經(jīng)歷了3周低迷的上海樓市，在7月最后一周迎來一波翹尾行情。
佑威及樓市專評網(wǎng)8月1日聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周（7月25日-7月31日）上海市商品住宅成交面積為23.44萬平方米，環(huán)比（較前周）上漲35.84%；商品住宅成交均價(jià)為21272元/平方米，環(huán)比下跌6.20%。商品住宅新增供應(yīng)面積為16.87萬平方米，環(huán)比下跌18.67%。
據(jù)佑威報(bào)告，兔年春節(jié)以來，上海商品住宅市場周成交量只有3周突破過20萬平方米。上周23.44萬平方米的成交量，為兔年春節(jié)以來第二高。
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，上周商品住宅市場成交量的回升與近期符合中低價(jià)位樓盤大量入市有關(guān)，相應(yīng)的成交均價(jià)也有所拉低。陸騎麟說，如果后期中小戶型和中低價(jià)位樓盤供應(yīng)增加，商品住宅市場成交量可能進(jìn)一步提升，但樓市整體回暖還有待于房價(jià)的回調(diào)。
高端項(xiàng)目受阻“滬四條”
此外，陸騎麟提到，在二三線城市限購被提上議事日程，及上海加強(qiáng)樓市調(diào)控“滬四條”出臺(tái)的背景下，“一些開發(fā)商對于本次調(diào)控的長期性和廣泛性有了充分認(rèn)識(shí)”，因而采取了降價(jià)跑量的策略。“一旦這種策略為更多開發(fā)商所采用，配合剛性需求的入市，將明顯拉動(dòng)成交量的上升。”
據(jù)搜房網(wǎng)分析師湯正魏介紹，上周開盤的公寓項(xiàng)目和前幾周類似，均以90平方米左右小戶型為主。在當(dāng)前市場中，小戶型房源的銷售成績遠(yuǎn)好于其他戶型產(chǎn)品。小戶型依然會(huì)是未來幾周市場重點(diǎn)關(guān)注的對象。
陸騎麟說，“滬四條”對于非滬籍戶口補(bǔ)繳稅款購房的禁令如能嚴(yán)厲執(zhí)行，將進(jìn)一步強(qiáng)化限購效果，考慮到目前上海中高端樓盤購買者中非滬籍人士占據(jù)了相當(dāng)比例，這一禁令將對中高端市場產(chǎn)生很大的抑制作用。
據(jù)德佑地產(chǎn)8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，上周上海單價(jià)5萬元以上的高端豪宅成交了33套，環(huán)比減少17套，但依然處于近幾個(gè)月的相對高位，并出現(xiàn)兩套價(jià)格過億元豪宅成交。
德佑數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)7月，上海中高端市場的成交有所上升。其中，中端樓盤（單價(jià)3萬-5萬元）成交面積達(dá)到了9.5萬平方米，環(huán)比上漲0.2%；高端樓盤（單價(jià)5萬元以上）成交面積達(dá)到了4.0萬平方米，環(huán)比上漲23.2%。
另據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昨日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，寶山、嘉定、松江、奉賢和浦東五區(qū)在7月的成交面積均在7萬平方米以上，合計(jì)占上海全市成交比例的72.9%。
7月成交面積同比大幅反彈
上周商品住宅市場的成交量翹尾，也是整個(gè)7月上海樓市表現(xiàn)的一個(gè)注腳。
據(jù)德佑地產(chǎn)8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月上海市商品住宅成交面積為77萬平方米，環(huán)比（較6月）下跌2.5%，同比（較去年同期）上漲79.1%；商品住宅成交均價(jià)22051元/平方米，環(huán)比上漲2.56%，與去年同期相比上漲14.18%。
中房信分析師薛建雄認(rèn)為，受天氣炎熱和開發(fā)商為沖半年業(yè)績在6月底前集中推盤等因素影響，7月向來是樓市的傳統(tǒng)淡季。但7月商品住宅成交量的降幅小于往年同期。
德佑地產(chǎn)副總經(jīng)理羅亞東進(jìn)一步解釋說，去年7月正好是“新國十條”的消化期，當(dāng)時(shí)市場迅速跌入冰點(diǎn)，而今年調(diào)控的發(fā)力點(diǎn)則是在1月份的“新國八條”，在此后的政策消化期內(nèi)市場反應(yīng)較為平緩。
羅亞東還稱，去年7月，由于調(diào)控出臺(tái)時(shí)間并不長，開發(fā)商大多處在觀望狀態(tài)，推盤量不足，而調(diào)控持續(xù)至今，不但沒有放松跡象，還有擴(kuò)大從緊的趨勢，開發(fā)商的心態(tài)已轉(zhuǎn)變?yōu)椤艾F(xiàn)在不賣，更待何時(shí)”。隨著推盤量的提高，成交量、成交均價(jià)有望繼續(xù)提升。
