但就2011年已過(guò)去的半年而言，這種跡象尚不明顯，就目前國(guó)內(nèi)的第一陣容而言，巨無(wú)霸級(jí)的萬(wàn)科、中海、保利尚無(wú)壓力；傳統(tǒng)巨頭金地、招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)、華潤(rùn)置地等也活得自在；而一直在輾轉(zhuǎn)騰挪的富力、綠城明確宣稱“不可能降價(jià)”。
當(dāng)然，過(guò)去一年中，一線開(kāi)發(fā)商中的碧桂園、萬(wàn)科偶爾也出現(xiàn)了些許降價(jià)跡象，但這種局部性的現(xiàn)象沒(méi)能形成效應(yīng)，可復(fù)制性不強(qiáng)。
碧桂園風(fēng)暴
“價(jià)格屠夫”，這是華南五虎之一碧桂園的最新綽號(hào)。而正是憑著價(jià)格利器，2011年以來(lái)，碧桂園取得了讓人羨慕的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
碧桂園向本報(bào)提供的最新的業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，6月，碧桂園實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約37億元，合同銷(xiāo)售面積62萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)約164%和131%。
對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，碧桂園業(yè)績(jī)的大增依托的是銷(xiāo)量的大幅提升而非均價(jià)的上漲。以6月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)為例，碧桂園6月合同銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)了164%，但銷(xiāo)售金額卻只增長(zhǎng)了131%，價(jià)格的增幅顯然落后于銷(xiāo)售面積。
與其他一線巨頭相比，相對(duì)較低的售價(jià)，是碧桂園獲得“價(jià)格屠夫”的原因所在，而且碧桂園把低價(jià)風(fēng)暴帶到了全國(guó)。廣州增城碧桂園鳳凰城、廣東清遠(yuǎn)佛岡清泉城、南京句容鳳凰城，均以低價(jià)出手，令業(yè)界側(cè)目，大熱的南京句容鳳凰城公布的銷(xiāo)售均價(jià)在6500元/平方米，其中部分房源的最低價(jià)格僅在5800元/平方米，主力房源均價(jià)6000~7000元/平方米，別墅房源均價(jià)8000元/平方米左右。
為了完成任務(wù)，碧桂園還推出了諸多優(yōu)惠條件，認(rèn)籌排名在前3000位的，將有9.2折的優(yōu)惠，在3000名以外的，也將有9.4折的折扣，再加上如果一次性付款則最低可再進(jìn)行9.2折的讓利。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，該項(xiàng)目實(shí)際上的均價(jià)遠(yuǎn)不足6500元/平方米，不過(guò)5000多元/平方米而已，約相當(dāng)于南京一手房均價(jià)的一半。
狂飆的巨頭
降價(jià)的不僅是碧桂園，但就降價(jià)幅度而言均無(wú)法與碧桂園呼應(yīng)。
早在去年底，武漢萬(wàn)科就率先扛起了降價(jià)大旗，旗下在售的五大項(xiàng)目同時(shí)推出優(yōu)惠活動(dòng)：每周五大項(xiàng)目各推出10套“一口價(jià)”特供房源；購(gòu)房即送11888元家電基金；來(lái)訪客戶均享見(jiàn)面禮；老業(yè)主推薦享積分，再減免6個(gè)月物業(yè)費(fèi)。
到了今年5月，武漢萬(wàn)科再次啟動(dòng)第二次降價(jià)。這次萬(wàn)科在武漢的降價(jià)是以一則戲劇性的廣告開(kāi)始的，5月底武漢萬(wàn)科旗下的萬(wàn)科紅郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均價(jià)1000元”。隨即引來(lái)了其他樓盤(pán)的跟風(fēng)打折。
一向低調(diào)的中海在今年也有局部性降價(jià)。
4月30日，中海地產(chǎn)在深圳率先進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)。當(dāng)天中海地產(chǎn)推出了旗下的康城國(guó)際、塞納時(shí)光兩樓盤(pán)共計(jì)1349套房源，單價(jià)最低9680元/平方米起，均價(jià)在1.1萬(wàn)元/平方米左右，比該區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)低2000元/平方米。
但同碧桂園相比，這種降價(jià)只是皮毛，說(shuō)這些舉動(dòng)是降價(jià)，還不如說(shuō)是高房?jī)r(jià)盛宴中的一碟小菜而已。
在過(guò)去半年中，銷(xiāo)售均價(jià)上漲仍是巨頭們的主基調(diào)。
數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，保利地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積243.31萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.81%；實(shí)現(xiàn)簽約金額281.04億元，同比增長(zhǎng)82.37%；中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額港幣
401.0億元，同比增長(zhǎng)81.8%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積243.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.9%。
第二梯隊(duì)的雅居樂(lè)同樣如此。6月8日晚，雅居樂(lè)宣布，于2011年首五個(gè)月實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為135億元，同比增長(zhǎng)約59%；合約銷(xiāo)售面積約為116萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約39%。
