百密也有一疏。
信貸緊縮已經(jīng)史無(wú)前例。國(guó)內(nèi)大小商業(yè)銀行紛紛大呼“不堪忍受、資金面太緊”，房貸更是因此大大受限。
于外資行，“影響不大，政策對(duì)于我們一直都不寬，現(xiàn)在他們過(guò)緊了，才顯得我們松了點(diǎn)�！币患彝赓Y行的個(gè)人銀行業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人向理財(cái)周報(bào)記者表示。
人民幣貸款，匯豐、花旗8.5折利率
在滬上部分銀行停貸、拒絕按揭貸款業(yè)務(wù)的當(dāng)下，外資行首付提高、利率天價(jià)上浮的消息甚囂塵上。
7月26-28日，理財(cái)周報(bào)記者遍訪滬上多家外資行，跟您一起了解外資行按揭貸款業(yè)務(wù)的真實(shí)現(xiàn)狀。
“人民幣貸款業(yè)務(wù)排隊(duì)的現(xiàn)象一如既往，審核要求日趨嚴(yán)格，但不能說(shuō)我行沒(méi)有額度。”多家外資行一致表示。
理財(cái)周報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，外資行房貸為清一色商業(yè)貸款，一套房首付三成幾乎成了鐵的定律，二套房渣打、恒生要求首付六成，利率上浮10%-20%，星展、大華明確表示“不做”。
花旗上海分行李姓客戶(hù)經(jīng)理透露，首套房在貸款額度200萬(wàn)以上者，可以在基準(zhǔn)利率上享受9折優(yōu)惠，而貸款300萬(wàn)以上者，利率可以拿到8.5折。
“本周五之前我們首套房的利率是基準(zhǔn)利率的8.5折，8月1號(hào)后，我行的利率調(diào)升至9折，即6.345%�！眳R豐上海分行的張姓客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)。
恒生上海分行則表示，該行人民幣按揭貸款利率在6.6%以上，部分資質(zhì)良好的客戶(hù)可以給予“特批”。
對(duì)于首套房貸人民幣貸款政策，東亞上海分行給出的答案最為嚴(yán)格，“沒(méi)有優(yōu)惠，基準(zhǔn)利率7.05%還要超過(guò)一點(diǎn)�！贝笕A和澳新則分別給出了“首付4成”、“人民幣按揭都不做”的回應(yīng)。
外幣貸款，最優(yōu)惠星展港幣3.7%
外幣業(yè)務(wù)一向是外資行的強(qiáng)項(xiàng)。作為外資行零售業(yè)務(wù)的主打，按揭房貸更是受寵。但是，不同的銀行，給出的政策也是大相徑庭。
對(duì)比多家外資行的首套房外幣還款政策，理財(cái)周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，星展以3.7%的港幣還款利率居低利率排行榜頭名。東亞則以港幣和美金利率均為4.5%-5%的還款利率緊隨其后。其次是恒生，港幣貸款利率為5%，美金貸款利率為5.25%。澳新港幣、美金利率為5.3%-5.4%，僅限于貴賓身份。
當(dāng)然，并不是所有的外資行外幣貸款利率都很誘人。房貸政策在華一向?qū)捤傻脑蜚y行，在錢(qián)荒的大背景下，給出的利率也順勢(shì)水漲船高。美金貸款打出了7.5%的年利率，港幣貸款則給出了6.5%的年利率，反而新加坡幣貸款，給出的利率僅為4.75%。不只渣打，匯豐、花旗等給出的外資貸款利率也很是不客氣，美元和港幣的利率均為6%。
為攬客，盡管各家銀行打出了不同的外幣貸款優(yōu)惠利率，但仍有統(tǒng)一口徑。
“一套房首付三成，還款幣種自由選擇，二套房外幣貸款則不予放行。”
外幣還款并非全部可取
選擇外幣還款的并不一定全是外國(guó)人，國(guó)內(nèi)一些高凈值人群或者其家人已加入外國(guó)國(guó)籍的，同樣是外資行的座上賓。根據(jù)其對(duì)銀行的貢獻(xiàn)程度，不同的外資行對(duì)其施行的房貸政策，仍相當(dāng)優(yōu)惠。
