，深圳樓市必須尋找出路，尋找打破僵局的突破口。低量保價(jià)，還是降價(jià)換量，是樓市供應(yīng)主體必須認(rèn)真思考的問題。對(duì)于市場各方主體而言，采取降價(jià)促銷策略，才是市場各方取得共贏的唯一選擇。
　　從“國十條”出臺(tái)后樓市的運(yùn)行情況來看，調(diào)控效果正逐漸體現(xiàn)和強(qiáng)化。目前樓市處于“量跌價(jià)滯”的態(tài)勢(shì)。展望下半年，樓市在當(dāng)前的政策環(huán)境下，成交量仍將處于低位。在銷售壓力下，在資金壓力下，將會(huì)有越來越多的開發(fā)商做出價(jià)格讓步，以價(jià)換量，降價(jià)將成為下半年的共識(shí)。無論是直接降價(jià)還是原價(jià)打折或特價(jià)房，都將是降價(jià)的表現(xiàn)形式。因此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，下半年深圳的房價(jià)將進(jìn)入“實(shí)質(zhì)性”回落階段，樓市將進(jìn)入“量價(jià)齊跌”階段。