上海寶華企業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁楊健也認(rèn)為，7月上海樓市成交整體比較活躍。通過一年多的調(diào)控，整個(gè)市場剛需房源有了一個(gè)小小的集中爆發(fā)，小戶型的供應(yīng)高峰帶動(dòng)交易量。
庫存壓力漸顯
值得一提的是，庫存量仍處高位。
據(jù)中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至7月31日，上�？墒圩≌讛�(shù)為53189套，環(huán)比減少1.21%；可售住宅面積781.04萬平方米，環(huán)比增加0.01%。
中原地產(chǎn)咨詢研究部總監(jiān)宋會(huì)雍介紹說，隨著庫存積壓和資金緊張，最近幾周很多開發(fā)商都主動(dòng)去做量價(jià)的平衡，“因?yàn)樗麄冇X得目前的市場格局已難以承受了”。最近銷售較好的幾個(gè)樓盤，都采取了直接降價(jià)或較大優(yōu)惠的促銷方式。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪分析，調(diào)控從嚴(yán)背景下，開發(fā)商理應(yīng)快速推盤、回籠資金，但目前開發(fā)商僅在經(jīng)歷長期的客戶積累、擁有較大的去化把握下推盤，節(jié)奏在放緩。“7月上海新建商品住宅的整體去化水平接近九成，但潛在供應(yīng)的延緩上市也將為后市去化積聚更大壓力�！�
據(jù)搜房網(wǎng)截至7月29日的統(tǒng)計(jì)，8月上海預(yù)計(jì)開盤的住宅項(xiàng)目有36個(gè)，較7月實(shí)際開盤數(shù)量提高了28%。8月的上海樓市預(yù)計(jì)依然會(huì)延續(xù)7月整體穩(wěn)定的局面，但不排除8月底出現(xiàn)開盤高峰期的可能性。
楊健認(rèn)為，8月上海樓市成交還將以剛需為主，價(jià)格優(yōu)惠有可能會(huì)進(jìn)一步加大，“如果沒有新的調(diào)控政策出臺(tái)的話，我覺得8月可能會(huì)比7月更活躍些。因?yàn)檎{(diào)控已經(jīng)基本到位，交投雙方心理也基本穩(wěn)定�！�
羅亞東則預(yù)計(jì)，同樣氣候炎熱的8月，樓市還將處于僵持狀態(tài)，重大變化會(huì)出現(xiàn)在9月以后。羅亞東解釋說，“7、8月以后，上海樓市將會(huì)進(jìn)入去庫存化時(shí)代，開發(fā)商會(huì)繼續(xù)加大推盤力度，上市的樓盤量會(huì)越來越多。尤其是進(jìn)入9月，隨著天氣好轉(zhuǎn)，蟄伏的購買力將會(huì)增加，開發(fā)商推盤和降價(jià)誠意度將越來越大�！�
據(jù)羅亞東判斷，隨著交易量的平穩(wěn)回暖，價(jià)格也會(huì)合理回落，預(yù)計(jì)下半年的均價(jià)會(huì)比調(diào)控前的高位下跌10%～15%。
二三線城市限購力度或決定調(diào)控效果
薛建雄的觀點(diǎn)則相對保守。他認(rèn)為在中低價(jià)房源大量上市和剛需的帶動(dòng)下，當(dāng)前的樓市還沒有得到真正意義上的降溫。價(jià)格成為后期樓市走向的關(guān)鍵因素，報(bào)價(jià)低開或者降價(jià)是目前釋放市場購買力的有效途徑。但這兩種途徑是開發(fā)商的資金壓力足夠大時(shí)，才會(huì)被迫采用的方法。
據(jù)薛建雄介紹，開發(fā)商的資金鏈問題被關(guān)注已有半年之久，但市場卻遲遲沒有出現(xiàn)大面積的降價(jià)行為；相反，在今年上半年銷售金額的排行榜上，排名前15位的開發(fā)企業(yè)，除綠城外，銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)不同程度的上漲。
薛建雄坦言，大中型開發(fā)商的資金狀況并沒有外界想象的那樣嚴(yán)重，這是市場上沒有出現(xiàn)大面積降價(jià)的原因之一。部分開發(fā)商銷售業(yè)績不降反升，得益于開發(fā)企業(yè)進(jìn)入城市范圍的廣泛，在部分城市受到限購、限貸政策的打壓時(shí)，可以從其他城市獲得資金回籠。“從上半年部分標(biāo)桿企業(yè)的銷售結(jié)構(gòu)來看，大型開發(fā)企業(yè)近八成的回款支撐是來自于二線城市�！�
薛建雄表示，如果下半年二三線城市遭遇大面積限購的話，對開發(fā)企業(yè)的打擊將是沉重的。屆時(shí)，在銷售壓力下，開發(fā)商會(huì)加大新房供應(yīng)，或?qū)⑼ㄟ^降價(jià)以求以價(jià)換量。