“如果是境外居民，建議選擇港幣或美元，相比人民幣會(huì)優(yōu)惠很多。”恒生上海分行的趙姓信貸員說(shuō)。
花旗的信貸員則持相反意見(jiàn)，“現(xiàn)在外幣也收緊，加上手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一堆費(fèi)用，總共也不劃算。”
理財(cái)周報(bào)記者以“一套總價(jià)200萬(wàn)元的房子，貸款100萬(wàn)，貸款期限按10年”為例，前去各大銀行咨詢(xún)還款細(xì)則。
恒生銀行以5%的港幣利率計(jì)算，每月還款港幣10606港元，十年后連本帶息還款127.25萬(wàn)余港元。若以人民幣還款，則每月還款11276元，十年后連本帶息共還款135.3萬(wàn)余元。按照人民幣兌港幣0.83的匯率，兩者相差29.7萬(wàn)人民幣。
“不過(guò)，外幣貸款，我行還會(huì)收取貸款金額千分之一點(diǎn)五的公證費(fèi)，貸款額度不滿(mǎn)100萬(wàn)的外加200元，贈(zèng)送評(píng)估費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)�！焙闵鲜鋈藛T表示。
花旗銀行以6%的港幣利率計(jì)算，該套房產(chǎn)還款明細(xì)為，每月還款港幣1.33萬(wàn)余元，10年后連本帶息還款近160萬(wàn)港幣，若按人民幣計(jì)算，每月還款1.1萬(wàn)，10年后連本帶息共還款133.3萬(wàn)元。依舊按0.83的兌換率，兩者相差可以忽略不計(jì)。但是若選擇港幣或美金等外幣還款，該行還會(huì)另外收取貸款金額千分之二點(diǎn)五的手續(xù)費(fèi)、1.5%的公證費(fèi)，外加每年萬(wàn)分之二的保險(xiǎn)費(fèi)。
外幣優(yōu)惠源于拆借利率和成本
通過(guò)對(duì)比發(fā)現(xiàn)，選擇外幣還款，部分銀行確實(shí)相對(duì)劃算。但是相比年初的外幣貸款利率，差別不止點(diǎn)滴。
理財(cái)周報(bào)記者2011年1月中調(diào)查的結(jié)果顯示，如果是港幣貸款，利率為2.8%，美金貸款利率為2.9%，跟現(xiàn)在5%、6%的利率，已經(jīng)翻倍。
即便如此，外幣還款仍然成為不少貸款者眼中的首選。
提及出現(xiàn)此種現(xiàn)象的原因，一位不愿透露姓名的銀行業(yè)工作人員表示，
銀行畢竟是以企業(yè)方式運(yùn)作的，貸款的回報(bào)率很重要，從自身的盈利角度來(lái)考慮，收緊房貸利率也是一種商業(yè)行為。人民幣加息已經(jīng)附加了銀行的存款利率成本，若再考慮銀行的運(yùn)營(yíng)、高息攬儲(chǔ)和同行業(yè)市場(chǎng)拆借的成本，人民幣貸款對(duì)于外資行更加不合算。相反，外幣存款在外資行是沒(méi)有利息，外幣還款與拆借利率和銀行成本掛鉤，在當(dāng)前人民幣存款利息一路狂奔的情況下，讓客戶(hù)選擇人民幣還款，對(duì)銀行意味著自討苦吃。
恒生銀行的信貸員則以實(shí)例闡述了境外人士選擇外幣貸款的優(yōu)勢(shì)。“一個(gè)是利率低，人民幣利率即便基準(zhǔn)利率的9折，也是6.3%-6.4%，外幣才為5%，利率這方面就低出1.3%；另外，在國(guó)內(nèi)工作，發(fā)的是人民幣工資，人民幣一路升值，若簽外幣貸款合同，相當(dāng)于外幣不斷貶值，客戶(hù)贏取了較高的利差。”
“政策肯定是有嚴(yán)無(wú)松，至于選擇哪種幣種，取決于個(gè)人收入來(lái)源的幣種，因?yàn)橹苯邮褂猛鈳胚�款涉及的匯率風(fēng)險(xiǎn)比較小�！比A僑銀行的相關(guān)人士建議。