對(duì)于萬(wàn)科、恒大等早已將布局?jǐn)U張至二三線甚至四線城市的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)這一輪限購(gòu)令也表現(xiàn)出前所未有的敏感。其中一家地產(chǎn)公司的相關(guān)人員也史無(wú)前例地主動(dòng)來(lái)和筆者搭訕，主動(dòng)告知公司對(duì)新一輪限購(gòu)令的態(tài)度：“我們也還在等待各個(gè)城市的表態(tài)和舉動(dòng)，現(xiàn)在我們也不知道到底會(huì)有多少個(gè)二三線城市會(huì)限購(gòu)，所以影響也很難預(yù)料�！弊詈笤俑郊右痪洌芊癫灰獙⒚^指向他們。
事實(shí)上，來(lái)自地方的擔(dān)憂或許一點(diǎn)也不亞于開發(fā)商。已經(jīng)嘗到廣州及深圳限購(gòu)甜頭的東莞，雖然房?jī)r(jià)漲幅超出預(yù)計(jì)，仍然第一時(shí)間表態(tài)，暫不出臺(tái)限購(gòu)政策。東莞的表態(tài)在二三線城市中具有一定代表性。業(yè)界所認(rèn)為的“不點(diǎn)名不限購(gòu)”會(huì)否成為現(xiàn)實(shí)，且行且看吧。
房?jī)r(jià)瘋漲的二三線城市陷入樓市限購(gòu)的漩渦中心，新一輪限購(gòu)城市名單處于緊鑼密鼓地?cái)M定之中，地方政府新一輪房地產(chǎn)調(diào)控如箭在弦。
但樓市限購(gòu)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，無(wú)疑給地方政府帶來(lái)不小的壓力。一方面要從嚴(yán)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，另一方面又要確保其能平穩(wěn)健康運(yùn)行，地方政府正面臨艱難抉擇。
一度呼聲較高的東莞選擇了暫不出臺(tái)限購(gòu)令。東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局有關(guān)官員在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)表示，目前房?jī)r(jià)仍處于可控范圍之內(nèi)，東莞市暫時(shí)沒(méi)有出臺(tái)樓市限購(gòu)政策的相關(guān)計(jì)劃。
這也是在國(guó)務(wù)院要求將限購(gòu)政策擴(kuò)大到更多的二三線城市后，官方較早表態(tài)暫無(wú)限購(gòu)計(jì)劃的城市。上述接受采訪的官員稱，雖然有個(gè)別月份的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)會(huì)偏高一些，但東莞整體房?jī)r(jià)漲幅并沒(méi)有突破今年?yáng)|莞的房?jī)r(jià)漲幅警戒線。
限購(gòu)面臨地方利益博弈
當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者對(duì)東莞暫不限購(gòu)的表態(tài)看法不一，但多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，盡管國(guó)務(wù)院對(duì)限購(gòu)政策的進(jìn)一步加碼，部分地方政府可能會(huì)以房?jī)r(jià)可控為理由讓限購(gòu)政策緩著陸，巨大的利益博弈決定著下一輪限購(gòu)城市的數(shù)量。
中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告認(rèn)為，一方面中央政府很難判斷哪些城市屬于“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市”，且中央也很難“越級(jí)”督察地級(jí)或縣級(jí)政府。另一方面從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只要中央政府不點(diǎn)名，地方政府主動(dòng)出臺(tái)限購(gòu)政策的意愿不足。
從在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)方面來(lái)看，東莞在國(guó)內(nèi)算是三線城市。東莞市政府年初提出，東莞2011年新建住房?jī)r(jià)格漲幅不高于本年度GDP增長(zhǎng)速度，即東莞房?jī)r(jià)警戒線為8.5%，房?jī)r(jià)不超過(guò)每平方米8200元。
按照合富輝煌東莞市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上半年?yáng)|莞新建住房均價(jià)達(dá)到每平方米8179元，創(chuàng)下歷史最高，同比上漲約16.8%，已經(jīng)接近房?jī)r(jià)警戒線。
