4、5、6月份，南昌新建商品房成交量上演“三級(jí)跳”，各項(xiàng)指標(biāo)呈齊升態(tài)勢(shì)。“不降反漲”的房?jī)r(jià)使市場(chǎng)看漲預(yù)期進(jìn)一步恢復(fù)，根據(jù)“量在價(jià)先”的市場(chǎng)規(guī)律，成交量的回升可能帶動(dòng)價(jià)格繼續(xù)高位上漲。分析人士認(rèn)為，南昌在此輪調(diào)控中反彈較快、幅度較大，值得關(guān)注，但是，如果供求關(guān)系嚴(yán)重失衡等幾大問(wèn)題不解決，再好的調(diào)控政策都難以取得實(shí)效。此外，考慮到限購(gòu)政策實(shí)施后，不在限購(gòu)范圍的南昌市周邊縣市房?jī)r(jià)漲勢(shì)很快，也加重了限購(gòu)區(qū)漲價(jià)預(yù)期，可以考慮所轄縣市行政區(qū)都限購(gòu)，避免走“先漲價(jià)再調(diào)控”的老路。
銷(xiāo)量上演“三級(jí)跳”價(jià)格“不降反漲”
隨著計(jì)劃中“限購(gòu)令”2月1日起的實(shí)施，為趕乘末班車(chē)，南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)1月掀起巨浪，市區(qū)商品住宅共計(jì)成交34.6萬(wàn)平方米，環(huán)比去年12月增長(zhǎng)36%，成交套數(shù)3296套，環(huán)比增長(zhǎng)了51%；2月，“新國(guó)八條”推出，南昌重新修訂“限購(gòu)令”并于3月1日起正式實(shí)施，當(dāng)月全市成交量出現(xiàn)了明顯下降，新房月成交量環(huán)比下降七成，推售面積下滑近100%。
從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)和監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，以“限購(gòu)”為主的系列調(diào)控政策對(duì)投機(jī)投資性購(gòu)房需求的“擠出效應(yīng)”較為明顯。不過(guò)，不受“限購(gòu)”影響的剛性及改善性需求對(duì)樓市具有較大的支撐力，推動(dòng)了近期成交量的上升。4、5、6月份，南昌新建商品房各項(xiàng)指標(biāo)呈齊升態(tài)勢(shì)。
而南昌樓市銷(xiāo)價(jià)一直攀升。4月份南昌市新建商品住宅成交均價(jià)從3月份的6000元漲至7095元/平方米，同比上漲38%，環(huán)比上漲16.8%，漲幅居全國(guó)前列，5月份，商品住宅成交均價(jià)又漲至7404元/平方米，6月份又漲至7800多元/平方米。
與此同時(shí)，受限購(gòu)政策影響，非限購(gòu)區(qū)域的南昌市周邊縣市近幾個(gè)月價(jià)格飛漲。洪客隆營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)楊棟說(shuō)，南昌縣象湖新城板塊房?jī)r(jià)已經(jīng)到4800元/平方米至5000元/平方米，連南昌縣蓮塘鎮(zhèn)都到6000元/平方米了，地段好的限購(gòu)地區(qū)房子價(jià)格還能降到哪里去？
房?jī)r(jià)下跌可能性不大 群眾入市意愿明顯增強(qiáng)
業(yè)內(nèi)人士分析，樓市成交價(jià)格居高不下表明開(kāi)發(fā)商與政府、購(gòu)房者之間博弈的僵局仍未打破，并且，短期內(nèi)，市場(chǎng)剛性需求回落的概率并不明顯，南昌房?jī)r(jià)下跌的可能性不大。
名門(mén)世家副總經(jīng)理王少華認(rèn)為，今年以來(lái)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的效果是非常明顯的，特別是提高準(zhǔn)備金率，對(duì)市場(chǎng)流動(dòng)性的收緊，很多企業(yè)都感受到了來(lái)自銷(xiāo)售回款和銀行信貸的雙重壓力，但是這種壓力不至于壓垮企業(yè)，下半年，如果CPI居高不下，國(guó)家還會(huì)出政策，下半年樓市走勢(shì)就不樂(lè)觀；如果物價(jià)穩(wěn)住了，壓抑的購(gòu)房需求加劇釋放，下半年形勢(shì)還會(huì)不錯(cuò)的。
調(diào)控政策作用下房?jī)r(jià)變化不大甚至小幅上漲的狀況，再次強(qiáng)化了購(gòu)房者的看漲預(yù)期，近期部分購(gòu)房者入市意愿明顯增強(qiáng)，覺(jué)得買(mǎi)房還是“越早越好”。
從歷次調(diào)控政策出臺(tái)后的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)政策的“消化期”一般幾個(gè)月，之后，房?jī)r(jià)未出現(xiàn)降勢(shì)，購(gòu)房需求將在短暫收縮后繼續(xù)穩(wěn)步釋放。如果市場(chǎng)推盤(pán)量加大，在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)下，購(gòu)房者很可能因成交放大而出現(xiàn)搶購(gòu)，助推房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
南昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)李述泉說(shuō)，建議密切監(jiān)控并把握市場(chǎng)最新動(dòng)向，確保調(diào)控政策效果的可持續(xù)性，并適時(shí)釋放調(diào)控從緊信號(hào)，加大對(duì)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的監(jiān)管和調(diào)整力度，尤其要加大對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作不力的地方負(fù)責(zé)同志巡查、約談、問(wèn)責(zé)的落實(shí)力度，以維護(hù)政府公信力。
調(diào)控政策效果打折“五大問(wèn)題”亟待解決
采訪中，有關(guān)分析人士表示，南昌樓市之所以反彈較快，與幾大關(guān)系嚴(yán)重失衡有重要關(guān)系，這些問(wèn)題如果繼續(xù)存在，再?gòu)?qiáng)的調(diào)控政策效果都要遭遇“打折”。
一是供求關(guān)系長(zhǎng)期嚴(yán)重失衡，剛性購(gòu)房需求遭壓制。南昌市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)王天柱說(shuō)，相比同類(lèi)規(guī)模的城市長(zhǎng)沙，城鎮(zhèn)人居可支配收入低于全國(guó)平均水平、也低于長(zhǎng)沙市的南昌市房?jī)r(jià)均價(jià)高過(guò)長(zhǎng)沙上千元，主要原因是供需長(zhǎng)期嚴(yán)重失衡，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資占比僅為12%左右，遠(yuǎn)低于其它省會(huì)城市20%至25%的比例。
根據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)有關(guān)數(shù)據(jù)，去年，南昌商品房銷(xiāo)售面積300余萬(wàn)平方米，全年新增供應(yīng)量?jī)H200多萬(wàn)平方米，“入不敷出”；今年以來(lái)的新增供應(yīng)量仍然不及銷(xiāo)售量，目前可售商品房住宅房源不足100萬(wàn)平方米，而且其中不少是性價(jià)比低的、長(zhǎng)期轉(zhuǎn)存下來(lái)的。
二是土地供應(yīng)長(zhǎng)期嚴(yán)重偏少。分析人士發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，很多城市在土地供應(yīng)上，遵循的是“不飽和供應(yīng)”原則，土地市場(chǎng)始終處于饑餓狀態(tài)，這一技巧可以讓地價(jià)保持在適度偏高的水平上，又能保障獲取一定比例的土地出讓凈收益。去年，全國(guó)計(jì)劃供應(yīng)住房用地18.47萬(wàn)公頃，各地政府只完成原計(jì)劃供地的68%。建議加大土地在全年均衡投放的監(jiān)管力度，減少房企無(wú)地可買(mǎi)的焦慮，使地價(jià)在合理價(jià)位，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。
三是戶型結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理。值得關(guān)注的是，國(guó)家早就規(guī)定不能建別墅，但是目前在南昌建別墅現(xiàn)象仍較普遍，并且高檔住宅頻出。記者5月份在萬(wàn)科青山湖采訪了解到，新開(kāi)盤(pán)的全部是180至240平方米的大戶型，均價(jià)18000元/平方米，銷(xiāo)售經(jīng)理告訴記者“依然暢銷(xiāo)”。
四是南昌保障房建設(shè)積極性不高，量偏少，對(duì)市場(chǎng)調(diào)控作用微弱。作為省會(huì)城市的南昌，今年廉租房、經(jīng)適房、公租房三類(lèi)保障房的建設(shè)目標(biāo)任務(wù)是11371套，遠(yuǎn)不及九江、贛州的27815套和37426套。值得注意的是，夾心層人數(shù)最多的南昌今年才有公租房建設(shè)，而且數(shù)量?jī)H3253套，其中政府統(tǒng)建900套，7所高校自建2353套，十二五期僅建1萬(wàn)套。而九江、贛州的公租房建設(shè)僅今年就分別是17212套、21351套。
五是南昌跟隨其它城市，在執(zhí)行限購(gòu)令時(shí)“從輕”選擇，非限購(gòu)區(qū)域價(jià)格“飛漲”，變相加重群眾漲價(jià)預(yù)期。分析人士認(rèn)為，國(guó)八條規(guī)定，限購(gòu)政策在“行政區(qū)”執(zhí)行，本應(yīng)包括四縣的行政區(qū)，但是，目前限購(gòu)只在南昌市本級(jí)行政區(qū)。而實(shí)際上，新建縣、南昌縣與南昌市區(qū)界線早已模糊，很多供政府部門(mén)職工集體購(gòu)買(mǎi)的“定向樓盤(pán)”在這些區(qū)域，目前，這些地區(qū)房?jī)r(jià)漲勢(shì)很快。專家建議，限購(gòu)要徹底，不能讓非限購(gòu)地區(qū)走“先漲價(jià)后調(diào)控”的老路。