截至上周末，11個重點城市的存貨總量已達到63.4萬套，環(huán)比上漲0.9%，存貨總量繼續(xù)創(chuàng)新高。在此背景之下，開發(fā)商的銷售壓力與日俱增，在銷售策略上可謂動足了腦筋。然而，業(yè)內(nèi)人士認為，如果不能在價格上“動真格”，三季度的樓市仍將繼續(xù)低迷。
夏日的酷熱并未把溫度傳導到房地產(chǎn)市場上，隨著傳統(tǒng)淡季的來臨，樓市銷售也陷入更深的低迷。既舍不得降價，又要在淡季里促進銷售，開發(fā)商在銷售策略上可謂動足了腦筋。與此同時，業(yè)內(nèi)人士預計，在下半年樓市政策幾無放松可能的情況下，三季度樓市將迎來更低迷的銷售行情，開發(fā)商僅靠變換銷售策略恐怕難以取得理想的銷售效果，想要及時緩解資金壓力，還得在價格上“動真格”。
各種舉措促進淡季銷售
上海浦東周康板塊某小區(qū)，原本應該在最近交房的一批房源延遲交房了，最終交房日期尚未確定。記者與該項目一位準業(yè)主李先生聯(lián)系后得知，他是在2009年9月份買的房，當時售價是1.2萬元/平方米，交房時間是今年的6月28日。就在上月，開發(fā)商告訴購房者，這批房源將延遲交房，具體交房時間尚未確定。
而據(jù)一位內(nèi)部人士透露，“這是開發(fā)商的借口，實際上推遲交房是開發(fā)商的一種銷售手段�！边@位人士告訴記者，理應在6月交房的這批房源與該樓盤目前在售的房源不論房型還是位置，都有很高的同質(zhì)性。當時購買這批房源的投資者比例相當高。如果這批房源現(xiàn)在交房，勢必會有一批投資者將手上的房源在二手房市場上掛牌出售，且2009年時該項目房源售價是1.2萬元/平方米，現(xiàn)如今已漲到1.7—1.9萬元/平方米，業(yè)主哪怕就是比在售新房報價低一點，除去稅費成本還有很大的利潤空間�！爸灰涣朔�，二手房市場肯定對新房銷售造成沖擊”。
除了推遲交房之外，為了吸引購房者，贈送面積等銷售手段也被開發(fā)商們廣為使用。記者在近日探訪上海西區(qū)某大型樓盤售樓處時從銷售人員處獲悉，該盤近日將推出一批全新房源，不僅售價較之前推出的房源要低，還附送約10%的面積。
“這是全上海最后一批附送面積的房子了。”售樓小姐向記者介紹道，“從今年7月1日期，開發(fā)商想要"偷面積"就批不下來了，只要是有墻的部分都要算在銷售面積里面�！笔蹣切〗阋贿呏钢鴺影彘g次臥與設備平臺間的一塊區(qū)域，一邊告訴記者，在建成驗收時開發(fā)商會把這塊面積用墻砌隔開，等驗收通過后再拆掉裝修，這樣次臥就可以多出約3、4平方米。
三季度樓市難改低迷
據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年上海市商品住宅成交總套數(shù)為33839套，總成交金額為876.9億元，照此推算，商品房每套成交均價達259.13萬元/套。相比2010年全年，2011年上海商品住宅每套成交均價下降了逾4萬元，同時這也是2004年迄今，7年時間里第一次出現(xiàn)均價下跌的情況。
今年2月至今，各路調(diào)控政策輪番壓頂，上海樓市歷經(jīng)重重打擊。今年上半年，商品住宅中各種物業(yè)類型的成交出現(xiàn)明顯下跌，據(jù)新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，其中低價房的成交面積更是出現(xiàn)了環(huán)比68.49%的跌幅。
低價房成交量銳減，豪宅開發(fā)商的日子也并不好過。雖然有極強的購買需求，但由于限購政策的約束，不少開發(fā)商在開盤時間、銷售價格的拿捏上動足了腦筋。香港新鴻基地產(chǎn)蘇州金雞湖獨棟別墅“湖濱四季”的項目負責人告訴記者，雖然新鴻基的項目在滬港兩地都具有很高的品牌號召力，但由于限購政策的影響，很多客戶有錢也沒法買，給開發(fā)商的銷售帶來很大壓力。何時開盤、預計售價等都要隨著樓市政策的變化做相應調(diào)整，因此開盤信息不到最后時刻開發(fā)商都秘而不宣。
“樓市的低迷在今年第三季度可能會繼續(xù)�！敝袊康禺a(chǎn)信息系統(tǒng)分析師薛建雄表示。也正因為如此，不僅在銷售策略上動足腦筋，更多的開發(fā)商加入到降價銷售的行列，以加快銷售速度。例如近期在上海，中海、新城、旭輝等旗下個別項目也都給出較大折扣，就連曾創(chuàng)下銷售奇跡的浦東星河灣也給出50萬抵100萬，100萬抵200萬等總體優(yōu)惠幅度達9.2折的優(yōu)惠力度。
不過，對于開發(fā)商的降價幅度到底能有多大，也有業(yè)內(nèi)人士表示降幅或許有限。仲量聯(lián)行上海研究部董事周志鋒認為，由于真正的潛在購房者受到政策影響無法購買，因此一些開發(fā)商認為即便降價也不會大幅提高銷售量，從而導致中高端樓盤開發(fā)商的降價動力不足，價格在上半年基本保持穩(wěn)定。周志峰認為，現(xiàn)行的緊縮政策將貫穿整個2011年，甚至延續(xù)至2012年，一手住宅銷售市場開發(fā)商可能維持穩(wěn)定的售價，但成交量方面很難有所突破；而二手房市場隨著情況繼續(xù)向有利于買方的方向發(fā)展，價格在下半年或?qū)⒙氏瘸霈F(xiàn)調(diào)整。