但這并非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局暫未公布相關(guān)數(shù)據(jù)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)車德銳曾預(yù)測(cè)，東莞今年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度并不會(huì)沖破警戒線，但東莞很有可能針對(duì)東城、南城等房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┚植肯拶?gòu)。
東莞市委書記劉志此前也一度公開表示，東莞可能會(huì)在房?jī)r(jià)較高的區(qū)域?qū)崿F(xiàn)限購(gòu)政策。但官方的最新表態(tài)意味著，東莞暫時(shí)不會(huì)進(jìn)行樓市限購(gòu)。
在整體房?jī)r(jià)相對(duì)較高的廣東，目前僅有深圳、廣州、佛山三個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)政策。但從上半年數(shù)據(jù)看，珠海、中山及惠州房?jī)r(jià)仍有不小的上漲，限購(gòu)呼聲越來(lái)越大。
珠海市住規(guī)建局7月20日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1至6月該市新建住房?jī)r(jià)格為每平方米11028元，比去年同比上漲8.47%。暫未限購(gòu)的廣州增城上半年新建住房均價(jià)達(dá)到8578元/平方米，超出房?jī)r(jià)控制警戒線。多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，珠海、增城難逃限購(gòu)之列。
實(shí)際上，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)陳英松不久前的一次活動(dòng)上曾公開表示，為了避免投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)向其他珠三角城市，今年其他珠三角城市或?qū)⒗^續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，并且不用全市統(tǒng)一限購(gòu)，而是可以在房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的轄區(qū)實(shí)行局部限購(gòu)。
世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)王海斌在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，最可能實(shí)行限購(gòu)政策的是那些房?jī)r(jià)相對(duì)較高且上漲較快的城市，尤其是部分城市上半年房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)明顯高于年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，采取限購(gòu)政策的可能性最大。
目前，全國(guó)已有608個(gè)城市按照要求公布了2011年新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，占全國(guó)城市總數(shù)的92.5%，但實(shí)行限購(gòu)政策的城市僅四十余個(gè)，且以一二線城市為主。
去年以來(lái)各個(gè)主要一二線城市實(shí)施的限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控十分明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1至6月全國(guó)70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比漲幅達(dá)到及超過(guò)5%的城市分別有44個(gè)、45個(gè)、42個(gè)、38個(gè)、33個(gè)、29個(gè)，均為二三線城市，其中未限購(gòu)的岳陽(yáng)、丹東、吉林等地房?jī)r(jià)漲幅多次居前。
還有部分未被納入70個(gè)大中城市統(tǒng)計(jì)范疇的二三線城市，無(wú)疑已經(jīng)成為房?jī)r(jià)上漲“重災(zāi)區(qū)”，比如海南瓊海、山西榆林、內(nèi)蒙古鄂爾多斯等非限購(gòu)城市已經(jīng)成為樓市投資最活躍地區(qū)，房?jī)r(jià)短期內(nèi)上漲之快令人瞠目。
東部限購(gòu)城市更加密集
總體而言，一方面是一些城市房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)警戒線，限購(gòu)政策勢(shì)在必行；另一方面是毗鄰限購(gòu)城市的二三線城市，因?yàn)橥顿Y需求擠出效應(yīng)導(dǎo)致這些城市房?jī)r(jià)上漲較快，被列入限購(gòu)名單成為大概率事件。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，未實(shí)行限購(gòu)的城市中，今年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅較高的前10個(gè)城市依次為岳陽(yáng)、丹東、秦皇島、牡丹江、襄樊、洛陽(yáng)、吉林、桂林、韶關(guān)、常德。