除了銷(xiāo)售價(jià)格，巨頭們的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也在狂飆。
7月5日，萬(wàn)科公布6月份銷(xiāo)售情況。公告顯示，萬(wàn)科6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積112.8萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額132.3億元，同比分別上升31.7%和50.8%。上半年萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積565.5萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額656.5億元，同比分別上升
76.7%和78.6%。至此，萬(wàn)科今年上半年的銷(xiāo)售金額已超過(guò)2009年全年。
大增的不僅是萬(wàn)科，其他一線巨頭也不遜色。
根據(jù)中房信日前發(fā)布的數(shù)據(jù)，2011年上半年前十大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3323億元，同比增長(zhǎng)逾8成。萬(wàn)科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)位居排行榜前三名。
一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象是，今年上半年，房企銷(xiāo)售金額前十榜單和銷(xiāo)售面積前十榜單的入榜門(mén)檻分別為155.5億元和116萬(wàn)平方米，同比分別提高48%和25%，大型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)勢(shì)頭明顯。也就是說(shuō)，雖然碧桂園的大降價(jià)，并沒(méi)有引發(fā)一連串的降價(jià)反應(yīng)，有了2008年那一次大起大落，房企似乎邁步異常謹(jǐn)慎，“資金池”平衡放在了最重要的位置，上半年的“小豐收”令房企在下半年的壓力也不那么大了。
壓力與挑戰(zhàn)
一邊是巨頭們業(yè)績(jī)的飆升，另一邊卻是國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的唱空，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，這兩大主體罕見(jiàn)地站到了對(duì)立面。
6月15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中預(yù)計(jì)，未來(lái)6-12個(gè)月內(nèi)，中國(guó)新房銷(xiāo)售價(jià)格可能會(huì)有10%左右的下降。
瑞銀也存在同樣的擔(dān)憂。6月29日，瑞銀發(fā)布了一份名為《亞洲實(shí)地考察：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)-2011年下半年可能降價(jià)》的報(bào)告。這份報(bào)告是在經(jīng)歷了兩周的實(shí)地考察，拜訪了雅居樂(lè)、碧桂園、恒盛地產(chǎn)、富力地產(chǎn)以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的管理層得出的結(jié)論。
瑞銀在報(bào)告中稱，所有企業(yè)均繼續(xù)維持其2011年的合同銷(xiāo)售目標(biāo)；如果銷(xiāo)量繼續(xù)走弱，其中許多開(kāi)發(fā)商將考慮降價(jià)5%-10%以實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷(xiāo)售目標(biāo)；所有開(kāi)發(fā)商在2011年下半年的新開(kāi)盤(pán)都會(huì)上升；大多數(shù)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為如果量?jī)r(jià)大幅攀升，限購(gòu)令可能會(huì)擴(kuò)大到更多城市；大多數(shù)公司不愿意主動(dòng)參與保障房項(xiàng)目，因其利潤(rùn)較低，或無(wú)利潤(rùn)可圖。
而瑞銀的結(jié)論是，限購(gòu)令將繼續(xù)影響銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的全年目標(biāo)具有挑戰(zhàn)性。在房屋存量不斷攀升且信貸收緊的情況下，開(kāi)發(fā)商將不得不降價(jià)以提振銷(xiāo)售。
事實(shí)上，包括大型開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的融資顯然不樂(lè)觀，里昂證券在最近的一份研究報(bào)告中稱，信貸緊縮持續(xù)，我們調(diào)研的開(kāi)發(fā)商目前均能夠拿到銀行貸款，但利率上浮區(qū)間在10%-30%之間，比較嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是大部分開(kāi)發(fā)商徒有大量授信額度，而由于銀行日甚一日的貸款額度控制使得表象額度成了空頭支票。房地產(chǎn)信托貸款年利率水平也在15%左右，使得開(kāi)發(fā)商在商品房開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源仍舊是預(yù)售賬款。
另一個(gè)問(wèn)題是，由于大型地產(chǎn)商經(jīng)由2009-2010年的牛市而增加的土地儲(chǔ)備，正在逐漸轉(zhuǎn)化為可售存貨，其推貨壓力都在加大�！�5月份，瑞銀覆蓋的12家開(kāi)發(fā)商新開(kāi)盤(pán)1920萬(wàn)平方米，高于4月份的1460萬(wàn)平方米。6月新開(kāi)盤(pán)面積達(dá)到2830萬(wàn)平方米，我們預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)商將取得不錯(cuò)的銷(xiāo)售結(jié)果。新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積之差達(dá)到了4.4億平方米的記錄高位。房屋存量占總資產(chǎn)的比重將從2010年的56%升至2011年的59%，可能拖累了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售周期�！比疸y在報(bào)告中稱。