中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告認(rèn)為，上述10個(gè)房?jī)r(jià)較高、上漲過(guò)快的城市出臺(tái)限購(gòu)措施可能性很大，其中秦皇島、煙臺(tái)、湛江和惠州的價(jià)格絕對(duì)值和漲幅均位居前列，將是限購(gòu)范圍擴(kuò)大的重點(diǎn)城市。
目前，煙臺(tái)市新盤價(jià)格多數(shù)突破7000元/平方米，鄂爾多斯、呼和浩特、包頭平均房?jī)r(jià)分別達(dá)到6892元/平方米、5907元/平方米、5431元/平方米，陜西省榆林市樓盤均價(jià)達(dá)到6000元/平方米，河北唐山新開的部分樓盤價(jià)格也突破萬(wàn)元/平方米大關(guān)，整體上都超出了當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買能力。
可以肯定的是，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且房?jī)r(jià)較高的東部地區(qū)仍是未來(lái)限購(gòu)的重點(diǎn)，限購(gòu)城市的密集度將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)中西部地區(qū)。
浙江是目前限購(gòu)城市最多的省份，包括杭州、寧波和溫州三大中心城市以及紹興、金華、舟山三個(gè)地級(jí)市和永康一個(gè)縣級(jí)市。由于浙江擁有全國(guó)最發(fā)達(dá)的民間資本，這些城市的限購(gòu)也對(duì)周邊其他城市產(chǎn)生了極大的溢出效應(yīng)，像湖州、嘉興、臺(tái)州雖然漲幅不算高，但房?jī)r(jià)已較高，通過(guò)限購(gòu)抑制過(guò)度炒房成為必然。
作為第二大經(jīng)濟(jì)大省的江蘇，目前有南京、蘇州、無(wú)錫和徐州納入限購(gòu)范圍。剩下的城市中，揚(yáng)州的漲幅則比較高，單月漲幅達(dá)0.4%，南通、鎮(zhèn)江以及昆山、常熟、張家港、江陰等縣級(jí)城市都有納入限購(gòu)的可能。
北方經(jīng)濟(jì)大省山東在濟(jì)南和青島兩大城市限購(gòu)的情況下，煙臺(tái)、威海、淄博三個(gè)城市的漲幅亦較高。山東師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系主任程道平分析說(shuō)，這三個(gè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的城市被納入限購(gòu)的可能性比較大。
毫無(wú)疑問(wèn)，由于京、津限購(gòu)的溢出效應(yīng)影響，河北省秦皇島市近期房?jī)r(jià)漲勢(shì)驚人，6月新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲的幅度居全國(guó)第三。來(lái)自北京、天津的投資性購(gòu)房需求較旺，拉高了當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌木鶅r(jià)。綜合近半年數(shù)據(jù)分析，河北省房?jī)r(jià)漲幅較明顯的唐山、秦皇島、廊坊極有可能被列入本輪限購(gòu)行列。
中西部地區(qū)房?jī)r(jià)盡管整體偏低，但部分城市房?jī)r(jià)漲幅也頗為驚人，湖南的岳陽(yáng)、常德以及株洲、湘潭，湖北的襄樊和宜昌，江西的贛州，安徽的安慶，河南的洛陽(yáng)、平頂山等城市漲幅較高，被認(rèn)為或成為新一輪限購(gòu)的重點(diǎn)。
耐人尋味的是，在西部地區(qū)，雖然重慶是最早實(shí)施房產(chǎn)稅試點(diǎn)的兩個(gè)城市之一，但重慶是目前主要一二線城市中唯一沒(méi)有限購(gòu)的城市。
根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)，實(shí)施新“國(guó)十條”以來(lái)，重慶房?jī)r(jià)單月平均漲幅達(dá)0.4%，因此在房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，重慶是否進(jìn)一步限購(gòu)將是此輪限購(gòu)中的一個(gè)重要看點(diǎn)。
但業(yè)內(nèi)人士對(duì)新一輪限購(gòu)城市的數(shù)量仍存在多種看法。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，限購(gòu)很可能全國(guó)化，預(yù)計(jì)限購(gòu)的城市可能新增加超過(guò)100個(gè)。中國(guó)指數(shù)研究院則認(rèn)為，新出臺(tái)限購(gòu)措施的城市可能會(huì)在10至20個(gè)。